In questo articolo parleremo di recesso dal contratto di locazione di un'unità immobiliare destinata ad un'attività commerciale ovvero di quella con destinazione abitativa.
Il discorso anticipato per la prima o meglio, il principio espresso dalla Cassazione in relazione a queste locazioni, vale anche per le unità immobiliari destinate a civile abitazione.
Entriamo nel merito della vicenda.
Recesso dal contratto di locazione per finalità differenti da quella abitativa
Ai sensi del settimo ed ottavo comma dell'art. 27 legge n. 392/78 (la così detta legge sull'equo canone):
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
In pratica la legge ha preveduto due possibilità di recesso anticipato:
a) quella stabilita per via convenzionale, effettuabile in qualsiasi momento ma con un preavviso di sei mesi;
b) quella esercitabile ex lege (e quindi anche se negata dal contratto) qualora ricorrano gravi motivi.
Soffermiamoci sulla prima evenienza rispetto alla quale vale la pena evidenziare un aspetto: se il contratto prevede la possibilità di recedere in qualsiasi momento ma con un preavviso di sei mesi, la raccomandata inviata dal conduttore, che indichi un termine inferiore, produrrà comunque i propri effetti trascorsi sei mesi dalla ricezione.
Recesso semestrale atto unilaterale recettizio
Ai sensi dell'art. 1334 c.c. rubricato Efficacia degli atti unilaterali:
Gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona alla quale sono destinati.
La facoltà riconosciuta convenzionalmente al conduttore di recedere dal contratto di locazione si esercita nella forma dell'atto unilaterale recettizio.
Nessun dubbio che il diritto di recesso rappresenti manifestazione unilaterale di volontà tesa a sciogliere un vincolo contrattuale.
Del pari nessuna incertezza sul fatto che tale esercizio produca i propri effetti una volta che giunga a conoscenza del destinatario.
Quanto al momento della conoscenza, il successivo art. 1335 c.c. dedicato alla presunzione di conoscenza degli atti recettizi chiarisce che, tra le altre, la revoca "e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia. .
Recesso semestrale e produzione degli effetti della comunicazione
Ciò chiarito torniamo al decorso degli effetti nel caso di termine inferiore a quello di legge.
Il concetto espresso in precedenza, che rappresenta il consolidato orientamento della Cassazione, è stato in diverse occasioni ribadito dagli stessi giudici di legittimità.
Si legge in una pronuncia datata 23 ottobre 2012 che . in tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesso o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge.
Per ragioni di completezza si rileva che il ritardato rilascio rispetto alla data indicata, può essere fatto valere sotto altri profili, ma non invalida il recesso. (Cass. 23 ottobre 2012, n. 18167).
Un esempio aiuterà a rendere più comprensibili le conseguenze pratiche di questo concetto. Tizio concede in locazione a Caio un immobile; le parti prevedono la facoltà di recesso anticipata ai sensi del settimo comma dell'art. 27 legge n. 392/78.
In considerazione di ciò Caio la esercita in data 1 giugno 2021, indicando come momento del recesso il giorno 1 ottobre 2021.
Il recesso, in questo caso, opererà a partire dal giorno 1 dicembre con la conseguenza che Caio sarà tenuto a pagare le mensilità di ottobre e novembre.
Recesso semestrale e destinazione abitativa
Ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 5 l. n. 392/78 e 4 l n. 431/98, il conduttore di un'unità immobiliare destinata ad uso abitativo può recedere dal contratto:
a) liberamente (l. n. 392/78) se previsto dal contratto;
b) sempre (l n. 431/98) nei casi in cui ricorrono gravi motivi.
A queste due facoltà riconosciute dal contratto o dalla legge si applicano i medesimi termini previsti in relazione alla locazione per usi differenti da quelli abitativi e, conseguentemente, le medesime modalità di calcolo indicate dalla giurisprudenza succitata.
Alla raccomandata va equiparata la comunicazione consegnata a mani e firmata per ricevuta, nonché la pec inviata da un indirizzo di posta elettronica certificata ad altro indirizzo di questa specie.
Recesso dell'inquilino, come fare?
