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Il recesso dal contratto di locazione ed i poteri di ratifica
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Il recesso dal contratto di locazione ed i poteri di ratifica

Il conduttore può sanare il vizio della prima disdetta inviata da persona che non aveva il potere di farlo

Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio e Caia, coniugi in separazione dei beni, vivono in una casa presa in locazione; il contratto è intestato alla sola Caia.

Come spesse accade in situazioni del genere i rapporti con il proprietario dell'appartamento sono tenuti indistintamente da entrambi i coniugi.

Ad un certo punto Tizio e Caia decidono di acquistare un'unità immobiliare. In questo caso, raggiunti gli accordi con il venditore, ritengono utile inviare al proprietario dell'immobile che conducono regolare disdetta.

La canonica raccomandata a.r. viene inviata dal marito di Caia e non da essa, titolare del rapporto locatizio.

Dopo qualche tempo, casualmente, i coniugi si accorgono del fatto che, formalmente, la disdetta avrebbe dovuto inviarla Caia. A questo punto si preoccupano e si domandano: "abbiamo perso tempo?"

La risposta, prendendo spunto da una sentenza (l'ultima di una lunga serie) resa dalla Cassazione sull'argomento, è tranquillizzante per i conduttori.

Vediamo perché.

Si legge nella pronuncia n. 3616 del 17 febbraio 2014 che "il recesso dalla locazione ha natura tipicamente negoziale, in quanto estrinsecazione dell'autonomia negoziale della parte direttamente incidente sulla protrazione degli effetti del contratto. (La raccomandata per il recesso dal contratto di locazione produce i propri effetti 6 mesi dopo)

Ne consegue che - certo non ostando a tale qualificazione la sua unilateralità - esso è suscettibile di ratifica ex art. 1399 c.c.; norma generale, quest'ultima, che deve ritenersi applicabile, non emergendo profili di incompatibilità di sorta, anche agli atti unilaterali secondo quanto disposto dall'art. 1324 c.c. (Cass. n. 195 del 10/01/2003).

Quanto alla asserita inidoneità della ratifica a fare nella specie salvo il termine legale di preavviso, basterà aggiungere che, una volta ammessa la possibilità di ratifica del recesso, non vi è ragione (nè questa è stata indicata dal ricorrente) per non ritenere anche in tal caso retroattivi i suoi effetti; sicchè il recesso "va considerato tempestivo anche se la detta ratifica intervenga dopo la scadenza del termine utile per l'esercizio del recesso medesimo; ciò in virtù del retroagire degli effetti della ratifica al momento in cui il recesso è stato esercitato".

A mente dell'art. 1399 c.c. (che la Corte ha chiarito avere validità generale) "il contratto può essere ratificato dall'interessato, con l'osservanza delle forme prescritte per la conclusione di esso".

Nel caso che ci interessa, pertanto, il conduttore formalmente inteso (ossia chi ha firmato il contratto di locazione) potrà sanare il vizio della prima disdetta inviata da persona che non aveva il potere di farlo, inviando a sua volta una raccomandata a.r. (com'anche consegnando una raccomanda a mani).In questo contesto, come specifica il secondo comma dell'art. 1399 c.c., "la ratifica ha effetto retroattivo, ma sono salvi i diritti dei terzi".

Ciò vuol dire che l'invio della raccomandata da parte del soggetto legittimato ad inviare la comunicazione di recesso salva la validità della prima, ossia nel caso che abbiamo preso ad esempio la comunicazione di Tizio.

(Da non perdere: Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente.)

Scarica Cass. 17 febbraio 2014 n. 3616

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