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Il diniego motivato di rinnovo del contratto di locazione ad uso commerciale per adibire l'immobile ad abitazione propria

Contratto di locazione ad uso commerciale e disdetta per adibire l'immobile ad abitazione propria
Luigi Modaffari, 

L'art 29 della legge 392 del 1978 prevede che il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.

Anzitutto, nel caso in cui si voglia evitare di rinnovare il contratto di locazione uso commerciale è necessario inviare una raccomandata di disdetta al conduttore entro 6 mesi dalla data in esame.

Nella raccomandata, inoltre, è necessario che venga spiegato per bene sia l'intenzione di non rinnovare il contratto che i motivi alla base del rinnovo.
Difatti, " per la validità del diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo (art. 29 legge equo canone) non è sufficiente una indicazione generica da parte del locatore dell'attività che egli o un suo familiare intende esercitare nell'immobile, ma è necessaria una indicazione specifica, onde consentire al conduttore e, successivamente in sede giudiziaria al giudice, di verificare la serietà e la realizzabilità dell'intento manifestato" (Cass. civ., Sez. III, 02/12/1996, n.10709).

La disdetta posta in essere senza motivazione specifica è invero nulla e la relativa nullità è rilevabile d'ufficio dal Giudice: " la nullità comminata dal comma 4 dell'art. 29 l. 27 luglio 1978 n. 392 alla disdetta di un contratto di locazione di immobile per l'esercizio delle attività previste dal precedente art. 27, se priva della specificazione dei motivi - previsti dai commi 1 e 2 del medesimo art. 29 per tutelare non solo il conduttore, ma anche l'interesse generale dell'economia alla stabilità delle locazioni non abitative - è assoluta e perciò rilevabile sia d'ufficio sia dallo stesso locatore, purchè dimostri che dall'incertezza sulla validità di tale disdetta gli deriva un danno giuridicamente rilevante (Cass. civ., Sez. III, 29/09/1997, n.9545).

Inoltre la disdetta motivata costituisce condizione di procedibilità del giudizio riguardante la domanda di rilascio e pertanto viene escluso che la "motivazione" del divieto di rinnovo possa essere validamente esposta in maniera dettagliata nell'atto giudiziario che introduca il giudizio.

Così si è espressa la Suprema Corte sul punto: " nelle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, l'invio, da parte del locatore, del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, pur essendo di natura negoziale e pur avendo l'effetto sostanziale di far cessare il rapporto locativo, configura, ai sensi dell'art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, una condizione di procedibilità della domanda di rilascio; ne consegue che detta comunicazione deve precedere l'introduzione del giudizio e non può sopravvenire in corso di causa" (Cass. civ., Sez. III, 24/02/2003, n.2777).

La disdetta, poi, deve essere seria, da intendere sia come serietà di intenzione che realizzabilità in concreto sia dal punto di vista tecnico e giuridico del progetto ivi indicato.
" in tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per il motivo indicato dall'art. 29, lett. b), della legge 27 luglio 1978 n. 392, ha l'onere di provare la serietà della dedotta intenzione di adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta di una delle attività indicate dall'art. 27, e, quindi, la realizzabilità tecnica e giuridica, non anche la effettiva e concreta realizzazione, di quell'intento" (Cass. civ., Sez. III, 20/08/2003, n.12209)

Nel caso in cui il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria, il possesso di concessione edilizia, a differenza della diversa ipotesi al punto c) dell'art 29 l 392/78 (ristrutturazione) non è una condizione all'azione di rilascio.

Sul punto è chiara la giurisprudenza: " ai sensi dell'art. 29 della legge n. 392 del 1978 il possesso della prescritta licenza o concessione costituisce una condizione dell'azione quando il rilascio dell'immobile locato sia richiesto per ricostruirlo, o ristrutturarlo, ovvero restaurarlo (art. cit. lett. c), non anche quando venga chiesto per la finalità di cui alla precedente lett. a) ed occorra ristrutturare l'immobile per adattarlo alle (nuove) esigenze abitative fatte valere, con la conseguenza che in quest'ultima ipotesi il mancato conseguimento della licenza per i necessari lavori può comportare la sopravvenuta impossibilità di destinare l'immobile all'uso per il quale è stato ottenuto il rilascio, e l'eventuale applicazione delle sanzioni previste dall'art. 31 della citata legge n. 392 del 1978" (Cass. civ., Sez. III, 08/08/1995, n.8686)

Tuttavia, la disdetta è invalida nel caso in cui gli strumenti urbanistici precludano, in modo assoluto, la destinazione dell'immobile all'uso programmato.
" L'interesse del locatore ad esperire l'azione di recesso da locazione non abitativa nei casi di cui alle lett. a) e b) dell'art. 29 l. 27 luglio 1978, n. 392 presuppone la possibilità giuridica del soddisfacimento dell'esigenza dedotta a fondamento della domanda attraverso il rilascio del bene e, pertanto, è carente quando gli strumenti urbanistici, i regolamenti comunali ed i relativi atti applicativi precludono inderogabilmente la facoltà di usare dell'immobile per la destinazione programmata, mentre va riconosciuta quando la stessa normativa consente, nella ricorrenza di certi requisiti e presupposti, l'autorizzazione dell'uso ivi inibito in deroga a quello generalmente imposto, in mancanza della quale il conduttore, condannato al rilascio, può agire per il ripristino del rapporto locativo o il risarcimento del danno in base all'art. 31 l. cit." (Cass. civ., 09/07/1983, n.4646)

Infine, l'art 31 l 392/78 stabilisce che il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34. (indennità per la perdita di avviamento)

Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.

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