La legge sull’equo canone (n. 392/78) nei contratti di locazione ad uso abitativo, per quanto ormai da anni sia stata soppiantata da forme più moderne, flessibili e utilizzabili di contratti di locazione, continua a dar da lavorare ai nostri Tribunali.
Nel caso di specie gli eredi di un conduttore chiedevano la restituzione delle maggiori somme versare dal loro de cuius in costanza di rapporto locativo. Tali maggiori somme, tuttavia, non erano dovute in ragione del fatto che il rapporto locatizio era soggetto alla così detta disciplina sull’equo canone.
Il proble ma, tra le altre cose, stava nel fatto che in costanza di locazione la persona del proprietario, in ragione di regolari atti di compravendita, era cambiata per ben tre volte: l’iniziale proprietario e altri due. A chi chiedere la restituzione? Gli eredi hanno agito contro l’ultimo.
Il Tribunale di Roma, con sentenza dello scorso 30 marzo, ha specificato che l’azione così proposta era errata.
Per farlo s’è riportato ad una copiosa giurisprudenza in materia di successione del proprietario dell’immobile nel contratto di locazione.
Si legge in sentenza che " nell'ipotesi di alienazione del bene locato, il terzo acquirente subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione dal giorno del suo acquisto, sicché deve escludersi in capo a lui la legittimazione passiva in ordine all'azione di ripetizione delle somme indebitamente versate dal conduttore a titolo di eccedenza extralegale dei canoni, rispetto alla misura equa ex L. 392178, con riferimento al periodo antecedente al suddetto acquisto"; ancora, Pretura di Verona, 26.11.1994, in Giustizia Civile 1995, 1, 841 ribadisce: "in caso di vendita dell'immobile locato, il terzo acquirente subentra, ex art. 1602 c.c., nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione dal giorno del suo acquisto, per cui deve escludersi la sua legittimazione passiva nell'azione di ripetizione delle somme indebitamente versate, per il periodo precedente il suo acquisto, dal conduttore che può, pertanto, ripetere dette somme, nei confronti anche dei precedenti locatori, nel termine di sei mesi dalla materiale riconsegna dell'immobile locato"; Cass. n. 11895.2008 afferma: "in tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all'art. 1599 c.c., il subentro - nella posizione del locatore - dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c.; peraltro, il principio stabilito dall'art. 1602 c.c., che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo"; conf. Cass. n. 8329.2001; Cass. n. 6142.1984: "l'acquirente dell'immobile locato subentra dal giorno dell'acquisto nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 cod. civ.), ponendosi come terzo rispetto alla parte del rapporto esauritasi antecedentemente al suo acquisto e di contraente rispetto a quella ancora da eseguire" (Trib. Roma 30 marzo 2012).
