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Soldi spariti dalla cassa: risana il conduttore o il locatore?

Salve a tutti, vorrei chiedervi aiuto perché mi trovo in una situazione particolare.

Nel condominio dove abito dal 2009 non ci sono morosità ma a causa della gestione fraudolenta del precedente amministratore ci ritroviamo con un buco di cassa notevole (certamente almeno 5000 EUR) e con un fornitore che giustamente avanza richieste per pagamenti che dal 2013 in poi non ha ricevuto per circa 2000 EUR, e ora minaccia decreto ingiuntivo.

 

Circa un anno fa abbiamo cambiato amministratore facendo chiarissimo sin da subito (purtroppo in maniera informale - non per iscritto) al nuovo amministratore di avviare una procedura legale contro il precedente in modo da recuperare le somme da questo sottratte. Sarebbe stato abbastanza semplice, anche solo conteggiando tutte le ricevute di pagamento dei condomini e confrontandole con le spese documentate dal vecchio amministratore sarebbe già emerso un buco enorme di cui avrebbe dovuto rendere conto. Tra le altre cose, questo (ormai ex) amministratore utilizza il proprio conto corrente personale per tutte le operazioni di tutti i condomini che amministra: vi lascio immaginare la situazione.

 

In realtà il nuovo amministratore non ha fatto nulla di nulla, e questo a prescindere dalla difficoltà a recuperare le carte dal vecchio, quindi ora ci ritroviamo nella situazione di dover far fronte a questo urgente buco di cassa senza poterci nemmeno rivalere (ancora) sul vecchio amministratore, quando a quest'ora avremmo almeno la procedura avviata.

 

Quello che volevo chiedervi è:

 

# Io sono affittuario, e ho sempre pagato quanto dovuto mensilmente (e non e' poco, oltre 1000 EUR annui di solo condominio, ovviamente non conteggiando l'acqua), per quanto riguarda la quota dell'appartamento dove vivo lo devo coprire io il buco di cassa o il padrone di casa?

E (perché pare che siano tutti stufi di pagare e forse si è tutti orientati a non pagare più altro) nel caso arrivi il decreto ingiuntivo dal fornitore, toccherà a me o al padrone di casa pagare?

 

# Se toccasse a me posso rifiutarmi di pagare questo ingente extra dovuto ad un ammanco di cassa, considerato che ho sempre pagato quanto dovuto e non mi pare giusto pagare due volte? Qui parliamo di cifre folli, e già il mensile "base" era esagerato. Il nuovo amministratore mi chiede di versare urgentemente 1000 EUR extra (che nemmeno ho), mentre in realtà dovrei essere addirittura a credito. Sono un portafogli aperto? Rapinabile continuamente senza potermi opporre?

 

# Il nuovo amministratore pretende urgentemente il pagamento (anche per una sostituzione di autoclave, con foglio a parte, non in bilancio.. chiedendoli anche a me che sono conduttore, ma non dovrebbe chiederli al locatore?) e ha indetto una riunione condominiale per "discutere" di approvazione del bilancio e del preventivo per l'anno a venire, ma non della sua riconferma (che a questo punto non vorrà nessuno, e tra l'altro pur avendo ricevuto incarico nella riunione presso il precedente amministratore, al nuovo però non l'abbiamo mai confermata). In generale è così, ci chiede "pagate e basta", senza nemmeno documentare il perché. :-)

 

Se alla riunione (sia alla prima che alla seconda convocazione) non vi fossero almeno 667 millesimi, il bilancio consuntivo automaticamente si intende NON approvato? Cosi' come il preventivo, dico bene? L'amministratore decade automaticamente?

 

Come vi muovereste voi?

 

Grazie tante per il vostro aiuto.

Marco

ti interessi molto e fai bene ai problemi condominiali.

leggo però che sei un affittuario, non un proprietario (quindi condomino).

tu non sei coinvolto in problemi che riguardano il condominio (proprietari) e l'amministratore.

se hanno mal riposto la loro fiducia in chi doveva gestire e curare e mantenere il loro patrimonio è un problema, condivisibile, dei proprietari.

tu sei coinvolto esclusivamente nei rapporti col tuo proprietario in base al contratto di locazione sottoscritto tra voi due.

nel contratto c'è specificato quelle che sono gli addebiti che ti spettano (a forfait, a conguaglio, ogni tre mesi, ecc): normalmente riscaldamento, manutenzione ordinaria, portiere, ...

se tu hai ricevute o comunque puoi dimostrare (bonifici, assegni) che hai sempre e regolarmente pagato le tue incombenze non hai niente che possa esserti addebitato.

le pretese di pagamento il nuovo amministratore deve rivolgerle al proprietario, anzi d'ora in po regola le tue incombenze al proprietario e poi veda lui con l'amministratore (che non può chiederti nulla).

la riunione (assemblea) la deve fare secondo le norme con i condomini che decideranno il da farsi.

l'amministratore non decade, continuerà fino a che non lo sostituiranno: ma a te ripeto sono cose che non devono interessare (nel senso di coinvolgimento, fai bene invece a interessarti in generale ...)

Scusate se "riapro" la discussione.

 

Ho parlato col nuovo amministratore che insiste che la somma esorbitante che mi viene chiesta a saldo (oltre 800 EUR per 6 mesi di esercizio), relativa alle fatture dell'ascensorista ed altre che ancora non sono state pagate, spettano comunque a me in quanto relative a manutenzione ordinaria.

 

Possibile che debba davvero pagare 210 EUR/mese anziche' i normali 65 (che gia' sono tanti..)? A tanto ammontano gli 800 EUR di saldo diviso 6 mesi di gestione "risanativa", più quanto normalmente avrei versato comunque.

 

A me pare che anche se le fatture (tra l'altro emesse nel 2015 per prestazioni del 2013 e 2014, e qui ci sarebbe da ridere, visto che le fatture vanno sempre emesse a pagamento avvenuto, no?) hanno per descrizione "manutenzione ordinaria 2013, 2014 e 2015" io comunque, in quanto conduttore, ho gia' pagato i 65 EUR/mese come da preventivo, ogni mese, quindi perche' dovrei pagare questi 800 EUR di saldo? Dice anche che i consumi ENEL sono stati maggiori del previsto (il triplo - quasi quadruplo!).

 

Capisco che dall'anno prossimo dovro' pagare 78 EUR/mese (nuovo preventivo), ma il saldo di 800 EUR è davvero dovuto?

 

Grazie a tutti.

Scusate se "riapro" la discussione.

 

Ho parlato col nuovo amministratore che insiste che la somma esorbitante che mi viene chiesta a saldo (oltre 800 EUR per 6 mesi di esercizio), relativa alle fatture dell'ascensorista ed altre che ancora non sono state pagate, spettano comunque a me in quanto relative a manutenzione ordinaria.

 

Possibile che debba davvero pagare 210 EUR/mese anziche' i normali 65 (che gia' sono tanti..)? A tanto ammontano gli 800 EUR di saldo diviso 6 mesi di gestione "risanativa", più quanto normalmente avrei versato comunque.

 

A me pare che anche se le fatture (tra l'altro emesse nel 2015 per prestazioni del 2013, e qui ci sarebbe da ridere) hanno per descrizione "manutenzione ordinaria 2013, 2014 e 2015" io comunque, in quanto conduttore, ho gia' pagato i 65 EUR/mese come da preventivo, ogni mese, quindi perche' dovrei pagare questi 800 EUR di saldo? Dice anche che i consumi ENEL sono stati maggiori del previsto (il triplo - quasi quadruplo!).

 

Capisco che dall'anno prossimo dovro' pagare 78 EUR/mese (nuovo preventivo), ma il saldo di 800 EUR è davvero dovuto?

 

Grazie a tutti.

Ma tu hai le ricevute dei pagamenti previsti dal tuo contratto di locazione, che hai effettuato? Oppure non hai pagato?

se tu hai già pagato le spese ordinarie e ti vengono richieste le stesse spese perchè l'amministratore precedente è fuggito con al cassa e non ha pagato i fornitori, questo ammanco tocca al proprietario.

 

Infatti il rapporto di mandato è tra i proprietari e l'amministratore, il conduttore è terzo a questo rapporto.

Se il mandante (l'amministratore) è infedele, i disguidi ricadono su chi lo ha nominato

Del resto, se il condominio fa azione verso l'amministratore infedele questi risarcirà i proprietari NON i conduttori, i quali neppure hanno azione verso l'amministratore.

 

Va da se' che però il conduttore è manlevato se ha "pagato bene", ossia se il proprietario lo aveva autorizzato a pagare le spese direttamente all'amministratore

Per evitare simili disguidi, si puo' a mio avviso pagare le spese direttamente al proprietario..poi se la veda lui...

 

le spese ordinarie invece che non rientrano nel "fatto", cioè in quel buco lasciato dall'amministratore infedele, sono a carico tuo, come sempre..ma qui mi pare di capire che ti vengano richieste le spese dell'ammanco

Nel contratto di locazione è specificato soltanto che devo pagare le spese condominiali ordinarie, ma non è specificato l'importo. Chiaramente il locatore ha autorizzato me a pagare direttamente all'amministratore gli importi di mia competenza.

Chiaro anche che ho le ricevute (bonifici). Ripeto, ho sempre pagato tutto: condominio sulla base della quota mensile che esce fuori dal preventivo che viene approvato ogni anno, e acqua sia sulla base di questa che dei conguagli dopo lettura del contatore. Insomma ho sempre saldato tutto, in passato anche forse quando non dovevo, ho sempre pagato i saldi che mi venivano richiesti. Per il 2015 ho pagato tutto, anche l'acqua. Ora pero' mi vengono chieste 800 EUR extra perche' la fattura dell'ascensorista (per manutenzione ordinaria 2013, 2014 e 2015) e' del 2015 quindi, cosi' dice il nuovo amministratore, fa parte (anche se relativa a ben 3 anni) del consuntivo del 2015, ma io ho controllato i consuntivi precedenti e la voce "Manutenzione ascensori" era presente sia nel 2013 che nel 2014, quindi che fa il nuovo amministratore, le rimette (2013-2014) in quest'ultimo consuntivo solo perche' non sono state effettivamente pagate in tutti quegli anni?

 

Volevo chiedervi anche un'altra cosa: se alla riunione, in seconda convocazione (in prima non ci andra' nessuno) dovessero esserci solo 1 o 2 sprovveduti, possono comunque approvare il consuntivo 2015 e il preventivo 2016? O se non c'e' un "quorum" sufficiente non verranno automaticamente approvati? Qual è questo quorum in millesimi? E se, pur non essendoci il quorum, dovessero redarre verbale di assemblea come "approvati", bisognerebbe poi andare per vie legali per farlo annullare? Insomma conviene comunque andarci, anche se l'amministratore fara' di tutto per imbambolare anziani e sprovveduti condomini?

 

Grazie infinite.. ho cercato su Google in lungo e in largo, ma oltre a non trovare situazioni sufficientemente simili alla mia dall'essere considerate "affidabili", quel poco che trovo sembra convincente finche' non viene smentito da una norma o un'altra.. quindi preferisco sempre "approfittare" di persone competenti anziché affidarmi alla pratica autogooglistica, che Google è un bellissimo strumento ma a volte porta fuori strada (come nelle diagnosi mediche..).

Scusate se "riapro" la discussione.

 

Ho parlato col nuovo amministratore che insiste che la somma esorbitante che mi viene chiesta a saldo (oltre 800 EUR per 6 mesi di esercizio), relativa alle fatture dell'ascensorista ed altre che ancora non sono state pagate, spettano comunque a me in quanto relative a manutenzione ordinaria.

 

Possibile che debba davvero pagare 210 EUR/mese anziche' i normali 65 (che gia' sono tanti..)? A tanto ammontano gli 800 EUR di saldo diviso 6 mesi di gestione "risanativa", più quanto normalmente avrei versato comunque.

 

A me pare che anche se le fatture (tra l'altro emesse nel 2015 per prestazioni del 2013 e 2014, e qui ci sarebbe da ridere, visto che le fatture vanno sempre emesse a pagamento avvenuto, no?) hanno per descrizione "manutenzione ordinaria 2013, 2014 e 2015" io comunque, in quanto conduttore, ho gia' pagato i 65 EUR/mese come da preventivo, ogni mese, quindi perche' dovrei pagare questi 800 EUR di saldo? Dice anche che i consumi ENEL sono stati maggiori del previsto (il triplo - quasi quadruplo!).

 

Capisco che dall'anno prossimo dovro' pagare 78 EUR/mese (nuovo preventivo), ma il saldo di 800 EUR è davvero dovuto?

Grazie a tutti.

che siano fatture relative all'ascensorista va benissimo, ma se tu hai pagato quanto di tua competenza all'epoca, il fatto che l'amministratore non abbia saldato l'impresa di manutenzione non è affar tuo ...

devi avere però tutte le "pezze" di appoggio dei pagamenti fatti (all'amministratore direttamente o al proprietario come sarebbe meglio per via della chiarezza dei rapporti).

personalmente non darei neanche 1 degli 800 euro richiesti: che me lo facciano dire da un giudice ...

Nel contratto di locazione è specificato soltanto che devo pagare le spese condominiali ordinarie, ma non è specificato l'importo. Chiaramente il locatore ha autorizzato me a pagare direttamente all'amministratore gli importi di mia competenza.

Chiaro anche che ho le ricevute (bonifici). Ripeto, ho sempre pagato tutto: condominio sulla base della quota mensile che esce fuori dal preventivo che viene approvato ogni anno, e acqua sia sulla base di questa che dei conguagli dopo lettura del contatore. Insomma ho sempre saldato tutto, in passato anche forse quando non dovevo, ho sempre pagato i saldi che mi venivano richiesti. Per il 2015 ho pagato tutto, anche l'acqua. Ora pero' mi vengono chieste 800 EUR extra perche' la fattura dell'ascensorista (per manutenzione ordinaria 2013, 2014 e 2015) e' del 2015 quindi, cosi' dice il nuovo amministratore, fa parte (anche se relativa a ben 3 anni) del consuntivo del 2015, ma io ho controllato i consuntivi precedenti e la voce "Manutenzione ascensori" era presente sia nel 2013 che nel 2014, quindi che fa il nuovo amministratore, le rimette (2013-2014) in quest'ultimo consuntivo solo perche' non sono state effettivamente pagate in tutti quegli anni?

 

Volevo chiedervi anche un'altra cosa: se alla riunione, in seconda convocazione (in prima non ci andra' nessuno) dovessero esserci solo 1 o 2 sprovveduti, possono comunque approvare il consuntivo 2015 e il preventivo 2016? O se non c'e' un "quorum" sufficiente non verranno automaticamente approvati? Qual è questo quorum in millesimi? E se, pur non essendoci il quorum, dovessero redarre verbale di assemblea come "approvati", bisognerebbe poi andare per vie legali per farlo annullare? Insomma conviene comunque andarci, anche se l'amministratore fara' di tutto per imbambolare anziani e sprovveduti condomini?

 

Grazie infinite.. ho cercato su Google in lungo e in largo, ma oltre a non trovare situazioni sufficientemente simili alla mia dall'essere considerate "affidabili", quel poco che trovo sembra convincente finche' non viene smentito da una norma o un'altra.. quindi preferisco sempre "approfittare" di persone competenti anziché affidarmi alla pratica autogooglistica, che Google è un bellissimo strumento ma a volte porta fuori strada (come nelle diagnosi mediche..).

hai tutte le ricevute ? bene.

ricorda però che il solo bonifico è discutibile come effettiva dimostrazione del reale pagamento di quella cosa specifica se nella causale non è ben specificato ...

comunque sei a posto.

per quanto riguarda l'assemblea, questa è questione dei proprietari non degli affittuari e possono approvare o meno quel che vogliono.

se hai una delega allora potrai dire e far mettere a verbale quel che avete concordato col delegante, perchè è sempre lui che avrà preso quelle decisioni anche se per bocca tua.

Nel contratto di locazione è specificato soltanto che devo pagare le spese condominiali ordinarie, ma non è specificato l'importo. Chiaramente il locatore ha autorizzato me a pagare direttamente all'amministratore gli importi di mia competenza.

Chiaro anche che ho le ricevute (bonifici). Ripeto, ho sempre pagato tutto: condominio sulla base della quota mensile che esce fuori dal preventivo che viene approvato ogni anno, e acqua sia sulla base di questa che dei conguagli dopo lettura del contatore. Insomma ho sempre saldato tutto, in passato anche forse quando non dovevo, ho sempre pagato i saldi che mi venivano richiesti. Per il 2015 ho pagato tutto, anche l'acqua. Ora pero' mi vengono chieste 800 EUR extra perche' la fattura dell'ascensorista (per manutenzione ordinaria 2013, 2014 e 2015) e' del 2015 quindi, cosi' dice il nuovo amministratore, fa parte (anche se relativa a ben 3 anni) del consuntivo del 2015, ma io ho controllato i consuntivi precedenti e la voce "Manutenzione ascensori" era presente sia nel 2013 che nel 2014, quindi che fa il nuovo amministratore, le rimette (2013-2014) in quest'ultimo consuntivo solo perche' non sono state effettivamente pagate in tutti quegli anni?

 

Volevo chiedervi anche un'altra cosa: se alla riunione, in seconda convocazione (in prima non ci andra' nessuno) dovessero esserci solo 1 o 2 sprovveduti, possono comunque approvare il consuntivo 2015 e il preventivo 2016? O se non c'e' un "quorum" sufficiente non verranno automaticamente approvati? Qual è questo quorum in millesimi? E se, pur non essendoci il quorum, dovessero redarre verbale di assemblea come "approvati", bisognerebbe poi andare per vie legali per farlo annullare? Insomma conviene comunque andarci, anche se l'amministratore fara' di tutto per imbambolare anziani e sprovveduti condomini?

 

Grazie infinite.. ho cercato su Google in lungo e in largo, ma oltre a non trovare situazioni sufficientemente simili alla mia dall'essere considerate "affidabili", quel poco che trovo sembra convincente finche' non viene smentito da una norma o un'altra.. quindi preferisco sempre "approfittare" di persone competenti anziché affidarmi alla pratica autogooglistica, che Google è un bellissimo strumento ma a volte porta fuori strada (come nelle diagnosi mediche..).

Se tu hai pagato ed hai le ricevute stai tranquillo, comunque hai diritto di visione delle spese come previsto dalla Legge 392778 all'art 9;

 

- Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Ora sta all'amministratore dimostrare che tu non hai pagato e comunque nella peggiore delle ipotesi nel caso tu fossi veramente moroso l'amministratore potrà rivalersi solo sul tuo locatore e non direttamente contro di te, soltanto in un secondo tempo il locatore potrà rivalersi contro di te;

 

In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore. L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. (Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781)

Mi auguro che la cosa non sia così catastrofica e tutto si risolva visto che tu hai le ricevute.

Nei bonifici ho sempre indicato come causale "quota ordinaria mio nome e cognome" oppure "acqua blabla" o entrambi, quando li "accorpavo".

 

Ho sempre intestato il bonifico (il beneficiario) come "Condomio Palazzo xxx".

 

Poi ho scoperto che l'IBAN era quello personale del vecchio amministratore 😂

in assemblea i proprietari possono approvare cosa credono, ma l'approvazione in una assembla di una delibera che a ledere diritti altrui (il tuo per esempio) non è valida

 

Se i proprietari delibera piani di rientro con i fornitori, pagamenti doppi ecc.. questi toccano a loro. Tu non hai voce in capitolo ad esempio per approvare un piano di rientro con un fornitore, e non hai il dovere di pagarlo

 

Che ti facciano azione..poi si pagano le spese legali, sta tranquillo

Quindi il fatto che le fatture (come ho verificato) fossero gia' presenti nei consuntivi 2013 e 2014, e poi siano state sommate a quello del 2015, e' gia' dimostrazione che si tratta di coprire un buco e non di "spese ordinarie, anche se vecchie", dico bene?

 

O forse e' persino peggio.. come si fa a mettere 2 volte a bilancio delle fatture?

O forse e' persino peggio.. come si fa a mettere 2 volte a bilancio delle fatture?
Forse ci prova ... sperando che tu non abbia le ricevute

Io quando ero in affitto per sicurezza ho conservato tutte le ricevute per 10 anni dopo la conclusione della locazione.

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