Nel caso di delibera assembleare che abbia disposto lo scioglimento del condominio in due nuovi e distinti condominii la procedura di mediazione obbligatoria deve essere attivata nei confronti di questi ultimi, in persona dei rispettivi amministratori condominiali, e non verso il condominio originario, che ormai deve considerarsi non più esistente.
In caso contrario la mediazione non può considerarsi utilmente attivata, con tutto ciò che ne può conseguire in ordine alla decadenza dall'impugnazione per il mancato rispetto del termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.
Questa la particolare fattispecie sulla quale è stato chiamato a esprimersi il Tribunale di Velletri con la recente sentenza n. 143 dello scorso 22 gennaio 2020.
Scioglimento del condominio e mediazione Il caso concreto.
Nella specie una condomina aveva deciso di impugnare la delibera con cui l'assemblea aveva disposto lo scioglimento del condominio in due distinti e separati condominii e aveva pertanto tempestivamente avviato la procedura di mediazione obbligatoria di cui al D.Lgs. 28/2010, invitando dinanzi all'organismo di mediazione il condominio in persona del suo amministratore pro tempore.
Quest'ultimo tuttavia non si era presentato all'incontro e il mediatore era quindi stato costretto a redigere un verbale negativo (dal deposito del quale, stando alla posizione interpretativa maggiormente accreditata, decorrono ulteriori trenta giorni per l'impugnazione giudiziale).
Impugnazione delibera condominiale e mediazione.
La condomina aveva quindi provveduto a notificare l'atto di citazione al predetto condominio. Nel relativo procedimento avevano però provveduto a costituirsi i due nuovi condominii sorti dallo scioglimento di quello originario, ciascuno rappresentato dal proprio amministratore, deducendo che il "vecchio" condominio non si era presentato all'incontro di mediazione in quanto non più esistente, essendo la delibera di scioglimento immediatamente efficace.
Questi ultimi avevano quindi preliminarmente contestato la tardività dell'impugnazione per decorso del termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. in quanto, secondo la propria tesi, lo stesso sarebbe decorso dal ricevimento del verbale assembleare da parte della condomina impugnante (assente alla relativa assemblea) e non sarebbe stato affatto interrotto dall'avvio della procedura di mediazione, non essendo la stessa stata svolta nei confronti dei due nuovi condominii sorti dallo scioglimento di quello originario.
In un primo momento il Giudice, dopo avere addirittura sospeso l'efficacia della delibera impugnata, aveva provveduto a concedere alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. e a istruire la causa con ammissione della CTU volta a verificare la possibilità di fruizione distinta dei due edifici risultanti dallo scioglimento dell'originario condominio.
In sede di decisione, tuttavia, il Tribunale ha fatto propria l'eccezione preliminare di tardività dell'impugnazione, risolvendo quindi la causa su una questione prettamente processuale.
Mediazione in condominio. Quali sono i requisiti di procedibilità?
Scioglimento del condominio e mediazione, la decisione del Tribunale di Velletri.
Il Giudice laziale ha quindi ritenuto che la condomina avesse impugnato la delibera assembleare oltre i termini fissati a pena di decadenza dall'art. 1137 c.c.
Il Tribunale ha in primo luogo verificato se i vizi lamentati potessero rientrare tra quelli che comportano la dichiarazione di nullità delle deliberazioni condominiali e che, viceversa, proprio in ragione della maggiore gravità, non sottostanno al predetto limite temporale.
Su questo punto si è soliti fare riferimento alla nota sentenza n. 4806/2005 con cui le Sezioni Unite della Cassazione hanno indicato i criteri in base ai quali distinguere tra i vizi che comportano la nullità delle delibere e i vizi che rendono le stesse soltanto annullabili (purché dedotti a mezzo dell'impugnazione entro i trenta giorni successivi all'assemblea o, in caso di assenza alla riunione, a partire dal momento in cui il condomino abbia ricevuto copia del relativo verbale).
Proprio in applicazione dei criteri indicati dalla Suprema Corte, il Tribunale di Velletri, valutato che nella specie i motivi di impugnazione sollevati dalla condomina erano tutti riconducibili a ipotesi di annullabilità della deliberazione, ha ritenuto di dover verificare se fossero stati rispettati i predetti termini di cui all'art. 1137 c.c.
A questo proposito occorre ricordare come con l'introduzione del c.d. tentativo obbligatorio di mediazione per le cause condominiali di cui all'art. 5 del D.Lgs. 28/2010 il Legislatore abbia espressamente previsto che il predetto termine di decadenza possa essere interrotto dall'invito trasmesso alla controparte per la partecipazione a un incontro di mediazione presso un organismo accreditato presso il Ministero della Giustizia e che abbia sede nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia.
Per l'intera durata di questo procedimento il predetto termine rimane quindi per così dire congelato.
In caso di conclusione negativa esso, secondo l'interpretazione maggiormente seguita, riprende quindi nuovamente a decorrere da tale data (in altre parole il condomino ha a sua disposizione altri trenta giorni per proporre l'impugnazione).
=> La mediazione nel condominio
Nel caso in questione, come detto, la condomina impugnante aveva avviato la procedura di mediazione e quindi, almeno dal suo punto di vista, aveva interrotto il termine di decadenza.
All'esito negativo della procedura, la stessa aveva quindi notificato l'atto di citazione nel rispetto del nuovo termine di trenta giorni.
Tuttavia, come eccepito dagli amministratori dei due condominii sorti all'esito dello scioglimento del condominio originario, solo quest'ultimo era stato invitato in mediazione e, quindi, a loro modo di vedere, la procedura era stata inutilmente avviata e, soprattutto, non poteva essere considerata idonea a interrompere il termine di cui all'art. 1137 c.c.
Il Tribunale di Velletri, come anticipato, ha fatto propria questa eccezione, rilevando a sua volta come la procedura di mediazione non fosse stata "regolarmente espletata (...) in quanto non instaurata nei confronti del soggetto legittimato passivo", essendo venuto ormai meno, per intervenuto scioglimento, il condominio alla stessa invitato.
A sostegno di questa decisione il Tribunale ha quindi richiamato un interessante precedente di legittimità (Cass. civ., sez. II, 11 aprile 1995, n. 4156).
In detta decisione la Suprema Corte, "appurato che la delibera che decide lo scioglimento del condominio, a norma degli artt. 61 comma 2 e 62 comma 2 Disp. att. c.c., non ha efficacia traslativa (reale)", ha stabilito che nel caso di impugnazione della delibera assembleare di scioglimento debba "trovare applicazione analogica l'art. 110 c.p.c. e che questa soluzione sia l'unica conforme con il sistema processuale". "Invero ", ha chiarito la Cassazione, "con l'espressione la parte "viene meno per causa di morte o per altra causa", il legislatore si riferisce non solo alla ipotesi di estinzione della persona fisica e della persona giuridica, ma altresì a qualsivoglia caso in cui la parte, per qualunque ragione, cessi di esistere quale soggetto (...) Una volta che, sul piano sostanziale, il condominio originario si scioglie e le cose, i servizi e gli impianti, che formano oggetto del diritto in condominio non restano in comune tra tutti i partecipanti, nella contitolarità si sostituiscono i singoli condomini facenti capo ai condominii separati.
Sul piano processuale, la parte in giudizio (il condominio originario) "viene meno" ed è sostituito dai condominii separati e il processo non può proseguire tra le parti originarie".
