In tema di contratto di locazione per uso abitativo, è sempre possibile recedere dal contratto qualora ricorrano gravi motivi (art. 3, sesto comma, l. n. 431/98).
Tali gravi motivi, tuttavia, deve essere obiettivi e non frutto di mera valutazione da parte del conduttore e, nel caso di contestazione da parte del proprietario, spetta all'inquilino darne prova della loro ricorrenza.
Nel caso in cui si decida di cambiare città per motivi di lavoro - si badi non riguarda il caso di trasferimento dall'ufficio per volontà estranea al conduttore - e la città di destinazione non sia distante da quella in cui si trova l'immobile locato non v'è motivo per ritenere sussistente la gravità che giustifichi il recesso unilaterale del conduttore ex l. n. 431/98.
Questo, in sintesi, quanto stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 6553 depositata in cancelleria il 5 aprile 2016.
Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.
Nel caso di specie il conduttore aveva deciso di trasferirsi da Pisa a Firenze scegliendo di andare lavorare in uno studio legale del capoluogo toscano.
L'appartamento condotto in locazione a Pisa - formalmente il contratto era intestato al genitore dell'inquilino - a quel punto non veniva più considerato utile, sicché si provvedeva a comunicare recesso al proprietario per gravi motivi ex art. 3, sesto comma, l. n. 431/98.
Il proprietario riteneva d'avere un credito per diversi mesi di canone e proponeva ricorso per decreto ingiuntivo: il conduttore proponeva opposizione e la controversia così instaurata arrivava fino alla Corte di Cassazione, in ragione del ricorso del conduttore soccombente in appello.
Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione
La Suprema Corte, nel ritenere infondato il ricorso, ha ricordato che i gravi motivi che giustificano il recesso dal contratto di locazione devono essere determinati "da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.
La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo (cfr., oltre alle massime citate in sentenza - tra cui Cass. n. 5328/07 - anche, tra le più recenti, Cass. n. 9443/10 e n. 26711/11), con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico (come affermato nelle massime relative all'attività aziendale svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso: Cass. n. 7217/14), ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (cfr. Cass. n. 12291/14)".
Nel caso di specie, affermava la Corte, non solo non c'era prova del fatto che la nuova sede lavorativa del conduttore non fosse stata da lui scelta volontariamente e non gli fosse capitata un'occasione improvvisa e non preventivabile, ma altresì che la sentenza d'appello era ben motivata sull'insussistenza dei gravi motivi anche in ragione del fatto che la distanza chilometrica tra il comune di ubicazione della casa e quello del nuovo lavoro del conduttore non fosse poi tale da considerare insostenibile la prosecuzione del rapporto locatizio.
Locazione e recesso del conduttore: quando ricorre la giusta causa?
Avv. Leonard Colucci
Una delle problematiche connesse alla locazione di immobili ad uso abitativo è costituita dalla possibilità, per il conduttore, di recedere dal contratto di locazione, ipotesi quest'ultima prevista dal sesto comma dell'art. 3 della legge n. 431 del 1998 che riconosce al conduttore la facoltà di recedere dal contratto solo quando ricorrono gravi motivi.
La norma in questione, è bene precisare, dopo aver elencato ai commi precedenti tutte le ipotesi al ricorrere delle quali il locatore può recedere dal contratto, riserva al sesto comma il recesso per giusta causa anche al conduttore al ricorrere di gravi motivi lasciando all'interprete un grande margine di discrezionalità nello stabilire cosa si intenda con l'espressione "gravi motivi".( Per una disamina dei gravi motivi che legittimano il recesso del conduttore si segnala: www.condominioweb.com/casi-per-recedere-dal-contratto.11338)
In un contesto simile solo la giurisprudenza, attraverso una recente sentenza, ha effettuato una chiara interpretazione della norma prima menzionata stabilendo:
a)cosa si intenda per gravi motivi che legittimano il recesso per giusta causa del conduttore precisando che tali possono essere considerati quegli avvenimenti imprevedibili ed assolutamente estranei alla volontà del conduttore,
b) e chi è il soggetto che può eccepire il recesso. (Cass., sez. III civ., 5 aprile 2016, n. 6553)
La locatrice di un immobile ad uso abitativo ubicato a Pisa notifica al conduttore un decreto ingiuntivo avente ad oggetto l'ingiunzione di pagamento dei canoni di locazione non pagati per il periodo che intercorre da febbraio a marzo 2009. Il conduttore si oppone al decreto ingiuntivo.
Instaurato il giudizio la locatrice espone di aver concluso un contratto di locazione con Tizio e che quest'ultimo le aveva manifestato la sua intenzione di recedere dal contratto poiché Caia, sua figlia ed effettiva inquilina, dopo aver concluso il periodo di studi all'università di Pisa doveva trasferirsi a Firenze per motivi di lavoro.
Dal canto suo Tizio (conduttore) si è opposto al decreto ingiuntivo sostenendo la piena legittimità del suo recesso puntualizzando che la locatrice era a conoscenza del fatto che il contratto di locazione era stato stipulato per soddisfare le esigenze abitative di sua figlia studente universitaria fuori sede.
Il giudizio di primo grado si è concluso con il rigetto dell'opposizione del conduttore e con la condanna di quest'ultimo alle spese di lite, ed appellata tale decisione dal conduttore anche la Corte d'appello di Firenze ha respinto le sue richieste condividendo l'interpretazione del giudice di primo grado secondo il quale, che nel caso di specie, il trasferimento della figlia a Firenze per motivi di lavoro, non costituiva grave motivo in grado di legittimare il conduttore al recesso dal contratto.
Il conduttore non si arrende e ricorre in Cassazione.
Tizio, fra i vari motivi portati alla valutazione dei giudici di legittimità, denuncia la violazione e la falsa applicazione, da parte della sentenza di secondo grado, dell'art.3, comma sesto, della legge n. 431 del 1998 che riconosce al conduttore il recesso per giusta causa, eccependo che la sentenza impugnata non ha riconosciuto come grave motivo legittimante il suo recesso il trasferimento della figlia a Firenze per motivi di lavoro.
La Corte di Cassazione, respinge il ricorso del conduttore, condividendo pienamente l'interpretazione della vicenda operata da giudici di merito secondo i quali, nel caso di specie, per valutare il grave motivo in grado di giustificare il recesso del conduttore occorreva valutare:
- Quanto il trasferimento sia stato prevedibile dal conduttore, tanto da suggerirgli di disdire il contratto in anticipo;
- Quanta parte abbia avuto il conduttore nella scelta della nuova sede;
- Quanta distanza ci sia fra la vecchia e la nuova sede di lavoro ( Pisa - Firenze).
In pratica i giudici di merito hanno giustamente evidenziato che il conduttore avrebbe potuto oggettivamente prevedere il periodo di conclusione degli studi della figlia in modo da disdire il contratto in anticipo, ed inoltre il trasferimento della figlia da Pisa a Firenze per motivi di lavoro, in considerazione della distanza contenuta, non poteva essere considerato motivo così grave da legittimare il recesso del conduttore.
Condividendo tale interpretazione i giudici di legittimità hanno ulteriormente precisato che "la gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locatizio" (Cass. civ. Sez. III, 21-04-2010, n. 9443; Cass. civ. Sez. III, 13-12-2011, n. 26711).
La sentenza della Cassazione ha ribadito che il conduttore non poteva recedere dal contratto di locazione perché non sussistevano motivi gravi ed indipendenti dalla sua volontà in grado di giustificare tale scelta anche perché, come correttamente accertato nel precedente giudizio di merito, nel caso di specie non si contestava la rilevanza del trasferimento per motivi di lavoro della figlia del conduttore da Pisa a Firenze, quanto piuttosto il dato oggettivo della distanza limitata fra tali due città in ragione della quale ben poteva restare in vita il rapporto di locazione.
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