Art. 1136 c.c. - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

Validità dell'assemblea

Perché possa considerarsi valida l'assemblea in prima convocazione è fondamentale che al momento della sua apertura siano presenti, di persona o per delega, "due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio".

Nell'ipotesi in cui l'assemblea non possa deliberare per mancanza del numero legale, deve essere rinviata alla seconda convocazione. Il nuovo articolo 1136 cod. civ. subordina la regolarità della costituzione dell'assemblea in seconda convocazione alla presenza di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo dell'edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Validità delle deliberazioni

Per adottare validamente una decisione sugli argomenti posti all'ordine del giorno, nell'assemblea di prima convocazione è necessaria "la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"; nell'assemblea di seconda convocazione è richiesta "la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".

Pertanto, affinché la delibera possa ritenersi validamente assunta, occorre la contemporanea maggioranza di teste e di millesimi, intendendosi per teste gli intervenuti all'assemblea e per millesimi il valore dell'edificio rappresentato dagli intervenuti votanti.

Quorum deliberativi speciali

Il legislatore ha ampliato il novero delle materie per le quali il comma 4 dell'art. 1136 c.c. prevede un quorum deliberativo speciale.

Alle deliberazioni che concernono:

• la nomina e la revoca dell'amministratore;
• le liti attive e passive concernenti materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore;
• la ricostruzione dell'edificio;
• le riparazioni straordinarie di notevole entità;

sono state aggiunte le deliberazioni di cui agli articoli:

• 1117-ter c.c. (tutela delle destinazioni d'uso);
• 1120, comma 2, c.c. (opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio e per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto);
• 1122-ter c.c. (impianti di videosorveglianza sulle parti comuni);
• 1135, comma 2, c.c. (lavori di manutenzione straordinaria).

In tutte le summenzionate ipotesi continua ad applicarsi il quorum deliberativo previsto dal comma 2 dell'art. 1136 c.c.: "sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".

Infine, sono stati abbassati i quorum deliberativi per quanto riguarda tutte le altre tipologie di innovazioni (artt. 1120, comma 1 e 1122-bis, comma 3, c.c.), richiedendo l'approvazione dell'assemblea "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio".

Quorum per risparmio energetico. Novità in vista

Le procedure disposte dalla Legge n. 10 del 1991 ("Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia"), disciplinanti gli interventi sugli edifici e sugli impianti finalizzati al contenimento del consumo energetico, sono state di recente oggetto di modifica legislativa.

Per coglierne pienamente la portata innovativa occorre rammentare che, nella sua originaria formulazione, l'art. 26, comma 2, L. n. 10/1991 prevedeva che: «Per interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali».

Gli interventi richiamati con il riferimento all'articolo 8 della legge comprendevano: la coibentazione negli edifici esistenti secondo regole particolari, l'installazione di apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e di calore e, non da ultimo, l'installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e la trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura (A. CIRLA, Risparmio energetico: la maggioranza prevista per gli interventi di contenimento dei consumi, in Immobili e proprietà, 2/2008, pp. 77 ss.)

Successivamente, l'art. 26 in analisi è stato modificato dal D. Lgs. n. 311 del 29 dicembre 2006 ("Disposizioni correttive ed integrative al D. Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell'edilizia"). Si stabilì che per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili, individuati attraverso un "attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato", le pertinenti decisioni condominiali erano valide se adottate con la "maggioranza semplice delle quote millesimali".

L'articolo in questione veniva modificato, pertanto, sotto tre differenti aspetti:

• non si riscontrava più alcun riferimento agli interventi enucleati nell'art. 8;
• veniva disposta l'obbligatorietà di una preventiva diagnosi energetica;
• infine, si precisava che le deliberazioni condominiali potevano essere assunte con "la maggioranza semplice delle quote millesimali".

A tal proposito si è ritenuto necessario un nuovo intervento legislativo per mezzo del quale si è precisato che per gli interventi in analisi, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la "maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea" (ex art. 27, comma 22, Legge 23 luglio 2009, n. 99).

Infine, l'ultima modifica al'articolo 26, comma 2, Legge n. 10/1991 è stata apportata dall'articolo 28 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 ("Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici").

Attualmente, "per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato", le relative deliberazioni condominali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea, "con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".

Occorre precisare che l'installazione di un impianto fotovoltaico viene a costituire una innovazione che, in linea di massima ed in assenza di una disciplina derogatoria, deve essere approvata secondo la regola generale dettata dalla norma dell'art. 1120 del codice civile.

La Legge 11 dicembre 2012, n. 220, nel secondo comma dell'articolo 1120 precisa, a tal riguardo, che per approvare gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili è necessaria la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136 cod. civ., costituita da un numero di voti che rappresenti "la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio".

Autorevole dottrina ha sostenuto che solo in apparenza esisterebbe un contrasto tra:

• l'art. 1120 cod. civ., che prescrive oltre al voto favorevole della maggioranza dei condomini, almeno la metà dei millesimi;
• l'art. 26, comma secondo, L. n. 10/1991, il quale parla di un terzo dei millesimi.

Difatti, l'unica concreta differenza sussistente tra le suddette disposizioni è che la seconda prescrive un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.

Pertanto, è apparsa corretta la seguente interpretazione: "in presenza di una certificazione o diagnosi la quota di millesimi necessaria potrà essere ridotta da metà a un terzo".

Nel d.l. Destinazione Italia,al momento in cui si scrive non ancora entrata in vigore,si vuole eliminare il riferimento contenuto nelle norma che prevede maggioranze specialmente gravose per le innovazioni, tornando, a quelle previste per il risparmio energetico dalla legge 10/1991 (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi). In tal modo tutte le opere volte al risparmio energetico non saranno fatte rientrare tra le innovazioni e si applicherebbe solo la maggioranza indicata dall'articolo 26 della legge 10/91.

LE NUOVE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI