La natura del diritto d'uso esclusivo delle parti comuni di un edificio in condominio potrebbe essere oggetto approfondimento da parte delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.
Ciclicamente, se ciò non avviene non annualmente è per caso, la materia condominiale è oggetto di contrasto giurisprudenziale rispetto al quale è chiesto l'intervento della massima espressione della Corte nomofilattica.
La ben nota carenza e genericità normativa rispetto al coacervo di situazioni giuridiche sottese e l'assenza di una solida base teorica del diritto condominiale che possa realmente definirsi tale portano spesso a contrasti interpretativi.
Non che in altri settori del diritto ciò non accada, ma in quello condominiale l'enunciazione di principio da parte delle Sezioni Unite è una costante. Come si suole dire, si faccia mente locale: dall'inizio del ventunesimo secolo ad oggi, quante volte sono intervenute le citate Sezioni Unite? Un esercizio di memoria tutt'altro che facile.
Torniamo al focus e vediamo perché, con l'ordinanza interlocutoria n. 31420 del 2 dicembre 2019 resa dalla Seconda Sezione civile, relatore dott. Scarpa, la questione sulla natura del diritto d'uso esclusivo delle parti comuni è stata rimessa al Primo Presidente della Corte per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.
Uso esclusivo delle parti comuni, come si concreta?
Chi pensa all'uso esclusivo delle parti comuni dell'edificio in condominio, volge il suo primo pensiero all'uso esclusivo del lastrico solare: questa è certamente l'ipotesi più nota, anche in ragione dell'applicazione di un criterio di ripartizione spese ad hoc di uso esclusivo.
Non è l'unica, s'è vero, com'è vero, che l'art. 1122 c.c. (Opere su parti di proprietà o uso individuale) contiene delle prescrizioni generali rivolte ai condòmini in merito a parti dell'edificio normalmente destinate all'uso comune, ma che sono tuttavia destinate all'uso individuale; può essere il caso di un cortile, di un sottotetto, ecc.
L'uso individuale, ovvero esclusivo, postula il godimento del bene da parte di un solo condòmino, ovvero di un gruppo di condòmini (l'art. 1126 c.c. menziona l'uso esclusivo ivi includendovi anche quello consentito a più persone): chi è titolare del diritto in esame può pretendere ed ottenere l'esclusione degli altri condòmini dal godimento della parte ad egli riservata.
Uso esclusivo delle parti comuni, la natura e le ragioni del contrasto
Qual è la natura del diritto d'uso esclusivo delle parti comuni?
La giurisprudenza che ha affrontato l'argomento in esame lo ha fatto principalmente guardando alla ipotesi più ricorrente: il riferimento è alla fattispecie del lastrico solare in uso esclusivo.
Leggendo alcune importanti e note decisioni giurisprudenziali (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672 e Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449) sembrava doversi concludere che l'uso esclusivo del lastrico solare dovesse essere ricondotto nell'alveo dei diritti reali e quindi fosse sussumibile nell'ambito del diritto d'uso di cui all'art. 1021 c.c.
Si diceva, infatti, che il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. rappresentasse un classico caso di obbligazione propter rem, cioè legata alla titolarità di diritti reali sul lastrico solare di copertura dell'edificio condominiale (nonché delle superfici ad esso equiparabili).
Già in quel periodo di tempo indicato dalle sentenze succitate (come prima d'altronde) non mancavano eccezioni a questa conclusione di carattere generale. Eccezioni che portavano ad affermare che «la possibilità di uso esclusivo del lastrico solare, non specifica la natura giuridica del relativo diritto, il quale può avere carattere reale o personale ed è comunque quello che risulta dal titolo (v. sent. 2.5.1974 n. 1501)» (Cass. 9 agosto 1999 n. 8532).
Come dire: è possibile che l'uso esclusivo del lastrico abbia carattere reale, ma non è necessariamente così. Insomma titolo costitutivo potrebbe palesarne la natura personale stante l'assoluta neutralità dell'art. 1126 c.c. sul punto.
Il discorso qui portato avanti in relazione al lastrico va considerato valido in relazione ad una qualunque altra parte comune della quale sia stato riservato l'uso ad un condòmino.
Uso esclusivo delle parti comuni, le ragioni del contrasto
La natura del diritto è la ragione del contrasto affermato nell'ordinanza n. 31420 che ha chiesto al Primo Presidente di valutare la remissione degli atti alle Sezioni Unite.
È scritto nel provvedimento in commento che la stessa Corte di Cassazione ha affermato «in alcuni recenti precedenti (a far tempo da Cass. Sez. 2, 16/10/2017, n. 24301; sostanzialmente conformi le successive Cass. Sez. 2, 10/10/2018, n. 24958; Cass. Sez. 2, 31/05/2019, n. 15021; Cass. Sez. 2, 04/07/2019, n. 18024; Cass. Sez. 6 - 2, 03/09/2019, n. 22059) che non può ricondursi al diritto di uso previsto dall'art. 1021 c.c., il vincolo reale di "uso esclusivo" su parti comuni dell'edificio, riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di una unità immobiliare di proprietà individuale».
Un'evoluzione in senso più netto di quell'orientamento dubitativo espresso in passato e succitato.
È chiaro, allora, il contrasto: da una parte chi sostiene la natura reale del diritto d'uso esclusivo. E dall'altra? Dall'altra una particolare modalità d'uso pattizia in deroga al principio generale del pari diritto d'uso previsto dall'art. 1102 c.c.
Entrambe le posizioni, è ben spiegato nell'ordinanza di remissione, hanno punti critici e elementi di ragionevolezza.
La fattispecie dell'uso esclusivo presenta peculiarità che mal si attagliano ad entrambe le ipotesi in campo e che scontano ad avviso dello scrivente - per tornare alle premesse iniziali - l'assenza di uno studio teorico realmente approfondito della materia del condominio nell'ambito del più vasto campo dei diritti reali.
Carenza che, ove si arrivasse alla pronuncia a Sezioni Unite, farà sì che il principio da queste espresso divenga vincolante per le future decisioni. Una su tutte: la non trascrivibilità ove si escludesse la natura reale del diritto d'uso esclusivo, con conseguenti ricadute della sua opponibilità agli acquirenti successivi ai primi che non avessero specificamente accettato quella limitazione.
Lastrici solari in uso esclusivo e proprietà comuni sottostanti
Uso esclusivo di una porzione del cortile.
