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rob62

Prescrizione del diritto di prelazione del venditore

buongiorno a tutti, presento il mio quesito.

Nel 1978 mia madre ha venduto un immobile ad uso abitativo riservandosi il diritto di prelazione con la seguente clausola:

 

gli acquirenti loro eredi e aventi causa, concedono ai venditori, in caso di vendita, il diritto di prelazione secondo le norme vigenti.

 

L'acquirente ci ha detto di non ritenerla più valida perché il suo legale sostiene che il diritto dopo dieci anni cade in prescrizione.

 

Io ho letto che la recente sentenza della Corte di Cassazione, sez. II Civile, 9 maggio – 21 giugno 2013, n. 15709 ha stabilito che "Il patto di prelazione per il caso di eventuale vendita, stipulato senza limiti di tempo, non ricade nel divieto di rapporti obbligatori che tolgano senza limitazioni cronologiche al proprietario la facoltà di disporre dei suoi beni, in quanto tale patto non comporta l’annullamento dell’indicata facoltà, restando sempre il proprietario perfettamente libero di disporre o meno dei suoi beni ed alle condizioni che meglio preferisce, bensì soltanto un limite riflettente la libera scelta della persona del compratore, la quale, almeno nella normalità dei casi, a parità di tutte le altre condizioni, è indifferente per il venditore".

 

Volevo sapere quindi se - visto il testo della clausola originaria che si riferisce a generiche norme vigenti nel 1978 - posso ritenere il diritto di prelazione ancora valido, spettando all'acquirente solo il diritto di far fissare dal giudice un termine per la conclusione del diritto, come emerge dalla sentenza citata.

 

Grazie sin d'ora a tutti quelli che vorranno rispondere per aiutarmi.

 

Roberto

Se non sono state apposte scadenze le stesse non esistono. e la prelazione non è scaduta.

 

Se non ho capito male la tua spiegazione tua madre ha venduto riservandosi il diritto a riacquistare.

 

La parte promittente è chi ha acquistato da tua madre mentre essa è la parte promissaria.

Direi che fintanto che tua madre è in vita il diritto non decade, dubito sia trasmissibile ai suoi eredi (tu e/o altri parenti) mentre permane il vincolo per gli eredi di chi aveva acquistato.

 

Quindi chi ha acquistato, nel caso volgia rivendere, ha l' obbligo di "offrire" l' immobile a tua madre che sarà libera di acquistare o rifiutare.

La prelazione come clausola non viene più accettata, teoricamente il proprietario in buona fede avviserà tua madre della vendita in corso, ma se tua madre non farà l'offerta superiore lui venderà a chi più pagherà!

 

Nel caso di pari offerta a livello teorico, ma non è obbligo alcuno, sarebbe tua madre a prendere la proprietà.

Che non venga più accettata è tutto da dimostrare.

La questione è comunque diversa da come la spiega Davide3008.

 

A parità di condizioni (prezzo-offerta) è la madre di Rob62 ad avere diritto all' acquisto...e non è da usarsi il Condizionale bensì l' Imperativo.

 

Suvvia Ingegnere ...non mi cadi su una banalità.

anzitutto grazie a entrambi per le risposte.

 

Nel contratto originario si parla di venditori, come ho riportato, in quanto un terzo dell'immobile era al momento della vendita in comproprietà (da provenienza ereditaria) con me e mio fratello, ma a noi due non interessa molto riacquistarlo.

 

Dalla sentenza di cui ho riportato un pezzo (qui l'originale) http://liberacultura.com/diritto/sentenza-cassazione-15709-2013/#

risulta che appunto la prelazione vale anche senza termine se non indicato; fra l'altro l'unico termine che ho trovato in rete è quinquennale, non decennale, ma per altra prelazione non assimilabile alla prelazione di diritto immobiliare. Mi sa che il legale cui si è rivolto il proprietario abbia dato una risposta un po' frettolosa.

 

In effetti risulta dalla sentenza che - trattandosi di prelazione volontaria - l'attuale proprietario potrebbe infischiarsene della prelazione e venderlo a chi gli pare, ma poi sarebbe soggetto a risarcimento per inadempimento contrattuale (tenendo conto che con quel pezzo verrebbe ricomposta l'unità di un immobile di tre piani, con aumento di valore se venduto in blocco, in effetti il danno da risarcire potrebbe essere consistente).

Nelle trattative, la prelazione fra i piedi comunque è un intralcio perché il possibile acquirente deve aspettare la nostra risposta, e questo scoraggia senz'altro gli acquirenti.

 

Inoltre, anche se non è questo certo il caso, la prelazione è comunque una rottura per chi la subisce perché costringe a indicare il prezzo pieno nel rogito, senza pagamenti "esterni".

 

Se qualcun altro ha notizia su questa presunta applicabile prescrizione decennale per la clausola sulla concessione del diritto di prelazione secondo le norme vigenti spero me lo faccia sapere per cortesia.

 

Grazie

 

Roberto

L' unico a "subire" la clausola di prelazione è chi l' ha accettata a suo tempo (acquirente)...per cui pianga se stesso se ha firmato un simile contratto. Evidentemente avrà avuto qualche "vantaggio" dall' accettare un simile onere.

 

Qualora il venditore -"se ne infischi" corre appunto il rischio di dover rimborsare i danni.

 

Il prezzo "pieno" nel Rogito è comunque cosa che andrebbe effettuata (specie se chi compra lo fà con beneficio di prima casa) ma in ogni caso per questioni "legali".

L' evasione con "pagamenti esterni" è reato perseguito.

 

Presuno che la clausola "ai vendiotri" (plurale) sia stata inserita perchè l' immobile venduto da tua madre ( e anche tuo e di tuo fratello) era in quote indivise.

In effetti era stato acquistato a prezzo molto conveniente e mia madre ha voluto riservare il riacquisto per evitare che finisse in altre mani a sua insaputa.

 

E' vero che l'evasione è un reato (almeno quando supera le soglie previste per legge), ma purtroppo è ben poco perseguito e recepito; so io le difficoltà che incontro per avere una fattura quando devo fare una manutenzione ordinaria di qualche centinaio di euro (per fortuna essendo a quote indivise anche la proprietà dell'immobile dove vivo, accampo la scusa di attestare la somma da ripartire, che in realtà pago solo io); sembra quasi che il crimine sia chiederla.

 

La prelazione invece è un ottimo modo per prevenirla, perché se il venditore fa il furbo e dichiara un valore inferiore al pattuito ma congruo con i valori catastali/di mercato correnti, rischia di dover risarcire il titolare della prelazione. Per questo dicevo che è una rottura per chi la subisce, anche se non credo proprio sia il caso di questo venditore, che probabilmente è solo scocciato dal fatto di vedere le trattative intralciate dal fatto che il possibile acquirente non gradisce certo l'idea che - giunto a un accordo - può vedersi soffiare via l'immobile da mia madre e quindi non cominci neanche a discutere seriamente.

 

Vi farò sapere come finisce. Se nel frattempo salta fuori qualche altra informazione in merito, ringrazio sin d'ora chi me la fornirà, visto che la settimana prossima mia madre dovrà rispondere alla comunicazione di "prescrizione" del suo diritto di prelazione ricevuta dall'attuale proprietario

 

Grazie ancora dimaraz per il supporto

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