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Antenne telefoniche in condomino: è necessario il consenso di tutti i condomini? La parola alle Sezioni Unite
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Antenne telefoniche in condomino: è necessario il consenso di tutti i condomini? La parola alle Sezioni Unite

Il quesito espresso riguarda la concessione del lastrico solare all'impresa di telecomunicazioni e se sia necessario il consenso di tutti i condomini per tale previsione.

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Il condominio e alcuni condomini avevano chiesto al giudice la rimozione dal tetto del fabbricato condominiale dell'impianto di antenne per la telefonia mobile di proprietà della compagni telefonica, impianto collegato tramite cavi, attraversanti le parti comuni dell'edificio, ad una cantina di proprietà della società X, ove erano installati altri impianti posti al servizio delle antenne.

La convenuta società xprecisava di aver concesso l'uso di una porzione del tetto per l'installazione dell'impianto alla società alfa - alla quale era poi subentrata la società beta - prima della costituzione del condominio con contratto di locazione del 2001, contratto opponibile a tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, i quali erano subentrati nel condominio in data successiva a quella di registrazione del contratto di locazione.

La locazione era comunque nota ai condomini perché questi avevano dichiarato nel regolamento di condominio, di natura contrattuale, di conoscere l'esistenza della servitù derivante dall'installazione dell'impianto di telefonia sul tetto condominiale. In primo grado,il Tribunale respinse le domande degli attori.

Successivamente, la Corte d'Appelloaccolse il gravame avanzato dal Condominio accertando l'inesistenza del diritto delle parti appellate al mantenimento delle opere e dei manufatti per cui è causa, e perciò condannando le stesse a rimuovere gli impianti ed i cavi posti sul tetto del fabbricato e nel locale cantina di proprietà della società x. Avverso tale decisione, la ricorrente società ha proposto ricorso in cassazione.

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Le difficoltà della qualificazione giuridica del contratto.La questione di diritto riguarda la qualificazione del contratto del 2001 intercorso fra la società x e la società alfa cui è subentrata la società beta, contratto con il quale la prima società concedeva alla seconda una superficie compresa fra le parti comuni dell'edificio condominiale, per consentire l'installazione di infrastrutture necessarie per l'esercizio del servizio pubblico di telefonia mobile (apparecchiature elettroniche situate in un locale esistente o da realizzare sul tetto, antenne montate su sostegni con un finto camino in vetroresina, cavi, ecc.). Le parti e la stessa sentenza impugnata discutono della possibile qualificazione di tale convenzione come locazione o come contratto costitutivo di servitù.

-Quanto alla locazione, i giudici di legittimità, hanno evidenziato che nell'ambito di un condominio edilizio, l'uso indiretto di una parte comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza, sempre che non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali, costituendo, dunque, l'indivisibilità del godimento o l'impossibilità dell'uso diretto il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto (Cass. Sez. 2, 27/10/2011, n. 22435; Cass. Sez. 2, 22/03/2001, n. 4131; Cass. Sez. 2, 21/10/1998, n. 10446).

Quando la maggioranza dei condomini deliberi di locare la cosa comune ad un terzo, non si pone proprio questione di violazione dell'art. 1102 c.c., in quanto tale norma tutela l'uso diretto di ciascun condomino sulla medesima e non quello indiretto (Cass. Sez. 2, 22/03/2001, n. 4131).

Per riconoscere, peraltro, al singolo condomino il potere di concedere in locazione una parte condominiale, anche senza l'espresso assenso degli altri partecipanti, occorre che lo stesso agisca quale utile gestore o mandatario tacito nell'interesse degli altri condomini o, quanto meno della maggioranza di essi, mentre è necessaria l'espressa adesione di tutti i condomini quando la locazione non sia diretta alla tutela degli interessi collettivi ma miri a soddisfare un proprio esclusivo interesse, che può essere anche in contrasto con quello degli altri.

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-Quanto alla servitù, secondo i giudici, più difficile appare qualificare il negozio volto a permettere ad un concessionario l'installazione e il mantenimento di infrastrutture ed impianti sul fondo del concedente come contratto costitutivo di servitù prediale, facendo difetto il carattere di predialità supposto dall'art. 1027 c.c., ovvero l'inerenza passiva di un peso su un fondo servente a vantaggio di un contiguo fondo dominante, ciò supponendo necessariamente l'esistenza di due fondi distinti, appartenenti a proprietari diversi.

D'altro canto, la qualificazione di un siffatto negozio in termini di servitù non risolverebbe la questione della proprietà dell'impianto realizzato dal concessionario sempre in rapporto al principio dell'accessione.Nè potrebbe valere a costituire la servitù una clausola del regolamento di condominio che riconosca l'esistenza di una servitù su una parte comune, potendo il regolamento, di portata contrattuale, validamente costituire servitù tra le proprietà dei condomini che vi prestino consenso all'unanimità, ma non riconoscere, con efficacia costitutiva, una servitù in favore di un terzo altrimenti sprovvisto di idoneo titolo.

Aspetti del condominio.Più in generale, per gli atti costitutivi di diritti reali sulle parti condominiali (quale anche il contratto costitutivo di un diritto di superficie) occorre il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell'art. 1108 c.c., comma 3, applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c. (Cass. Sez. 2, 24/02/2006, n. 4258; Cass. Sez. 2, 14/06/2013, n. 15024), anche dopo l'entrata in vigore dell'art. 1120 c.c., comma 2, n. 2, introdotto dalla L. n. 220 del 2012, in tema di installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile, ove si prevede una maggioranza agevolata per disporre in assemblea la relativa innovazione, ma non si contempla alcuna deroga all'art. 1108 c.c., comma 3, al fine di concedere a terzi un diritto reale di godimento della superficie comune.

Peraltro, se i condomini intendono costituire un diritto reale (nella specie, di superficie) sul lastrico solare o su altra area condominiale, si ha riguardo ad un negozio di disposizione giuridica, in modo diretto, della cosa comune, ed il consenso di tutti i comunisti è imposto dall'art. 1108 c.c., comma 3.

Diversa è la fattispecie delle innovazioni ex art. 1120 c.c., in cui i condomini intendono approvare non un atto dispositivo della cosa comune, quanto opere di trasformazione dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento della stessa, che però incidono sull'essenza del bene, alterandone l'entità materiale o l'originaria funzione e destinazione.

Se le innovazioni da approvare rendono la parte comune dell'edificio inservibile all'uso o al godimento anche di un solo condomino, è del pari necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti (Cass. Sez. 2, 14/06/2006, n. 13752).

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La questione da risolvere. In conclusione, secondo la cassazione, la questione che si pone è se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell'art. 1108 c.c., comma 3, per l'approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l'esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso.

Attesa la particolare importanza della questione di massima, il Collegio ritiene opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

Scarica Corte di Cassazione n.8943 2019

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