La comunione è una forma di proprietà nella quale più soggetti sono contitolare, pro quota, del medesimo diritto, la proprietà per l’appunto, su un determinato bene. Questi, ai sensi del primo comma dell’art. 1102, possono usare il bene comune nel modo che ritengono più opportuno, con l’unico limite di non pregiudicare il pari diritto degli altri comproprietari e di non alterare la destinazione del bene.
Il classico diritto all’uso della cosa comune di cui parliamo spesso con riferimento al condominio. Gli artt. 1100-1116 c.c. specificano come deve essere gestito il bene in comunione.
Facciamo un esempio riguardante un caso molto comune, tanto ricorrente che la Cassazione l’ha esaminato più volte e con soluzioni contrastanti a tal punto da arrivare ad una pronuncia chiarificatrice delle Sezioni Unite (sent. n. 11135 del 4 luglio 2012).
Il caso
La fattispecie, si diceva, è di quelle comunissime. Tizio e Caio sono comproprietari di un’unità immobiliare. Tizio decide di locarla a Sempronio senza il preventivo parere di Caio.
Dopo qualche tempo quest’ultimo viene a conoscenza del fatto e cita in giudizio il conduttore per ottenere il 50 % del canone di locazione.
In sostanza, a suo dire, al di là dei versamenti fino ad allora effettuati, Sempronio gli deve la metà del canone pattuito. Anche per il passato.
Le tesi principali che fino alla sentenza delle Sezioni Unite si contendevano il campo erano due: da un lato quella che, tutelando maggiormente il comproprietario non locatore, riteneva legittima la richiesta di pagamento della quota parte del canone (quindi costringeva il conduttore a versare ben più di quanto pattuito).
Dall’altra quella che, tutelando maggiormente l’inquilino, finiva per affermare: il fatto non lo interessa, il problema va risolto tra comproprietari.
La decisione delle Sezioni Unite
La massima espressione della Cassazione ha inquadrato al vicenda nell’abito della così detta gestione non rappresentativa di affari altrui (artt. 2028 e ss. c.c.); in sostanza uno dei comproprietari agisce anche per conto dell’altro che, successivamente, può ratificare l’operato.
In questo, dicono gli ermellini, “ è innegabile che, pur in presenza di una gestione non rappresentativa, che si svolga quindi senza alcuna contemplatio domini, la ratifica determina, dal suo manifestarsi, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato (art. 2032 cod. civ.).
E tra gli effetti del mandato vi è proprio quello di cui all'art. 1705, secondo comma, cod. civ., che abilita il comproprietario non locatore a richiedere, per il tempo successivo alla ratifica, il pagamento pro quota del canone al conduttore.
La ratifica, giova soggiungere, non necessita di formalità particolari, ben potendo essere espressa dalla domanda che, come nella specie, il comproprietario non locatore rivolga al conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, di vedersi attribuito il 50% dei canoni per il periodo successivo alla ratifica”.
Alla fine della sentenza le Sezioni Unite pronunciano il seguente principio di diritto: " la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c., sicchè, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa". (Cass. SS.UU. 4 luglio 2012 n. 11135) In pratica il conduttore può essere condannato al pagamento verso il comproprietario non locatore ma solamente per ciò che riguarda il futuro.
