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La disdetta del contratto di locazione: alcune caratteristiche tecniche.
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La disdetta del contratto di locazione: alcune caratteristiche tecniche.

Alcune caratteristiche tecniche sulla disdetta del contratto di locazione

Avv. Giuseppe Nuzzo 

In tema di contratti di locazione ad uso abitativo, la comunicazione di diniego del rinnovo contrattuale (cd. disdetta) ha natura "recettizia" e costituisce un elemento "incomprimibile" per garantire il diritto del conduttore ad avere a disposizione un equo lasso di tempo, ossia almeno sei mesi prima dalla scadenza del contratto stesso, per poter predisporre il rilascio dei locali oggetto di locazione.

La disdetta deve pervenire all'indirizzo esatto di residenza del conduttore entro il termine semestrale di preavviso previsto dalla legge. (Corte d'Appello di Milano, sez. III, sentenza 9 aprile 2013, n. 894)

E' questo il principio di diritto ribadito dalla Corte d'Appello di Milano con la sentenza n. 894 del 9 aprile 2013, che torna a occuparsi della facoltà del locatore di avvalersi del diniego del rinnovo contrattuale nei casi previsti dalla legge n. 431 del 1998, con l'obbligo di darne preavviso al locatore almeno sei mesi della scadenza del contratto.

Il caso. Il proprietario dell'immobile locato invia la disdetta all'inquilino, ma all'indirizzo sbagliato. Accortosi dell'errore, cerca di rimediare inviando un'altra raccomandata stavolta all'indirizzo esatto che, però, viene ricevuta dal conduttore oltre i termini previsti dalla legge per la disdetta del contratto.

Il locatore conveniva in giudizio l'inquilino per l'accertamento della legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione, rilevando l'avvenuta regolare notifica sia della prima raccomandata che della seconda nei confronti del conduttore.

Il conduttore, costituitosi in giudizio, disconosceva la firma apposta sulla ricevuta della prima raccomandata, rilevando inoltre che la seconda raccomandata era pervenuta tardivamente rispetto al termine semestrale di preavviso.

Il Tribunale ha accolto le ragioni del conduttore rigettando in toto le richieste del locatore, il quale ha riproposto la domanda in appello.

(Contratto di locazione: è valida la disdetta del proprietario se fatta per conto del nuovo acquirente.)

La decisione della Corte d'Appello. I giudici della Corte territoriale hanno esaminato e risolto la questione nei seguenti termini: quanto alla prima comunicazione di diniego spedita nei termini di legge, essa in realtà non è stata recapitata presso quella che era in quel preciso momento la residenza del conduttore, rendendo quindi inefficace la relativa notifica; la seconda raccomandata, che invece è stata spedita all'indirizzo esatto di residenza del conduttore, è giunta con due giorni di ritardo rispetto al termine semestrale di preavviso.

Sulla scorta di tali considerazioni, la Corte ha respinto l'appello proposto dal locatore ed ha confermato integralmente la sentenza impugnata.

Carattere "recettizio" e "incomprimibile" della comunicazione del diniego di rinnovo. Nella parte motiva della sentenza i giudici meneghini si soffermano sui principi fondamentali che caratterizzano la comunicazione del diniego di rinnovo del contratto di locazione, che il locatore è tenuto ad effettuare nei confronti del conduttore entro il termine di almeno sei mesi dalla scadenza del contratto.

Il primo elemento caratterizzante è quella della "recettizietà" di tale comunicazione, in quanto ciò che rileva giuridicamente non è la data di spedizione di tale comunicazione bensì la data in cui il conduttore ha effettivamente ricevuto la comunicazione stessa, che corrisponde alla conoscenza legale dell'atto medesimo.

Potrebbe interessarti: (Locazione e diniego del rinnovo alla prima scadenza: il locatore non deve provare la necessità, basta che la dichiari.)

Come gli stessi Giudici della Corte hanno evidenziato, il legislatore ha elaborato una normativa in materia orientata a tutelare

il diritto del conduttore ad essere informato dell'intenzione del locatore di non voler rinnovare il contratto nel termine inderogabile e perentorio di sei mesi dalla data di scadenza del contratto.

Si tratta di un diritto "incomprimibile" volto a garantire l'effettiva tutela del conduttore, sancito dalla natura "recettizia" della comunicazione di diniego del rinnovo di tale contratto, comunicazione che deve inoltre necessariamente pervenire all'indirizzo di effettiva residenza del conduttore.

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Luisa
Luisa mercoledì 03 agosto 2016 alle ore 18:52

Buonasera, vorrei esporre un quesito. Una mia conoscente possiede una cartoleria, che però ha da tempo deciso di vendere. Nonostante l'attività sia ben avviata da anni, non c'è ancora alcun acquirente e la sig.ra ha deciso di chiudere a fine anno l'attività, nel caso in cui non avvenga la vendita entro dicembre. Per ottemperare ai suoi obblighi nei confronti del locatore, ha inviato raccomandata a/r sei mesi prima per la disdetta del contratto di locazione. Ora la mia domanda è: nel caso in cui entro dicembre ci sia una proposta per la vendita dell'attività commerciale, può decadere la validità della raccomandata a/r, e quindi permettere alla sig.ra di vendere l'attività commerciale comprensiva del contratto di locazione, alle medesime condizioni (quindi con lo stesso canone)?
Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
Saluti

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