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I canoni di locazione non percepiti prima della risoluzione del contratto vanno pur sempre dichiarati
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I canoni di locazione non percepiti prima della risoluzione del contratto vanno pur sempre dichiarati

L'obbligo del conduttore di dichiarare al fisco i redditi fondiari sussiste a prescindere dal fatto che il locatore non li abbia percepiti dal conduttore.

Avv. Leonarda Colucci 

La Commissione Tributaria provinciale di Benevento ha stabilito che rientrano nella base imponibile i canoni di locazione che non sono stati percepiti dal locatore prima della risoluzione del contratto, salvo che le parti non abbiano deciso di attribuire alla risoluzione efficacia retroattiva.

La vicenda. L'Agenzia delle Entrate notifica ad un contribuente un avviso di accertamento contestandogli di non aver presentato la dichiarazione dei redditi malgrado avesse percepito canoni di locazione per un importo di Euro 7800,00 in virtù di un contratto di locazione stipulato e regolarmente registrato.

Il contribuente contesta tale addebito in sede di reclamo presentato all'Agenzia delle Entrate precisando che la conduttrice dell'immobile, dopo la stipula del contratto, poiché non avendo ottenuto le necessarie autorizzazioni amministrative per l'esercizio della sua attività si era rifiutata di pagare il canone pattuito.

In virtù di tale situazione il locatore (contribuente) precisa di aver intimato alla conduttrice il rilascio dell'immobile, e non avendo percepito i canoni di locazione concordati, aveva chiesto tramite reclamo all'Agenzia delle entrate l'annullamento dell'avviso di accertamento.

=> Con la procedura di sfratto non si pagano le tasse sui canoni di locazione mai percepiti

L'Agenzia delle Entrate, a conclusione della fase di reclamo, ha proposto al contribuente la possibilità di ridurre del 40% la sanzione applicata.

Dopo aver al rifiutato tale soluzione il contribuente, convertendo il reclamo in ricorso alla Commissione tributaria provinciale di Benevento, ha ribadito nuovamente le sue ragioni in questa sede sostenendo:

- che era intervenuta la risoluzione del contratto di locazione in seguito alla quale aveva chiesto al conduttore il rilascio dell'immobile,

- che, nel frattempo, l'immobile era stato sequestrato dai Carabinieri ed era stato sottoposto ad un ordine di demolizione del Comune in quanto immobile abusivo privo di qualsiasi requisito di legge,

- che l'evoluzione dei fatti dimostrava ulteriormente che egli non aveva percepito i canoni di locazione in merito ai quali l'Agenzia delle entrate gli contestava l'omessa comunicazione nella dichiarazione dei redditi emettendo l' avviso di accertamento impugnato.

(In tema di mancata dichiarazione al fisco dei redditi non percepiti vedasi: => Inquilino moroso? Non paghi le tasse per il canone d'affitto non riscosso)

La sentenza della Commissione tributaria provinciale di Benevento. Nel giudizio instauratosi dinanzi alla Commissione Tributaria provinciale, se da un lato il contribuente ha dedotto l'illegittima pretesa dell'Agenzia delle entrate sostenendo di non aver mai percepito i canoni di locazione, d'altra parte l'Agenzia ha dedotto che, in virtù di quanto espressamente sancito dall'articolo 26 del Dpr 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi), i redditi fondiari concorrono a formare l'imponibile anche se non percepiti dal contribuente.

Infatti la norma appena citata stabilisce che: "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'art. 30 , per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.

I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore..."

=> Immobile abusivo e canoni di locazione non percepiti.

La Commissione Tributaria provinciale ha condiviso pienamente la tesi del Fisco rilevando che stando a quanto disposto dalla norma appena menzionata l'obbligo del conduttore di dichiarare al fisco i redditi fondiari sussiste a prescindere dal fatto che il locatore non li abbia percepiti dal conduttore.

Fra l'altro, osservano i giudici della Commissione tributaria provinciale, non può trovare applicazione al caso di specie quanto previsto dal citato articolo nella parte in cui stabilisce che i redditi derivanti da locazioni di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

A tal proposito la Commissione tributaria ha chiarito due aspetti:

a) che nel caso di specie si discute di canoni di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo di conseguenza non può trovare applicazione il principio sancito dalla norma in questione;

b) e che la dichiarazione unilaterale di risoluzione del contratto non ha efficacia retroattiva salvo espressa volontà delle parti.

La Commissione tributaria provinciale giunge a quest'ultima conclusione condividendo un principio già sancito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "Il solo fatto della intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione (nel caso di specie, a causa del mancato pagamento dei canoni), insieme al mancato pagamento dei canoni relativi a mensilità anteriori alla risoluzione, non è idoneo, di per sè, ad escludere che tali canoni concorrano a costituire l'imponibile Irpef ai sensi dell'art. 23, D.P.R. n. 917 del 1986, salvo che non risulti la inequivoca volontà delle parti di attribuire alla risoluzione efficacia retroattiva (nel qual caso resterebbe, però, da valutare se tale retroattività sia opponibile all'Amministrazione finanziaria)" ( Cass. civ. Sez. V, 18-11-2005, n. 24444).

La Commissione ha rigettato il ricorso il contribuente condannandolo al pagamento delle spese di giudizio.

=> Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati, senza opposizione si deve versare tutta la somma!

Scarica Commissione Tributaria Provinciale di Benevento, 228, sezione Terza, del 12-03-20

Cerca: obbligo dichiarazione canone fondiario

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