Il contratto di locazione, a seconda del tipo di accordo, prevede una durata diversa.
Una cosa però è certa, tutti i contratti di locazione possono essere risolti. In questo caso, forse pochi sanno che si devono sostenere dei costi legati al pagamento di un'imposta al Fisco.
Adempimenti fiscali risoluzione contratto di locazione
Quando si procede alla risoluzione di un contratto di locazione occorre infatti assolvere alcuni adempimenti fiscali. Si tratta della compilazione e dell'invio all'Agenzia delle Entrate del Modello RLI.
Questo modello, utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione, deve essere utilizzato anche per i successivi adempimenti, tra i quali figura la risoluzione del contratto.
Nella sezione II del Modello, dedicata infatti agli "Adempimenti successivi" rispetto alla registrazione del contratto, ci sono dei riquadri, dedicati appunto alla risoluzione del contratto, in cui occorre indicare i dati di riferimento dell'immobile, la data della risoluzione e il corrispettivo per la stessa.
Una volta compilato il modello RLI in tutte le sue parti, lo stesso va inviato all'Agenzia delle Entrate, presentandosi fisicamente agli sportelli degli uffici dell'Agenzia competenti o inviandolo in modalità telematica da parte diretto interessato o di un intermediario.
Un altro adempimento a cui si deve provvedere sia quando a risolvere il contratto è il locatore sia quando a porre fine al rapporto è il conduttore, è il pagamento dell'imposta di registro da corrispondere nella misura fissa di 67 euro. A stabilire questo adempimento è l'art. 28 del DPR n. 131/1986 che contiene il Testo Unico sull'imposta di registro.
Al pagamento di detta imposta devono provvedere entrambi i contraenti anche se l'onere è a carico del locatore dell'immobile, che poi ha la possibilità di chiedere al conduttore il rimborso della metà.
La risoluzione quindi deve essere registrata ai fini fiscali. Come chiarito infatti dalla recentissima ordinanza della Cassazione n. 15352/2021 la risoluzione del contratto, provata con la produzione "di una raccomandata a mano, sottoscritta dal liquidatore della società conduttrice e controfirmata da uno dei locatori, di immediato recesso dal rapporto contrattuale di locazione commerciale (…) anche a voler attribuire al documento il significato di un atto di risoluzione contrattuale è incontrovertibile che tale atto andava registrato come previsto dall'art. 28 dPR 131/1986.
La mancata esecuzione di tale formalità rende tale atto, con specifico riferimento alla presunta data della risoluzione del contratto, inopponibile all'Amministrazione Finanziaria."
Come pagare l'imposta fissa di 67 euro per la risoluzione
Quando si risolve un contratto di locazione è quindi necessario compilare il modello RLI e pagare l'imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Adempimento che può essere assolto nelle seguenti modalità entro il termine di 30 giorni dall'evento:
- facendosi addebitare l'importo sul conto corrente tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web);
- o con il modello F24 Elementi identificativi, indicando nell'apposito spazio il codice Tributo 1503 che è quello previsto appositamente per il pagamento dell'imposta di registro in caso di risoluzione del contratto. In questo secondo caso è necessario presentare all'Agenzia, nello stesso termine, il modello RLI per la risoluzione compilato nelle parti previste.
La risoluzione del contratto di locazione è nulla se non fatta per iscritto
Quando l'imposta non è dovuta
Il pagamento dell'imposta di registro di 67 euro, prevista in caso di risoluzione del contratto di locazione, non è dovuto se il contratto è soggetto al regime della cedolare secca.
Sappiamo infatti che chi opta per il regime della cedola secca non deve versare l'imposta di registro e di bollo per la stipula iniziale e gli adempimenti successivi (proroga, cessione, rinegoziazione, risoluzione) anche se resta l'obbligo di provvedere alla comunicazione della risoluzione del contratto con il modello RLI.
Modalità di risoluzione del contratto di locazione
Quando si risolve il contratto di locazione è quindi necessario comunicarlo all'Agenzia delle Entrate e sostenere il costo fisso di 67 euro per il pagamento dell'imposta di registro.
Non abbiamo però analizzato le varie fattispecie in cui si verifica la risoluzione del contratto di locazione. Al riguardo occorre chiarire che il contratto di locazione può venire meno, oltre che per i casi tipici di risoluzione previsti dal codice civile (inadempimento art. 1453 c.c. e s.s; impossibilità sopravvenuta art. 1463 c.c. e s.s. ed eccessiva onerosità art. 1467 c.c. e s.s.) anche per le cause che si vanno a illustrare.
Immobili non a norma. Come si può tutelare il conduttore?
Per comune accordo della parti di procedere alla risoluzione consensuale del contratto di locazione. In questo caso, come ha avuto modo di chiarire recente giurisprudenza di merito, è necessario che le parti manifestino tale volontà in forma scritta, non essendo sufficiente il versamento dell'imposta di registro all'Agenzia ad esternare esternamente tale volontà.
Recesso del locatore nei casi contemplati dall'art. 3, comma 1 della legge n. 431/1998, previo preavviso al conduttore nel temine minimo di almeno sei mesi prima della scadenza se si tratta di una locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo.
Regola che subisce un'eccezione nel caso in cui il locatore, come previsto dall'art. 1612 c.c., si sia riservato il diritto di recedere dal contratto per abitare nell'immobile concesso in locazione.
In questo caso la norma prevede che lo stesso è obbligato a dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi.
Recesso del conduttore in presenza di gravi motivi, da indicare specificamente nella lettera raccomandata da inviare al locatore almeno sei mesi prima. L'esercizio di questo diritto può avere però delle conseguenze negative per il conduttore, al quale possono essere chiesti i danni a causa della risoluzione anticipata, a meno che il locatore non si accontenti di trattenere la caparra a ristoro degli eventuali danneggiamenti riscontrati nell'immobile e imputabili all'inquilino.
