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Spetta al locatore dimostrare il danno provocatogli dalla ritardata riconsegna dell'immobile
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Spetta al locatore dimostrare il danno provocatogli dalla ritardata riconsegna dell'immobile

Perchè si deve dimostrare il danno provocato dalla ritardata riconsegna dell'immobile da parte del conduttore

Avv. Alessandro Gallucci  

Al termine della locazione il conduttore è tenuto a restituire al proprietario il bene immobile oggetto del contratto.

Esso deve restituirlo in buono stato, salvo il normale deterioramento e consumo dovuto all’uso, e non può trattenerlo ingiustificatamente.

Se lo rattenesse senza giusta ragione, ai sensi dell’art. 1591 c.c., il conduttore andrebbe incontro ad una richiesta di risarcimento del danno.

La norma appena citata, rubricata per l’appunto Danni per ritardata restituzione, recita:

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

In questo contesto, è bene evidenziarlo, spetta al proprietario del bene locato dimostrare il danno occorsogli a causa della ritardata restituzione.

In tal senso è molto utile leggere una sentenza resa dalla Cassazione lo scorso mese di ottobre; tale pronuncia ha il pregio di evidenziare che cosa ed in che modo dev’essere provato dal locatore per ottenere il ristoro del danno che afferma di aver subito.

Si legge nella sentenza che “ la responsabilità del conduttore a norma dell'art. 1591 c.c. per ritardata restituzione dell'immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall'art. 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l'ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno è il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo più vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose”.

La Cassazione prosegue evidenziando come tale prova debba essere rigorosa.

Questa prova – si legge in sentenza - deve avere il carattere della rigorosità sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dall'astratta configurabilità dell'ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del loca tore, dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto ovvero di altre concrete offerte di utilizzaz ione”.

Tuttavia – chiosano da piazza Cavour – “se non è sufficiente che il locatore si limiti a dedurre che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente e non corrisposto, per cui ha ottenuto la risoluzione del contratto stipulato con il conduttore (v. per quanto valga Cass. n. 10485/01 e puntuale Cass. n. 13294/02), la richiesta del maggior danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilità del bene può essere provata secondo le regole ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative a quell'immobile è obiettivamente giustificabile i proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12)” (Cass. 26 ottobre 2012, n. 18499).

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