Superbonus in condominio tra parti comuni e unità individuali
Sappiamo che il concetto di base del superbonus è l'idea di spingere i contribuenti ad effettuare importanti interventi di miglioramento energetico o di riduzione del rischio sismico (o comunque di adozione di misure antisismiche), detti interventi principali o trainanti, e di abbinarvi interventi minori.
I primi sono indispensabili per la fruizione dell'agevolazione, i secondi sono solo eventuali.
Quando l'intervento principale è effettuato in condominio, quali interventi sono effettuabili nell'unità individuale di proprietà esclusiva?
È questo il tema di cui vogliamo occuparci qui.
Diritto d'uso esclusivo delle parti comuni, chiesto l'intervento delle Sezioni Unite
Ricordiamo prima di proseguire che il c.d. superbonus è la detrazione del 110% riconosciuta per le spese sostenute dall'1 luglio 2020 a 31 dicembre 2021 per determinati interventi aventi specifiche caratteristiche (al momento l'unico caso dove l'estensione temporale è al 30 giugno 2022 è per gli IACP e istituti simili).
Superbonus su parti comuni condominiali
Partiamo chiarendo che le norme non prevedono interventi trainanti su unità di proprietà esclusiva in condominio. Quindi, in condominio l'intervento trainante può esser effettuato solo su parti comuni.
Abbiamo in realtà un'eccezione, quella delle "unità immobiliari poste all'interno di edifici plurifamiliari", funzionalmente indipendenti e con accesso dall'esterno. La nebulosa espressione "edifici plurifamiliari" sembra volere richiamare (ma senza convinzione?) il concetto giuridico di condominio, mentre l'espressione "funzionalmente indipendenti ma con accesso dall'esterno", sembra riferirsi ad es. a strutture come le villette a schiera; ipotesi confermata dal DM sui requisiti tecnici che è stato firmato dai ministri competenti.
Vedremo cosa specificheranno gli attesi testi applicativi e interpretativi.
A parte quindi l'eccezione suddetta, l'intervento trainante in condominio può essere effettuato solo su parti comuni e può riguardare, in sintesi: gli interventi di isolamento termico degli involucri edilizi e/o la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni (lett. a e b Decreto Rilancio) e/o interventi di sisma bonus.
Aggiungiamo che l'intervento può anche godere delle modalità agevolative del superbonus anche in caso di "semplice" eco bonus in due casi eccezionali (v. par. dedicato all'ecobonus).
L'utilizzo della congiunzione e/o utilizzata con riferimento ai vari interventi trainanti è perché le norme dicono che l'intervento trainato deve abbinarsi ad "almeno" uno degli interventi trainanti: va bene uno solo o anche entrambi.
Se gli interventi trainati devono essere abbinati ad almeno uno dei trainanti, ciò implicitamente dovrebbe significare che, perlomeno in astratto, gli interventi trainanti non sono alternativi, ma cumulabili. L'importante sarà il rispetto delle varie condizioni prescritte.
Interventi trainati su proprietà esclusiva
Dunque, nelle parti di proprietà esclusiva possono essere effettuati solo interventi trainati e cioè: interventi di efficientamento energetico ordinario (il classico "ecobonus"); installazione di impianti solari fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo; installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. Ecobonus e ricariche per i veicoli elettrici non sono abbinabili al sisma bonus.
L'importante è che l'intervento (escluse le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici) contribuisca a migliorare fino a due classi le prestazioni energetiche dell'edificio; si badi, il miglioramento energetico deve riguardare sempre il condominio e non la singola abitazione.
Gli interventi trainati sono comunque eseguibili anche sulle parti comuni.
Superbonus in condomino ed eco bonus nella proprietà individuale
Dunque, passando a considerare i singoli interventi trainati, uno di questi è l'ecobonus; l'ecobonus è infatti intervento trainato, eccettuati i casi degli edifici sottoposti a vincolo e dove i regolamenti vietano gli interventi di superbonus: in questi casi l'intervento di ecobonus gode anche da solo delle condizioni agevolate del superbonus purché consenta il miglioramento di due classi energetiche
La scelta del condomino di effettuare interventi di ecobonus e di abbinarli agli interventi di superbonus sulle parti comuni deve garantire sia le condizioni prestazionali richieste dalle norme per l'ecobonus che le condizioni richieste dalle norme per l'abbinamento al superbonus: per fare un esempio, la caldaia dovrà rispettare sia le specifiche prescrizioni del D.L. n. 63/2013 sull'ecobonus che contribuire al conseguimento delle due classi energetiche dell'intero condominio.
Superbonus in condomino e impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo
Quanto all'abbinamento con gli impianti solari fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, questi sono abbinabili a tutti gli interventi (compreso il sismabonus) e partecipano al miglioramento energetico dell'edificio di due classi, nel rispetto naturalmente delle varie prescrizioni stabilite per l'installazione degli impianti e sistemi di accumulo ai fini dell'agevolazione.
Superbonus in condomino e infrastrutture perla ricarica dei veicoli elettrici
Le infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici sono abbinabili, ai fini del superbonus, solo agli interventi trainanti sull'involucro e sull'impianto di climatizzazione: come per l'ecobonus è escluso quindi l'abbinamento al sisma bonus, a differenza degli impianti fotovoltaici e di accumulo che sono abbinabili a tutti gli interventi trainanti.
Altra particolarità di questo intervento è che non partecipa al miglioramento delle prestazioni dell'edificio: ed in effetti se si pensa, le colonnine consumano energia elettrica: il miglioramento che apportano riguarderà l'inquinamento esterno all'edificio.
Dunque sono abbinabili a specifici interventi trainanti ed eseguibili (anche) nelle proprietà esclusive in condominio con la detrazione al 110, ma non vanno conteggiate per il miglioramento delle prestazioni.
Anche in questo caso vanno rispettate le norme previste per lo specifico intervento oltre che per l'intervento nel complesso.
Il limite delle due unità immobiliari
Un limite alla fruizione del superbonus per i singoli proprietari è quello per cui le persone fisiche non possono fruirne per più di due unità immobiliari: va bene la seconda casa, ma la terza no, quella può solo essere ammessa alle "solite detrazioni", a meno che l'intervento non riguardi solo quell'immobile: non è cioè necessario che il bene sia una prima casa nel senso fiscale del termine: semplicemente il superbonus non può riguardare più di due unità immobiliari.
Superbonus 110 %, il decreto Requisiti tecnici è stato firmato dai ministri competenti
