Giardino a uso esclusivo e rifiuto del condomino a procedere ai lavori di ripristino

[Daisy]

Buongiorno a tutti,

parte del giardino del condominio ad uso esclusivo di un condomino ha causato delle infiltrazioni nel camminatoio comune dei garages sottostante. Sono stati richiesti i preventivi ed è stata fatta la riunione ma il condomino che ne ha l'uso esclusivo e deve accollarsi 1/3 della spesa ha comunicato di non avere la disponibilità economica per poter far fronte alle suddette spese.

L'amministratore ha riferito che se il condomino non verserà la quota come ha detto i lavori non verranno eseguiti ma si procederà alla sola messa in sicurezza del soffitto da cui si staccano i calcinacci.

Il condomino che ha l'uso esclusivo del giardino può rifiutarsi di far fronte alle spese di questi lavori? Il condominio non può obbligarlo a farli eseguire?!

Grazie anticipatamente a tutti quelli che vorranno darmi delle delucidazioni.

[Claistron]

L'amministratore, se non riceve i fondi per far eseguire i lavori, ha poco da fare per il momento.

 

Al "solito" link puoi trovare riferimenti giurisprudenziali che ti illustreranno diverse ripartizioni di spesa rispetto a quella da te accennata:

 

http://www.condomini.altervista.org/LastricoTerrazze.htm

[Daisy]

Ti ringrazio sinceramente e vado a vedermi il link da te postato... il forum è molto vasto e a volte trovare le risposte a questiti che forse sono già stati affrontati diventa ostico.

[efisio]

Difficilmente una delibera può essere resa valida e opponibile nei suoi confronti in quanto si andrebbe a deliberare su uno spazio di proprietà individuale e ciò è fuori dalla portata dell'assemblea.

 

Interessando l'ufficio tecnico del comune, magari vi chiude l'autorimessa. Potete citare il condomino ("fargli causa"), e ciò significa perizie e controperizie più anni di attesa.

 

Spesso si risolve con la trattativa e il buon senso, unito a un pressing soft ma unanime dei vicini. Ad esempio proponendo fermamente al vicino squattrinato di affittare il suo posto auto, oppure una stanza, quanto basta per pagare il debito. Oppure di locare proprio tutto l'appartamento, magari agli studenti per un anno accademico, trasferendosi temporaneamente in affitto in qualcosa che costi sensibilmente meno di ciò che incassa.

 

Altre soluzioni poco drastiche non ne vedo.

[Daisy]

Difficilmente una delibera può essere resa valida e opponibile nei suoi confronti in quanto si andrebbe a deliberare su uno spazio di proprietà individuale e ciò è fuori dalla portata dell'assemblea.

 

Interessando l'ufficio tecnico del comune, magari vi chiude l'autorimessa. Potete citare il condomino ("fargli causa"), e ciò significa perizie e controperizie più anni di attesa.

 

Spesso si risolve con la trattativa e il buon senso, unito a un pressing soft ma unanime dei vicini. Ad esempio proponendo fermamente al vicino squattrinato di affittare il suo posto auto, oppure una stanza, quanto basta per pagare il debito. Oppure di locare proprio tutto l'appartamento, magari agli studenti per un anno accademico, trasferendosi temporaneamente in affitto in qualcosa che costi sensibilmente meno di ciò che incassa.

 

Altre soluzioni poco drastiche non ne vedo.

L'amministratore ha comunicato che farà fare il minimo indispensabile per tamponare il problema, ovvero i calcinacci che si staccano, sempre suddividendo la spesa 1/3 e 2/3. Ha detto inoltre che il condomino potrebbe decidere di rinunciare all'uso esclusivo, così il prato tornerebbe ad essere "di tutti" e la spesa verrebbe suddivisa a millesimi. Questa opzione mi pare un pò "paracula", scusate il termine, visto che il giardino è antistante l'alloggio del condomino che si è rifiutato di fare i lavori e di sicuro nessuno andrà ad utilizzare il prato davanti alle sue finestre... Grazie Efisio.

[efisio]

L'amministratore ha comunicato che farà fare il minimo indispensabile per tamponare il problema, ovvero i calcinacci che si staccano, sempre suddividendo la spesa 1/3 e 2/3. Ha detto inoltre che il condomino potrebbe decidere di rinunciare all'uso esclusivo, così il prato tornerebbe ad essere "di tutti" e la spesa verrebbe suddivisa a millesimi. Questa opzione mi pare un pò "paracula", scusate il termine, visto che il giardino è antistante l'alloggio del condomino che si è rifiutato di fare i lavori e di sicuro nessuno andrà ad utilizzare il prato davanti alle sue finestre... Grazie Efisio.

Rispedite la cortese offerta al mittente. Difficile valutare senza vedere i luoghi. Non siete obbligati ad accettare regali "tecnici".

[Daisy]

A quanto detto sempre dall'amministratore all'eventuale rinuncia il condominio non si può opporre perchè il prato davanti all'alloggio è accessibile a tutti.

Mi sa che la cosa finisce all'italiana: cornuti e mazziati.

[efisio]

Quest'amministratore mi sa che parla troppo.

L'elenco delle parti comuni è compreso nel regolamento di condominio e in mancanza nel codice civile, in maniera schematica.

 

Ne primo caso, per allungare la lista è necessaria l'unanimità. Vero è che si parla di proprietà, ma in ogni caso sempre di movimenti di qualcosa che produce spese o redditi.

 

Poco o nulla di ciò che produce spese, in condominio segue la regola del mutismo e rassegnazione. Un esempio tipico è l'intervento d'urgenza. Si rompe un tubo, si allaga una porzione del fabbricato e non c'è scelta.

 

Ma non esiste che si debba accettare per forza un qualcosa che produce spese. Del resto, smentire l'amministratore è semplice: quel giardino produrrebbe spese e come tali vanno approvate. A semplice titolo di analogia, guarda di quale maggioranza c'è bisogno per cessioni o modifiche d'uso.

--link_rimosso--

 

Forse l'amministratore sta facendo una forzatura per sventare in maniera molto scorretta e non imparziale eventuali criticità dovute all'insolvenza del condomino. Ma fare l'amm.re così è troppo facile, il problema forse siete pure voi che glielo permettete.

 

D'altra parte, il problema sarebbe solo nascosto: se c'è un guasto o una serie di manutenzioni che fate?

[Daisy]

Gentilissimo Efisio,

sono stata a parlare con l'amministratore che ha ribadito quello che aveva già detto, dicendo che il giardino tutto è di proprietà comune, c'è scritto anche nel regolamento in effetti, che alcune porzioni sono date in uso esclusivo ai proprietari degli alloggi al piano terra. Gli ho portato il trafiletto del link che mi hai postato ma lui sostiene che la casistica non è la stessa (scusa, forse mi sono espressa male io quando ho posto il quesito?) perchè non si tratta di cessione del terreno, perchè loro stanno rinunciando ad un loro diritto (e non ad un dovere) e il condominio non si può opporre perchè di fatto loro non si stanno sottraendo al pagamento per il mantenimento della cosa comuni, ma che in questo caso pagherebbero solo la quota in base ai millesimi.

Secondo te è vero e c'è stata un'incomprensione o come dicevi prima c'è una forzatura da parte dell'amministratore in favore del condomino del piano terra?