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Superbonus 110% e la circolare dell'Agenzia delle Entrate, cosa dice?
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Superbonus 110% e la circolare dell'Agenzia delle Entrate, cosa dice?

Il contenuto della circolare n. 24/E rilasciata dall'Agenzia delle Entrate in materia di superbonus 110%

Avv. Francesco Saverio del Buono  

Si va completando il quadro delle disposizioni che permetteranno di accedere al nuovo superbonus 110% introdotto dagli artt. 119 e 121 del Decreto Rilancio e la relativa cessione del credito.

A chiarire alcuni dubbi sull'applicazione pratica delle norme arriva la Circolare n. 24/E dell'Agenzia delle Entrate, pubblicata l'8 agosto, che passando in rassegna tutti gli aspetti della nuova detrazione fiscale va a fornire utili dettagli sulle tipologie di interventi agevolate, i beneficiari, le spese detraibili, gli adempimenti da effettuare.

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, l'ambito di applicazione soggettivo

In particolare per quanto riguarda l'ambito soggettivo, la Circolare indica che tra i beneficiari rientrano persone fisiche, condomìni, Istituti autonomi case popolari o enti con le medesime finalità, cooperative di abitazione a proprietà indivisa, Onlus, società ed associazioni sportive dilettantistiche comunità energetiche rinnovabili, e nell'ipotesi di interventi sostenuti mediante locazione finanziaria spetta all'utilizzatore.

Superbonus 110%, arrivano i provvedimenti dell'agenzia delle Entrate

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, il condominio

La Circolare precisa quando sono detraibili le spese per interventi in condominio: innanzitutto la nozione di condominio va intesa nel senso civilistico, cioè nell'ipotesi dell'esistenza di parti e servizi comuni a più unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi.

Pertanto afferma l'Agenzia che sono esclusi dal superbonus interventi su parti comuni di edificio in cui a causa dell'esistenza di unico proprietario, non viene a costituirsi il condominio nella sua nozione come intesa dal Codice Civile, dovendosi intendere per parti comuni su cui si andranno realizzare i lavori quelle individuate ai sensi dell'art. 1117 cod. civ.

Il condòmino proprio in virtù della comunione forzosa che viene a crearsi, nell'ipotesi di interventi sulle parti comuni non potrà sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese nella quota di sua competenza individuata sulla base dei millesimi di proprietà; parimenti avrà diritto alla detrazione in misura ai millesimi o di altri criteri che saranno individuati dal condominio ai sensi dell'art. 1123 cod. civ.

Quando detto per il condominio si applica anche al condominio minimo, in cui non vi è obbligo di nomina dell'amministratore e del regolamento condominiale; in questo caso non vi è necessità di richiesta del codice fiscale del condominio, in quanto sarà possibile utilizzare quello di uno dei condomìni, quello che si occuperà degli adempimenti connessi al riconoscimento della detrazione.

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, le persone fisiche

Per quanto riguarda invece le persone fisiche, unici beneficiari della misura, si conferma l'esclusione dalla detrazione se l'intervento è realizzato su unità immobiliari utilizzate per l'esercizio di attività professionali o di impresa (immobili ad uso strumentale); si precisa però che se l'intervento viene realizzato su parti comuni di edificio in cui vi sono unità immobiliari adibite a tali attività, la detrazione è comunque riconosciuta in quanto condòmino dello stabile, a prescindere se l'unità immobiliare sia bene strumentale, costituisca oggetto dell'attività di impresa o sia un bene patrimoniale dell'impresa stessa.

Il condominio infatti va considerato, spiega la Circolare, nella sua interezza, per cui se la superficie complessiva delle unità immobiliari adibite ad uso residenziale è superiore al 50%, potranno fruire della detrazione anche le unità immobiliari ad uso diverso (strumentali o merce) sempre che i proprietari o detentori partecipino alle spese degli interventi.

Superbonus al 110%, per quali interventi

In caso contrario, cioè una prevalenza delle superfici adibite ad uso diverso, potranno fruire della detrazione solo i proprietari/detentori di unità immobiliari ad uso abitativo del condominio.

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, quale sorte per il regime forfetario?

Si chiarisce inoltre che non possono fruire della detrazione i contribuenti titolari unicamente di redditi assoggettati ad imposta sostitutiva (regime fiscale forfetario) o a tassazione separata, o che non possono fruire della detrazione (i no tax area o soggetti la cui tassazione è assorbita da altre detrazioni): in questi casi però si potrà cedere la detrazione fiscale, anche tramite sconto in fattura operato dal fornitore che ha realizzato gli interventi (art. 121 Dl 34/2020)

Sono invece esclusi i soggetti che non possono fruire della possibilità di cessione del credito, quali i residenti fiscalmente all'estero locatari o comodatari dell'immobile, o gli OICR che non versano imposte sul reddito d'impresa ed addizionali regionali.

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, sì per coniugi e conviventi

Della detrazione inoltre possono fruire anche il coniuge, componente dell'unione civile, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado del possessore o detentore dell'immobile a condizione che:

  • siano conviventi con possessore o detentore al momento dell'inizio dei lavori o del pagamento se precedente
  • nell'immobile sia possibile realizzare la convivenza, anche se non è l'abitazione principale. Ciò significa che se l'immobile non è a disposizione (es locato a terzi) non è possibile per il familiare fruire della detrazione.

Non è necessario per provare la convivenza l'esistenza di un contratto di comodato, in quanto è sufficiente un atto notorio in cui è dichiarata la convivenza.

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, chiarimenti sull'accesso indipendente

Viene chiarito inoltre uno dei problemi fondamentali della norma, cioè la nozione di edificio unifamiliare avente accesso indipendente: per edificio unifamiliare si intende un'unità immobiliare di proprietà esclusiva "funzionalmente indipendente", cioè dotata di installazioni ed impianti di proprietà esclusiva (es. impianto idrico o di riscaldamento).

Per accesso indipendente invece deve intendersi un accesso non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso, che permette di accedere alla strada da giardino o cortile di proprietà esclusiva.

Superbonus: alternative alla detrazione e responsabilità di fornitori e cessionari

In presenza di questi requisiti, chiarisce l'agenzia, pertanto possono rientrare in questa nozione anche unità immobiliari, che anche se facenti parte di un edificio plurifamiliare, sia esso costituito in condominio o meno, abbiano le caratteristiche dell'indipendenza funzionale e dell'accesso indipendente.

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, il calcolo del massimale di spesa

Il documento, illustrando le tipologie di interventi che danno diritto alla detrazione del 110%, fa presente come per il calcolo dei massimali di spesa sulle parti comuni di edificio vada utilizzato sì il criterio del limite di spesa massimo moltiplicato per il numero di unità immobiliari di cui si compone l'edificio, ma moltiplicando, per le prime otto unità immobiliari il valore più alto e per le successive il valore più basso (es. per gli interventi di isolamento termico sull'involucro di un edificio composto da 10 unità immobiliari, per le prime otto si utilizzerà il valore massimo di euro 40.000 x 8 e per le successive due il valore massimo di euro 30.000 x 2 ed avremo come massimale di spesa 40.000 x 8 = 320.000 + 30.000 x 2 = 60.000, totale euro 380.000).

Il limite massimo opera in questi casi complessivamente, sull'intero ammontare, e non per le singole unità immobiliari; il condominio che avrà versato per la sua quota, calcolata in base ai millesimi di proprietà o altri criteri ex art 1123 c.c., una somma superiore al massimale di spesa per la singola unità immobiliare, potrà calcolare la propria detrazione su questa maggiore somma.

Nell'ipotesi in cui gli interventi possono rientrare in due diverse tipologie di detrazione (es. 65% o 110%) si potrà applicare una sola agevolazione.

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, chiarimenti sugli interventi agevolati

Vengono chiariti inoltre alcuni aspetti degli interventi agevolati:

  • tra gli interventi di isolamento termico sono compresi anche quelli di coibentazione del tetto, purché conduca ad un miglioramento di due classi energetiche anche unitamente ad altri interventi;
  • tra gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale condominiali è compresa anche la sostituzione della canna fumaria collettiva con impianti compatibili con caldaie a condensazione.

Si precisa che in caso di abbinamento di questo intervento con l'installazione di impianto fotovoltaico, il massimale di spesa dei due interventi si cumula;

  • negli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale per edifici unifamiliari o unità immobiliari di edifici plurifamiliari sono compresi anche interventi di installazione di caldi e a biomassa, per le aree non metanizzate.

Superbonus: interventi trainanti e interventi trainati

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, il sismabonus

Per il sismabonus invece la detrazione è riconosciuta non solo per gli interventi di riduzione del rischio sismico, ma anche per l'acquisto di immobili ubicati nelle zone sismiche 1- 2- 3 (sismabonus acquisti) oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione e venduti entro 18 mesi dalla conclusione degli interventi (art. 16-bis comma 1-septies del DPR 917/86).

Il massimale di spesa di 96.000 per ogni unità immobiliare è annuale: se però gli interventi sono mera prosecuzione di interventi di lavori realizzati in anni precedenti, si dovrà tenere conto nel calcolo del massimale anche delle spese per tali lavori. Per questo motivo la detrazione potrà essere fruita se non si è superato il limite massimo, e fino a raggiungimento di questo.

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, come opera la detrazione?

La detrazione opera per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per le tipologie di interventi indicate nell'art. 119 del Dl 34/2020, indipendentemente dalla realizzazione degli interventi.

Per applicare correttamente la detrazione va individuato il periodo di imposta cui imputare la spesa: - per le persone fisiche, compresi esercenti arti e professioni, ed enti non commerciali vale il principio di cassa, cioè il periodo di imposta si identifica con l'anno in cui avviene il pagamento delle spese; per gli interventi in condominio il principio si applica al pagamento delle spese sostenute dal condominio, indipendentemente dalla data del versamento che il condomìno effettua al condominio stesso.

  • per imprese individuali, società ed enti commerciali vale invece il principio di competenza, e quindi saranno oggetto di detrazione le spese da imputare ai periodi di imposta in corso al 31 dicembre 2020 o al 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi e dalla data dei pagamenti.

In ogni caso sono oggetto di detrazione solo le spese effettivamente sostenute: la quota oggetto di un eventuale rimborso rimane esclusa dal bonus; se il contributo è ricevuto in un momento successivo al pagamento delle spese relative all'intervento, questo sarà assoggettato a tassazione separata (art. 17 comma 1, lettera n-bis), del TUIR.

La detrazione è ammessa fino a capienza con l'imposta effettivamente versata dal contribuente: importi superiori non saranno rimborsati e non potranno essere utilizzati in detrazione negli anni successivi: in questi casi, per evitare di perdere parte della detrazione, si potrà utilizzare la cessione del credito, con sconto in fattura operato dal fornitore, o a soggetti terzi, inclusi banche ed intermediari finanziari.

Superbonus e maggioranze delibere condominiali

Superbonus e circolare dell'Agenzia delle entrate, le spese ammesse alla detrazione

Rientrano nelle spese ammesse a detrazione:

  • le spese sostenute per acquisto dei materiali, per la progettazione, perizie, sopralluoghi e tutte le altre spese professionali connesse;
  • tutti i costi sostenuti per la realizzazione degli interventi (smaltimento materiali, installazione ponteggi, diritti ed imposte di bollo per le richieste edilizie, tassa di occupazione suolo pubblico).

Importanti chiarimenti arrivano anche sul punto delle responsabilità in caso di indebito utilizzo della detrazione e conseguente cessione del credito: il cessionario risponderà solo in caso di utilizzo irregolare del credito o in misura superiore all'importo ceduto, mentre l'acquisto in buona fede del credito non fa perdere il diritto al credito utilizzato.

In queste ipotesi invece sarà il cedente a subire il recupero dell'importo della detrazione, maggiorato di interessi e sanzioni, con cui sono responsabili in solido il fornitore (per la cessione con sconto in fattura) ed i cessionari se hanno concorso alla violazione delle norme.

Superbonus 110%, finanziamenti e mutui in condominio

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