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Art. 1136 c.c. - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
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Art. 1136 c.c. - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

Art. 1136 del Codice Civile

 

Art. 1136 c.c.

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti a almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Validità dell'assemblea

Perché possa considerarsi valida l'assemblea in prima convocazione è fondamentale che al momento della sua apertura siano presenti, di persona o per delega, "due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio".

Nell'ipotesi in cui l'assemblea non possa deliberare per mancanza del numero legale, deve essere rinviata alla seconda convocazione. Il nuovo articolo 1136 cod. civ. subordina la regolarità della costituzione dell'assemblea in seconda convocazione alla presenza di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo dell'edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Validità delle deliberazioni

Per adottare validamente una decisione sugli argomenti posti all'ordine del giorno, nell'assemblea di prima convocazione è necessaria "la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"; nell'assemblea di seconda convocazione è richiesta "la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".

Pertanto, affinché la delibera possa ritenersi validamente assunta, occorre la contemporanea maggioranza di teste e di millesimi, intendendosi per teste gli intervenuti all'assemblea e per millesimi il valore dell'edificio rappresentato dagli intervenuti votanti.

Quorum deliberativi speciali

Il legislatore ha ampliato il novero delle materie per le quali il comma 4 dell'art. 1136 c.c. prevede un quorum deliberativo speciale.

Alle deliberazioni che concernono:

  • la nomina e la revoca dell'amministratore;
  • le liti attive e passive concernenti materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore;
  • la ricostruzione dell'edificio;
  • le riparazioni straordinarie di notevole entità;

sono state aggiunte le deliberazioni di cui agli articoli:

  • 1117-ter c.c. (tutela delle destinazioni d'uso);
  • 1120, comma 2, c.c. (opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio e per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto);
  • 1122-ter c.c. (impianti di videosorveglianza sulle parti comuni);
  • 1135, comma 2, c.c. (lavori di manutenzione straordinaria).

In tutte le summenzionate ipotesi continua ad applicarsi il quorum deliberativo previsto dal comma 2 dell'art. 1136 c.c.: "sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".

Infine, sono stati abbassati i quorum deliberativi per quanto riguarda tutte le altre tipologie di innovazioni (artt. 1120, comma 1 e 1122-bis, comma 3, c.c.), richiedendo l'approvazione dell'assemblea "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio".

Quorum per risparmio energetico. Novità in vista

Le procedure disposte dalla Legge n. 10 del 1991 ("Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia"), disciplinanti gli interventi sugli edifici e sugli impianti finalizzati al contenimento del consumo energetico, sono state di recente oggetto di modifica legislativa.

Per coglierne pienamente la portata innovativa occorre rammentare che, nella sua originaria formulazione, l'art. 26, comma 2, L. n. 10/1991 prevedeva che: «Per interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali».

Gli interventi richiamati con il riferimento all'articolo 8 della legge comprendevano: la coibentazione negli edifici esistenti secondo regole particolari, l'installazione di apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e di calore e, non da ultimo, l'installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e la trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura (A. CIRLA, Risparmio energetico: la maggioranza prevista per gli interventi di contenimento dei consumi, in Immobili e proprietà, 2/2008, pp. 77 ss.)

Successivamente, l'art. 26 in analisi è stato modificato dal D. Lgs. n. 311 del 29 dicembre 2006 ("Disposizioni correttive ed integrative al D. Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell'edilizia"). Si stabilì che per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili, individuati attraverso un "attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato", le pertinenti decisioni condominiali erano valide se adottate con la "maggioranza semplice delle quote millesimali".

L'articolo in questione veniva modificato, pertanto, sotto tre differenti aspetti:

  • non si riscontrava più alcun riferimento agli interventi enucleati nell'art. 8;
  • veniva disposta l'obbligatorietà di una preventiva diagnosi energetica;
  • infine, si precisava che le deliberazioni condominiali potevano essere assunte con "la maggioranza semplice delle quote millesimali".

A tal proposito si è ritenuto necessario un nuovo intervento legislativo per mezzo del quale si è precisato che per gli interventi in analisi, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la "maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea" (ex art. 27, comma 22, Legge 23 luglio 2009, n. 99).

Infine, l'ultima modifica al'articolo 26, comma 2, Legge n. 10/1991 è stata apportata dall'articolo 28 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 ("Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici").

Attualmente, "per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato", le relative deliberazioni condominali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea, "con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".

Occorre precisare che l'installazione di un impianto fotovoltaico viene a costituire una innovazione che, in linea di massima ed in assenza di una disciplina derogatoria, deve essere approvata secondo la regola generale dettata dalla norma dell'art. 1120 del codice civile.

La Legge 11 dicembre 2012, n. 220, nel secondo comma dell'articolo 1120 precisa, a tal riguardo, che per approvare gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili è necessaria la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136 cod. civ., costituita da un numero di voti che rappresenti "la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio".

Autorevole dottrina ha sostenuto che solo in apparenza esisterebbe un contrasto tra:

  • l'art. 1120 cod. civ., che prescrive oltre al voto favorevole della maggioranza dei condomini, almeno la metà dei millesimi;
  • l'art. 26, comma secondo, L. n. 10/1991, il quale parla di un terzo dei millesimi.

Difatti, l'unica concreta differenza sussistente tra le suddette disposizioni è che la seconda prescrive un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.

Pertanto, è apparsa corretta la seguente interpretazione: "in presenza di una certificazione o diagnosi la quota di millesimi necessaria potrà essere ridotta da metà a un terzo".


Decisioni concernenti "interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia"

  • Art. 1136, comma 2, cod. civ.: "maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio".
  • Art. 26, comma 2, L. n. 10/1991: in presenza di un "attestato di certificazione energetica o di una diagnosi energetica": "maggioranza degli intervenuti all'assemblea, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".

Nel d.l. Destinazione Italia,al momento in cui si scrive non ancora entrata in vigore,si vuole eliminare il riferimento contenuto nelle norma che prevede maggioranze specialmente gravose per le innovazioni, tornando, a quelle previste per il risparmio energetico dalla legge 10/1991 (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi). In tal modo tutte le opere volte al risparmio energetico non saranno fatte rientrare tra le innovazioni e si applicherebbe solo la maggioranza indicata dall'articolo 26 della legge 10/91.

LE NUOVE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI


oggetto della delibera

Prima convocazione (necessaria la presenza di ½ più 1 dei condomini con 2/3 dei millesimi)

Seconda convocazione (necessaria la presenza di 1/3 dei condomini con 1/3 dei millesimi)

parti comuni

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni 4/5 dei condomini Almeno 4/5 4/5 dei condomini Almeno 4/5
Diffida Verso l'esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni ½ più uno intervenuti Almeno ½ ½ più uno intervenuti Almeno ½
Modifiche che implicano variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100%
Rinunzia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinunzia all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento) Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100%
Divisione delle parti comuni (salvo il caso dello scioglimento del condominio) Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100%
Ricostruzione dell'edificio -per perimetro inferiore ai ¾ del valore (artt.1128 e 1136 c.c.) ½ più uno intervenuti Almeno ½ ½ più uno intervenuti Almeno ½
per perimetro totale o superiore ai 3/4 del valore (art.1128 c.c.) Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100%
Scioglimento del condominio - quando per rendere possibile la divisione in parti autonome occorrono modifiche dello stato attuale dell'edificio e opere per la diversa sistemazione dei locali e dipendenze. (art.62 att. c.c.) ½ più uno intervenuti Almeno 2/3 ½ più uno intervenuti Almeno 2/3
quando l'edificio può suddividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.) ½ più uno intervenuti Almeno ½ ½ più uno intervenuti Almeno ½
Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100%
Vendita o cessione di beni comuni Tutti i condomini 100% Tutti i condomini 100%

gestione

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Amministratore



Nomina, riconferma e revoca (1) ½ più uno intervenuti Almeno ½ ½ più uno intervenuti Almeno ½
Compenso ½ più uno intervenuti Almeno ½ ½ più uno intervenuti Almeno ½
Attivazione di un sito internet condominiale ½ più uno intervenuti Almeno ½ ½ più uno intervenuti Almeno ½
nomina dei consiglieri di condominio ½ più uno intervenuti Almeno ½ ½ più uno intervenuti Almeno ½
Nomina da parte di ciascun condominio del proprio rappresentante quando i partecipanti a un supercondominio sono più di 60 ½ più uno intervenuti Almeno 2/3 ½ più uno intervenuti Almeno 2/3
Regolamento assembleare o interno - approvazione (art. 1138 c.c.).sanzioni per l'infrazione (art. 70 disp. Att- c.c) ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/3
Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma) ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Preventivi spese - per le spese ordinarie annuali ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/3
per riparazioni straordinarie di notevole entità ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2

innovazioni

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Innovazioni (2) - per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) ½ più uno intervenuti Almeno 2/3 ½ più uno intervenuti Almeno 2/3
che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico che rendano alcune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condominio (art. 1120 c.c.) Tutti i condomini 100,00% Tutti i condomini 100,00%
Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c.) Tutti i condomini 100,00% Tutti i condomini 100,00%
Interventi di recupero ai sensi dell'art.15, legge 179/92 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2

innovazioni agevolate

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)

impianti di riscaldamento e condizionamento

Interventi di recupero ai sensi dell'art.15, legge 179/92 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili (10/91, art.26, c.4)
Termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini dell'impianto contabilizzato (legge 10/91, art. 26, c.4)

fonti rinnovabili

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Installazione di fonti rinnovabili (legge 10/91, art. 26, c.1) ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Regolamentazione delle modalità con cui può essere realizzata l'installazione di fonti rinnovabili, ripartizione per tale uso del lastrico solare e delle altri superfici comuni, richiesta di garanzia per i danni eventuali ½ più uno intervenuti Almeno 2/3 ½ più uno intervenuti Almeno 2/3

impianti di comunicazione

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo, (legge 66/2001 art.2 - bis; art.1120 c.c.)

impianti di comunicazione

Eliminazione barriere architettoniche. Art.2 legge 9/1/89 n.13 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
Impianti di videosorveglianza di utilità comune
installazione delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici in condominio (legge 7 agosto 2012, n. 134, art. 17- quinquies

parcheggi

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art.9 legge 24/3/1989, n.122), senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all'uso delle parti comuni, anche a un solo condomino ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Realizzazione di parcheggi con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all'uso delle parti comuni, anche a un solo condomino tutti i condomini 100,00% tutti i condomini 100,00%

portierato

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Mutamento d'uso dei locali (p. es. affitti ad altri) ½ più uno intervenuti Almeno 2/3 ½ più uno intervenuti Almeno 2/3
soppressione del servizio e sostituzione con citofono ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/3
soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento assembleare o condominiale ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/3

rendiconto e gestione economia

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Rendiconto annuale consuntivo e preventivo, approvazione ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/3
Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/3
Costituzione di un fondo speciale per l'innovazione Con la stessa maggioranza prevista per il tipo di opera Con la stessa maggioranza prevista per il tipo di opera

rettifica o modifica millesimi

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
In genere, per quelli di proprietà Tutti i condomini


quando risulta che sono conseguenza di un errore ½ più uno intervenuti


Quando per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzioni delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2

in giudizio

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
Lite attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (art1136 cc) ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2
Nomina dell'amministratore come rappresentante nel procedimento di media-conciliazione
Accettazione della proposta di media-conciliazione

tutte le altre delibere

Delibera Condomini Valore
(Millesimi)
Condomini Valore (Millesimi)
tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge ½ più uno intervenuti Almeno 1/2 ½ più uno intervenuti Almeno 1/2

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Gian Mario
Gian Mario domenica 19 novembre 2017 alle ore 08:36

Relativamente alla revoca o riconferma dell'amministratore (art. 1136), qualora in seconda convocazione non si dovesse superare la metà del valore dell'edificio, cosa succede? E Se ciò si ripete ad ogni assemblea, l'amministratore è destinato a rimare "a vita"?

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