Le delibere da adottare per beneficiare del Superbonus previsto dal decreto n. 34/20 convertito con la legge 77/20.
Il decreto rilancio n. 34/2020 recentemente convertito in legge, ha dato il via alle procedure per lo svolgimento dei lavori alle parti comuni, volti al contenimento energetico. Il quesito è: "quale delibera occorre adottare per eseguirli?"
Il primo punto da sviluppare è: "con quale atto si deve iniziare?". Innanzitutto occorre valutare tecnicamente se il condomino abbia le caratteristiche per usufruire dei benefici previsti per i lavori cosiddetti trainanti previsti dagli artt.119 e 121 del Decreto Rilancio.
L'incarico al tecnico per redigere lo studio di fattibilità rientra, a parere dello scrivente, in un atto deliberabile con la maggioranza ordinaria prevista dall'art. 1136.c.c secondo o terzo comma (richieste rispettivamente per la prima o seconda convocazione).
Apparentemente non sembrerebbero sorgere ostacoli sia per l'esiguità della spesa da sostenere che per l'importanza della stessa, in quanto tendente ad assicurare una possibilità ai condomini tanto più che dall'incarico ne deriva la produzione di un'attestazione di prestazione energetica (A.P.E.).
Superbonus, tra programmazione costi e fondi
Il problema si pone nell'approvazione dei lavori. Mentre la valenza dell'assemblea programmatica lascia il tempo che trova, quella esecutiva e dunque di conferimento dell'incarico, è senza dubbio un atto importante.
L'eventuale gratuità dei lavori in virtù della cessione del credito, non giustifica un ragionamento diverso da quello che si sarebbe fatto se non ci fossero state le agevolazioni.
L'obbligazione dei singoli condomini in base ai millesimi, si costituisce ugualmente e può anche comportare la richiesta da parte dell'agenzia delle entrate, della restituzione della somma beneficiata come detrazione o credito d'imposta ceduto, in caso di problematiche legate al mancato ottenimento del bonus in seguito al controllo. L'unico onere evitabile in caso di cessione integrale del credito ad opera di tutti condòmini, è la costituzione del fondo straordinario ai sensi dell'art. 1135 c.c. reso obbligatorio a tutela dell'impresa.
Dunque occorre comprendere come vanno classificati i lavori di efficientamento energetico, se come innovazioni adottabili con delibera ai sensi dell'art. 1120 c.c. primo comma come ipotizzato da alcuni oppure come lavori straordinari e dunque meritevoli di una delibera in seconda convocazione costituita dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'immobile. Probabilmente, come sempre, la risposta è nel mezzo!!!
Superbonus, manutenzione straordinaria o innovazioni?
L'argomento innovazioni ha avuto una certa rilevanza sin dai riferimenti normativi del 1865 laddove questa espressione era legata ad un significato negazionista di ogni innovazione che non fosse adottata con l'unanimità, anche se vantaggiosa per tutti.
La posizione estremista della normativa, comportava un immobilismo assoluto perché (già da allora) non mancavano soggetti che per grettezza o per spirito di contraddizione, ponevano il veto a concetti utili e legati ad una moderna concezione delle tecniche edilizie.
A partire dal 1934 la normativa recepì la necessità di un'inversione di rotta in omaggio ad una maggior democrazia in caso di lavori importanti ma utili e per questa ragione fu introdotto il potere della maggioranza, con le limitazioni del divieto di disporre lavori che potessero pregiudicare la stabilità, il decoro architettonico, la salubrità e potessero mutare la destinazione d'uso delle parti comuni interessate.
Tale concetto fu poi trasfuso nell'art. 1120 del codice civile: "i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune".
Il termine innovazione ha un doppio significato, uno etimologico e designa ogni modificazione materiale o funzionale della cosa ed uno tecnico, cioè un'opera che comporta aggiunzioni di materiali intesa come modificazione della sostanza della cosa (oppure mutamento della destinazione d'uso).
La distinzione tra innovazioni ed opere straordinarie è da ricercare nella necessità dello svolgimento delle seconde, tendenti alla conservazione delle stesse, caratteristica che manca nelle innovazioni; l'eseguire o trascurare queste ultime, risulta indifferente non comportando alcun danno per le cose comuni.
L'innovazione è dunque da inquadrarsi in un radicale mutamento della cosa comune tale da comportare l'alterazione sostanziale del bene.
Superbonus: interventi trainanti e interventi trainati
La ragione che ha mosso l'emanazione degli artt. 119 e 121 del decreto rilancio, è stata quella duplice di riqualificazione del patrimonio edilizio e contestuale rilancio dell'economia. L'esigenza di sostenibilità e contenimento energetico non è stata dunque secondaria rispetto a quella di favorire le imprese del settore edilizio per fronteggiare l'emergenza dovuta alla pandemia covid-19.
L'intervento dello Stato per favorire le imprese con contestuale recupero e valorizzazione del patrimonio immobiliare, ha alcuni precedenti quale la legge 12 febbraio 1992 n. 179 (norme per l'edilizia residenziale) che ha integrato la legge 457/1978 contenente la possibilità di attuare interventi di recupero degli immobili da parte di proprietari di beni compresi in zone di degrado attraverso proposte di piani ed ottenimento di agevolazioni e contributi.
La normativa si poneva in deroga alle maggioranze stabilite dal codice, in favore della maggioranza dei condomini che rappresentassero almeno la metà del valore dell'edificio. L'art.12 della citata legge, nell'accennare ai contributi elargiti alle Regioni, parlava delle opere di risanamento di parti comuni degli immobili e nella definizione degli interventi oggetto di agevolazioni, rientravano anche quelli tendenti al rinnovamento ed alla maggior conservazione dell'immobile.
Superbonus e cessione del credito, come funziona?
La riforma dell'art. 1120 c.c. ha fornito ulteriori importanti indicazioni circa le delibere da adottare in caso di innovazioni, distinguendole in cinque categorie: a) ordinarie (comma 1) con delibera da adottare ai sensi del V co. art. 1136 c.c.; b) agevolate (comma 2) con delibera adottata con la maggioranza di cui al II comma dell'art. 1136 c.c.; c) vietate; d) gravose e voluttuarie; e) comportanti la modifica della destinazione d'uso.
L'art. 1120 c.c. II co. n. 2 annovera tra le innovazioni agevolate, quelle volte al contenimento del consumo energetico e pertanto non è azzardato prevedere l'adozione di una delibera con la maggioranza dei condòmini che rappresenti la metà del valore dell'edificio, dal momento che una delle caratteristiche per usufruire dei benefici del superbonus è quella della dimostrazione del recupero di almeno due classi energetiche o quantomeno quella più alta possibile, al termine dei lavori.
Le opere potrebbero anche essere classificate come manutenzione straordinaria di notevole entità, dovendo riguardare più del 25% della superficie opaca, rafforzando così la tesi della delibera adottata con i quorum enunciati.
Dall'analisi suddetta, quel che appare verosimile (salvo smentite delle prime sentenze sul tema) è che né l'incarico al tecnico per la redazione della diagnosi energetica, né la delibera di conferimento dell'incarico all'impresa, possono essere classificate nel novero delle innovazioni pure e semplici regolate dall'art. 1120 c.c.
I comma, perché non modificano la sostanza della cosa ma la migliorano attraverso il contenimento energetico, previsione peraltro normata in forma agevolata nel secondo comma.
Pertanto, l'affidamento dell'incarico di esecuzione dei lavori per usufruire del Superbonus del 110 % volto all'efficientamento energetico potrà essere, secondo l'interpretazione dello scrivente, deliberato con le maggioranze previste dall'art. 1136 II co. del codice civile.
