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La disdetta del contratto di locazione a mezzo raccomandata mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?
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La disdetta del contratto di locazione a mezzo raccomandata mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?

La raccomandata, contenente la lettera di disdetta del contratto di locazione, mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?

 

Il quadro normativo. Va subito chiarito che, il fine della disdetta di locazione è quello di impedire la prosecuzione del contratto e la prassi è quella di inviare una raccomandata A/R.

I casi in cui è possibile disdire il contratto di locazione, anche prima della scadenza, per gli immobili destinati ad uso abitativo, sono disciplinati dalla Legge 27 luglio 1978, n.392, articolo 28, secondo cui, " il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni"e, l'articolo 29 che prescrive i casi in cui è possibile impedire il rinnovo del contratto da parte del locatore e cioè, "il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.

Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.

Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

E' necessario inoltre considerare che, la disdetta del contratto di locazione deve essere ritenuto, ai sensi dell'articolo 1334 del codice civile, atto unilaterale, pertanto, come tutti gli atti unilaterali, produce i suoi effetti dal momento in cui giunge "a conoscenza della persona."

Non va trascurata nemmeno la littera legis dell'articolo 1335 del codice civile, che riferendosi alla proposta, accettazione e revoca di una dichiarazione fatta ad altre persone, ritiene che "si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia." (Contratto di locazione: è valida la disdetta del proprietario se fatta per conto del nuovo acquirente.)

Il caso analizzato. Il problema che si pone nel nostro caso, sembra essere proprio quello in cui la raccomandata, contenente la lettera di disdetta del contratto di locazione, non sia stata consegnata al destinatario per assenza presso la sua abitazione sia sua che di coloro che avrebbero potuta ritirala.

Nel nostro caso, l'amministratore dell'immobile, intima al conduttore, la licenza di finita locazione al termine del dodicesimo anno del contratto. Il convenuto innanzi al Tribunale ha potuto sostenere che " il contratto era stato disdetto mediante lettera raccomandata che, a causa dell'assenza del destinatario, era stato depositato presso l' ufficio postale, ove era rimasto in giacenza sì che la disdetta era tardiva e conseguentemente il rapporto si era ulteriormente rinnovato."

Il Tribunale con Sentenza n. 166 del 10 dicembre 2006, accoglie la domanda del locatore, condannando il conduttore alla restituzione dell'immobile.

Adita la Corte di Appello, ha rigettando il ricorso, ritenendo che il locatore " era attivamente legittimato all'azione di risoluzione della locazione del bene comune sia perchè ciascuno dei comproprietari può agire in giudizio a tutela del bene comune, sia perchè lo stesso aveva agito anche nella duplice veste di rappresentante ed amministratore degli altri germani comproprietari dell'immobile concesso in godimento, ritenendo altresì " che la disdetta era stata ritualmente comunicata al conduttore nei termini, giacchè, trattandosi di atto recettizio che si presume conosciuto quando esso perviene all'indirizzo del destinatario, nella specie - in cui la lettera raccomandata non era stata consegnata per l'assenza del destinatario - tale momento doveva coincidere con quello dell'avviso di giacenza del plico."

La decisione. La Cassazione con Sentenza n. 27526/2013, nella sua decisione, conferma l'orientamento dominante, secondo cui, l'atto di disdetta, "si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui ne prende effettiva conoscenza." Pertanto, secondo la Suprema Corte, "la disdetta intimata dal locatore, che allo scopo si sia avvalso del servizio postale e del mezzo della lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l' assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario."

I precedenti. Abbiamo detto all'inizio che l'invio della disdetta di locazione a mezzo raccomandata è una prassi ed infatti la Cassazione, nel 2006 chiarisce "che tuttavia tale forma non è prescritta a pena di nullità (nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza.

Sulla scorta di tali principi è possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un atto processuale come l'intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente." ( Cass. n. 409/2006)

Secondo la Corte di Cassazione, in casi come quello analizzato, si configura "la piena operatività del dettato di cui all'articolo 1335 del codice di procedura civile in materia di presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, essendosi fornita la prova che le dichiarazioni erano pervenute all'indirizzo del destinatario, momento che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, nella ipotesi in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale." ( Cass.Sez. Lav.,n. 6527/2003)

In particolare la Corte di Cassazione, ha avuto modo di asserire che "la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario della dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe sul dichiarante, che la dichiarazione sia pervenuta all'indirizzo del destinatario; e che tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, e non già con il momento in cui la lettera sia arrivata al recapito in cui non venne consegnata." ( Cass. Sez. Lav., n.2847/1997)

Già nel 1996, la Corte di Cassazione riteneva che " la conoscenza del destinatario è presunta dalla data di rilascio dell' avviso di giacenza presso l'ufficio postale."

Sempre in tema di validità e conoscenza del destinatario di una raccomandata, in via generale,ed in chiusura, in questa sede, segnaliamo una recentissima Sentenza della Corte di Cassazione, secondo cui, " le lettere raccomandate si presumono conosciute, nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario o di altra persona abilitata a riceverla, dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale." (Corte di Cassazione Sez. II Civile Sentenza n. 1188 del 21 gennaio 2014)

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