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Locazione e diritto di prelazione
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Locazione e diritto di prelazione

Esercitare il diritto di prelazione nel caso di vendita dell'immobile. Cosa vuol dire

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di contratti di locazione ad uso abitativo disciplinati dalla legge n. 431 del 1998, il conduttore può esercitare il diritto di prelazione nel caso di vendita dell'immobile detenuto quando il proprietario decide di porlo in vendita.

Ciò, però, non vuol dire diritto assoluto di pretendere l'acquisizione del bene ed in particolare non può voler significare diritto del conduttore d'inficiare la validità di un contratto di compravendita avvenuto dopo la cessazione della locazione.

Il caso che ci offre lo spunto per approfondire questi concetti, frutto della lettura giurisprudenziale della legge sulle locazioni ad uso abitativo, è la sentenza n. 5596 dell'11 marzo 2014.

Nella causa che ha portato alla pronuncia testé citata la ex conduttrice di un'unità immobiliare chiedeva che venisse annullato un contratto di compravendita riguardante quel bene e che, previo pagamento del prezzo, le venisse riconosciuta la proprietà di quell'immobile.

Ragione della pretesa: la violazione delle norme sull'esercizio del diritto di prelazione previsto dall'art. 3 della legge n. 431/98 e dall'art. 38 della legge n. 392/78.

Il primo dei due articoli disciplina le ipotesi e le modalità in cui il proprietario, nel caso di contratti così detti 4+4, può inviare al conduttore comunicazione di disdetta alla prima scadenza. La seconda norma, invece, disciplina le modalità del diritto di esercizio del diritto di prelazione.

A quali contratti si applica l'art. 3 l. n. 431/98?

La domanda può suonare strana ma ci sono tantissimi contratti ancora in essere che sono sorti prima del 1998, ossia prima dell'entrata in vigore della legge n. 431.

Ai sensi dell'art. 2, sesto comma, della legge n. 431 I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

La Cassazione, nella sentenza in esame, ha ribadito che "secondo l'ormai consolidato orientamento di questa Corte, l'art. 2 u.c. L. n. 431 del 1998 va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare, ma che non ha fatto, il rapporto resta assoggettato a tale nuova disciplina integralmente, e quindi con riferimento anche alla doppia durata quadriennale, alla stregua della legislazione vigente al momento della scelta, (v. Cass. n. 7985/2010 in motivazione. Conformi, Cass. n. 15005/08 e Cass. n. 17995/07)" (Cass. 11 marzo 2014 n. 5596).

In questo contesto normativo, quindi, nel caso di specie non v'erano dubbi che il contratto di locazione, sia pur sorto ben prima del 1998, fosse assoggettato, in ragione di molteplici rinnovi, alla legge n. 431.

Essendo questo il quadro di fondo, pertanto, è utile capire quando il conduttore può esercitare il diritto di prelazione di cui all'art. 38 della legge n. 392/78.

Sul punto la Corte di Cassazione ricorda che "nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di alienazione a terzi, successivamente alla intimazione della disdetta da parte del locatore, dell'immobile locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, il diritto di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, la intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare.

Al contrario, il diritto di prelazione (e di riscatto) non sorge qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza - accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza - unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto", (sul punto v. Cass. n. 25450/2010)" (Cass. 11 marzo 2014 n. 5596)..

In buona sostanza se il proprietario dell'immobile decide di inviare al conduttore la comunicazione di disdetta alla prima scadenza e lo fa senza rispettare le forme di legge, se in seguito cede l'unità immobiliare l'ex conduttore non può pretendere di esercitare il diritto di prelazione in quanto, giuridicamente parlando, la disdetta è da ritenersi esercitata in modo genericamente illegittimo e non specificamente errato rispetto all'esercizio del citato diritto di prelazione.

Scarica Cass. 11 marzo 2014 n. 5596

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