#1 Inviato 23 Marzo, 2016 Buongiorno Descrivo una situazione anomala nella quale mi trovo. Sono proprietario di un appartamento con affaccio da portafinestra su una superficie esterna aperta ad uso esclusivo in quanto circondata da una cancellata (preesistente all'acquisto, eretta contemporaneamente alla costruzione del condominio). Tale superficie è sul livello strada e si affaccia per due terzi sul livello inferiore semiinterrato adibito a garage (garage interrati con ingressi a cielo aperto). Tale superficie pur essendo ad uso esclusivo non è di mia proprietà in quanto non presente su atto notarile di acquisto e non presente su mappe catastali. L'amministrazione propende per il rifacimento di balconi e terrazze e considera questa superficie come fosse una terrazza di mia esclusiva proprietà e dunque con spese tutte a mio carico. L'art. 1117 c.c. mi fornisce qualche indicazione ma non trovo nessun caso analogo al mio. Devo pagare tutto perchè è di uso esclusivo pur non essendo di mia proprietà? Devo pagare 1/3 io e 2/3 i restanti condomini perchè ricadiamo in una sorta di status di "Lastrico solare" pur essendo al piano terra? Oppure è di fatto una parte comune e va suddivisa in millesimi pur essendo ad uso esclusivo? Grazie a chi mi darà una mano!
#2 Inviato 23 Marzo, 2016 Se, come mi pare di capire, il terrazzo funge da copertura dei box, i propenderei per la ripartizione secondo i criteri dell'art. 1126 c.c. (1/3 tu e 2/3 i condòmini che usufruiscono quale copertura di quel terrazzo).
#3 Inviato 23 Marzo, 2016 Se io fossi un condomino del tuo condominio non sarei affatto d'accordo con l'amministratore. Se tu sei proprietario e questo risulta dal catasto, allora hai l'uso, il godimento, l'accesso non condizionato,e dovresti pagare il terzo di tua spettanza. Ma se non risulta che tu sia proprietario esclusivo,e questo non risulta da nessuna parte,non devi pagare il terzo e non devi avere libero accesso, perché con il tempo potresti usucapire l'area di pertinenza. Porta il problema in assemblea, ne parli con l'amministratore e un geometra che nomina il condominio,chiarisci bene con il catasto a chi appartiene l'area, e poi paghi quello che devi e basta, l'accesso non deve esserti consentito, oppure devo esserlo a te come ad ogni altro condomino,e qualunque spesa riguardante quell'area sarà divisa a 1000/1000 essendo di tutti. questa è l'unica soluzione.
#4 Inviato 24 Marzo, 2016 e se funge da copertura per i box(ho riletto il tuo post)e non risulta tuo al catasto,1/3 tra tutti i condomini a millesimi,e 2/3 tra i proprietari dei box,ma ripeto quello che ho scritto ieri,devi fare chiarezza,o meglio il condominio deve far chiarezza sulla proprietà del lastrico.
#5 Inviato 24 Marzo, 2016 Avv. GALLUCCI - In realtà funge da copertura per una parte (2 metri scarsi) non dei box ma dello spazio di manovra antistante i box, quindi uno spazio comune utilizzabile da chiunque (da lì si accede anche alle cantine). I box sono sotto l'appartamento da una parte e sotto un prato condominiale dall'altra con un "buco" di 5 metri a cielo aperto. Riguardo la risposta di Enrico DIMITRI. Confermo: non sono proprietario di questo "pezzo" di marciapiede che costeggia la casa (lungo 8 metri e largo 2), ma posso usarlo solo io perchè è collegato ad una porta finestra che porta in casa mia ed è recintato esternamente all'origine. Siamo in 6 in questa situazione, ovvero tutti coloro che abitano al piano terra. E ti dico di più: probabilmente non è possibile l'usucapione perchè quella parte è "terreno" comunale non essendo presente su nessuna mappa condominiale in nostro possesso. Ciò che non mi è piaciuto del comportamente dell'amministratore è la frase: "è di tuo uso esclusivo, paghi tu". L'errore è nato all'atto dal costruttore quando ha presentato le documentazioni al catasto: ma si trattava di una coop che ha dichiarato fallimento ancor prima di aver venduto tutte le unità abitative.
#6 Inviato 24 Marzo, 2016 Se tu sei proprietario e questo risulta dal catasto, Assolutamente falso! Il catasto non è probatorio. La proprietà o esce fuori da un atto notarile et similia o nisba...
#7 Inviato 24 Marzo, 2016 il catasto non ha valore probatorio definitivo cioè è soggetto a prova contraria,ma è pur sempre un atto di un ufficio pubblico che dirà qualcosa in più di una chiacchiera, tu che dici? Non è sulle risultanze catastali che si applicano certe rendite dette non a caso-appunto- catastali ? E' il ricorrente che deve sanare eventuali contraddizioni,e anche alla svelta secondo me. quindi motivo in più per il nostro utente mettersi in mano lui e il condominio a persone esperte e competenti e chiarire ogni cosa,senza disquisire sul valore completo quasi completo o del tutto presuntivo degli atti del catasto.
