Contratti di affitto 4+4 o, per dirla diversamente, contratti a canone libero. Le parti pattuiscono il canone di locazione e s’impegnano a mantenere il contratto, salvo inadempimenti, per quattro anni più altri quattro alle medesime condizioni.
Se il locatore non s’avvale del così detto regime fiscale della cedolare secca, il canone può essere aumentato nel limite del 75 % della variazione degli indici Istat.
Al termine dei primi quattro anni di contratto esso, salvo casi particolari, si rinnova automaticamente. I suddetti casi particolari sono indicati dal primo comma dell’art. 3 legge n. 431/98. Recita la norma:
“ Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si si a verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustifica to motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.
Al di fuori di questi casi la locazione deve proseguire. In un caso deciso dalla Corte di Cassazione (sent. n. 13199 del 26 luglio 2012), un locatore aveva disdettato il contratto alla prima scadenza specificando, stringatamente, che lo stesso serviva a sua figlia, dato che la donna si sposava. Il fatto fu provato nel corso del processo.
La domanda di finita locazione con obbligo di rilascio dell’immobile su accolta in primo grado e confermata in appello. E poi anche in Cassazione.
Secondo gli ermellini, infatti, dal complesso degli atti e dei fatti emergenti dal processo era indubbio che il giudice di secondo grado avesse correttamente interpretato il contratto: insomma la disdetta alla prima scadenza ai sensi dell’art. 3 legge n. 431/98 è valida se, sia pur stringatamente, è possibile comprenderne se le ragioni rientrano tra quelle previste dalla legge.
