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Locazioni commerciale, quando è possibile effettuare il diritto di riscatto dell'immobile?
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Locazioni commerciale, quando è possibile effettuare il diritto di riscatto dell'immobile?

Quando è possibile effettuare il diritto di riscatto di un'immobile ad uso commerciale?

Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio è proprietario dell'unità immobiliare Alfa. Quel cespite è destinato ad ospitare attività commerciali.

Caio, che sta iniziando un'attività nel settore del commercio, decide di prenderlo in locazione; le parti stipulano un regolare contratto di locazione, così detto 6+6, ai sensi della legge n. 392/78.

Nel corso degli anni il proprietario, per ragioni personali, decide di vendere quell'unità immobiliare.

La legge gli impone di darne notizia al conduttore che potrebbe volerlo acquistare. A stabilire modalità dell'offerta e termine per la risposta è l'art. 38 della legge n. 392/78, rubricato Diritto di prelazione, che recita:

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.

Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.

L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.

Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

=> >> Il conduttore si separa dal coniuge e recede dal contratto di locazione. Quali gli effetti per il coniuge subentrante?

Si tratta di un procedimento volto a risolvere in breve tempo la questione.

Che cosa accade se le cose vanno diversamente, ovvero se il proprietario non consente l'esercizio del diritto di prelazione?

La legge sanziona l'inadempimento o meglio, consente all'affittuario di mandare "tutto a carte quarantotto".

È chiaro, in tal senso, l'articolo successivo, il 39, rubricato Diritto di riscatto, a mente del quale:

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.

Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio
.

=> >> Affitto con riscatto: ecco perché potrebbe convenire

Che cosa accade se il locatore, per evitare di seguire questa procedura, prende in giro il conduttore, ossia si palesa ancora come proprietario, quando, invece, ha già venduto l'unità immobiliare?

L'unica azione proponibile è quella risarcitoria.

In tal senso in una recente sentenza di Cassazione s'è affermato che "il conduttore d'immobile urbano ad uso non abitativo, il quale, dopo la lesione del suo diritto di prelazione, per effetto di vendita del bene da parte del locatore senza la preventiva comunicazione dell'intento di alienare, non eserciti la facoltà di riscatto, nel termine all'uopo prescritto, può reclamare il risarcimento del danno, derivante dal mancato acquisto, non a titolo di responsabilità contrattuale, stante la carenza di nesso causale fra quell'inadempimento del locatore ed il mancato acquisto, ma a titolo di responsabilità aquiliana del locatore medesimo od anche del terzo acquirente, ove vi sia stata una condotta dell'uno e dell'altro rivolta ad indurlo a fidare nell'insussistenza del trasferimento e cosi a distoglierlo dall'onere di consultare i pubblici registri per acquisire notizia di detto trasferimento (Cass. 3 luglio 2008, n. 18233; Cass. 21 maggio 2001, n. 6891; Cass. 2 aprile 1997, n. 2872; Cass. 26 maggio 1992, n. 6293)" (Cass. 30 agosto 2013, n. 19968).

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