Condominio minimo - quorum deliberativo superbonus 110%

[madhu]

Salve, 

 

per l'approvazione di interventi che danno diritto al Superbonus 110% del condominio il nuovo comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, stabilisce che “

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

 

Sembrerebbe che nel condominio minimo, senza amministratore, composto da sole due unità immobiliari di pari valore dimensionale, il singolo condomino possa convocare l'assemblea e anche in assenza dell'altro possa deliberare gli interventi che danno diritto al Superbonus 110%. Sono graditi i pareri. Grazie.

 

[condo77]

madhu dice:

Salve, 

 

per l'approvazione di interventi che danno diritto al Superbonus 110% del condominio il nuovo comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, stabilisce che “

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

 

Sembrerebbe che nel condominio minimo, senza amministratore, composto da sole due unità immobiliari di pari valore dimensionale, il singolo condomino possa convocare l'assemblea e anche in assenza dell'altro possa deliberare gli interventi che danno diritto al Superbonus 110%. Sono graditi i pareri. Grazie.

 

Un solo condomino non rappresenta la maggioranza, quindi no.

 

Da tali principi discende dunque che nel condominio cd. minimo (formato, cioè da due
partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione) le regole
codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano) allorché l'assemblea si
costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente
con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella
che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo
logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa
all'unanimità).
Ed è proprio questo il senso della pronuncia delle sezioni unite n. 2046/2006 ove in
motivazione testualmente si afferma: "nessuna norma impedisce che l'assemblea, nel caso di
condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti
e due i condomini e all'unanimità decida validamente". Si rivela così infondata la tesi
formalistica del ricorrente secondo cui, se la Corte Suprema avesse voluto richiedere sempre
la presenza di entrambi e la votazione unanime, avrebbe detto espressamente che in un
condominio minimo ci vuole sempre il consenso di entrambi senza approfondire
l'applicabilità dell'art. 1136 cc.
Nella diversa ipotesi in cui non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poiché la
maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria,
siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ. (v. sez. unite
cit. in motivazione).
Volendo esemplificare, si tratta del caso in cui all'assemblea, pur essendo presenti entrambi i
condomini, si decida in modo contrastante, oppure, a maggior ragione, del caso, verificatosi
nella fattispecie in esame, in cui alla riunione - benché regolarmente convocata - si presenti
uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente: per sbloccare la situazione di stallo venutasi di
fatto a determinare, non resta che il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 cc
Cass. civ. sez. II del 2 marzo 2017 n 5329
 

[madhu]

Ti chiedo cortesemente di leggere quello che ho scritto. 

Il nuovo comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, stabilisce che “

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”. Un solo condomino rappresenta il 50% del valore dell'edificio e la maggioranza degli intervenuti se l'altro condomino non partecipa all'assemblea.....

[condo77]

madhu dice:

Ti chiedo cortesemente di leggere quello che ho scritto. 

Il nuovo comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, stabilisce che “

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”. Un solo condomino rappresenta il 50% del valore dell'edificio e la maggioranza degli intervenuti se l'altro condomino non partecipa all'assemblea.....

E' una questione già affrontata e come puoi leggere dalla sentenza che ho riportato, un solo condomino non può mai rappresentare la maggioranza, perché il concetto di maggioranza implica una pluralità di soggetti, quindi ribadisco: nel condominio minimo di 2 partecipanti, la maggioranza assembleare è sempre composta di 2 partecipanti, ovvero si decide all'unanimità.

 

Nella diversa ipotesi in cui non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ. (v. sez. unite cit. in motivazione).
Volendo esemplificare, si tratta del caso in cui all'assemblea, pur essendo presenti entrambi i condomini, si decida in modo contrastante, oppure, a maggior ragione, del caso, verificatosi nella fattispecie in esame, in cui alla riunione - benché regolarmente convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente

Modificato 12 Agosto, 2020 da condo77

[madhu]

il decreto rilancio fa riferimento alla maggioranza degli intervenuti......la sentenza da te menzionata fa riferimento alla maggioranza degli intervenuti più uno che nel condominio minimo di due potrà essere raggiunta solo con voto unanime. Sono due questioni diverse in quanto il decreto rilancio costituisce norma speciale in deroga al codice civile

[condo77]

madhu dice:

il decreto rilancio fa riferimento alla maggioranza degli intervenuti......la sentenza da te menzionata fa riferimento alla maggioranza degli intervenuti più uno che nel condominio minimo di due potrà essere raggiunta solo con voto unanime. Sono due questioni diverse in quanto il decreto rilancio costituisce norma speciale in deroga al codice civile

Scusami ma la maggioranza degli intervenuti più uno è un concetto assente dalla sentenza come dal codice civile.

Per inciso, nel condominio minimo varrebbe:

• maggioranza degli intervenuti = 2
• maggioranza degli intervenuti + 1 = 3

Quindi proprio un'impossibilità matematica.

 

Forse detto con parole altrui risulta più chiaro:

 

Nel Condominio composto da due sole persone si applicano le norme sull’assemblea solo ove partecipino entrambi, se invece alla riunione si presenta uno solo dei due condomini, costui non potrà decidere da solo ma dovrà rivolgersi al giudice ex art. 1105 cod.civ., per l’impossibilità di adottare decisioni indispensabili per la gestione della cosa comune.

--link_rimosso--

Modificato 12 Agosto, 2020 da condo77

[madhu]

• Se un solo condomino decide di eseguire gli interventi che beneficiano dell'ecobonus in assenza dell'altro solo l'agenzia delle entrate  potrà decidere se è ammissibile. Esempio. Un solo condomino convoca l'assemblea e l'altro non partecipa. Il condomino presente delibera di eseguire gli interventi es. di cappotto termico all'edificio. Esegue i lavori se li paga poi chiede l'ecobobus del 110% e presenta la delibera all'agenzia delle entrate. Ecobonus ammissibile o no. Da chiedere un interpello all'agenzia delle entrate che si potrà esprimere sul singolo caso.

[Leonardo53]

madhu dice:

• Se un solo condomino decide di eseguire gli interventi che beneficiano dell'ecobonus in assenza dell'altro solo l'agenzia delle entrate  potrà decidere se è ammissibile. Esempio. Un solo condomino convoca l'assemblea e l'altro non partecipa. Il condomino presente delibera di eseguire gli interventi es. di cappotto termico all'edificio. Esegue i lavori se li paga poi chiede l'ecobobus del 110% e presenta la delibera all'agenzia delle entrate. Ecobonus ammissibile o no. Da chiedere un interpello all'agenzia delle entrate che si potrà esprimere sul singolo caso.

 Ma non mi sembrava che si stesse discutendo sull'ammissibilità del bonus sul quale ha competenza l'Agenzia delle Entrate.

Il fatto è che per deliberare il lavoro serve la maggioranza e quando si è due condòmini la maggioranza è data sempre da almeno due condòmini per cui se tu deliberi da solo e l'altro condòmino impugna chiedendo al Giudice il provvedimento urgente di sospensione delibera e lavori, per questo è competente il Giudice.
L'altro condòmino potrebbe essere contrario al cappotto anche se avesse da guadagnare.
 

[condo77]

madhu dice:

• Se un solo condomino decide di eseguire gli interventi che beneficiano dell'ecobonus in assenza dell'altro solo l'agenzia delle entrate  potrà decidere se è ammissibile. Esempio. Un solo condomino convoca l'assemblea e l'altro non partecipa. Il condomino presente delibera di eseguire gli interventi es. di cappotto termico all'edificio. Esegue i lavori se li paga poi chiede l'ecobobus del 110% e presenta la delibera all'agenzia delle entrate. Ecobonus ammissibile o no. Da chiedere un interpello all'agenzia delle entrate che si potrà esprimere sul singolo caso.

Ma certo, così funziona perché il singolo condomino può effettuare lavori sull'intero condominio purché se li paghi e quanto fatto non causi danno / svantaggio / impedimento agli altri condomini.

Non serve che convochi l'assemblea.

https://www.edilportale.com/news/2020/07/normativa/superbonus-110-un-privato-può-intervenire-a-proprie-spese-in-condominio_77702_15.html

 

Un condomino può realizzare a proprie spese interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche e interventi agevolati dal superbonus 110%, anche servendosi della cosa comune, nel rispetto dei limiti imposti dal Codice Civile.
 
Lo prevede l’articolo 10, comma 3, del DL Semplificazioni, facendo riferimento agli interventi per il miglioramento energetico e sismico e per l’installazione di fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici di cui all’articolo 119 del Decreto Rilancio, cioè quelli che beneficiano del superbonus 110%, e ai lavori per l’eliminazione delle barriere architettoniche discilpinati dalla Legge 13 del 9 gennaio 1989.

[madhu]

La questione riguarda il superbonus 110% e la conclusione è che solo l'agenzia delle entrate potrà esprimere parere preventivo a seguito di interpello del contribuente, sull'ammissibilità al superbonus 110% nel caso di delibera del singolo condomino - condominio minimo di due.  

[Danielabi]

madhu dice:

Se un solo condomino decide di eseguire gli interventi che beneficiano dell'ecobonus in assenza dell'altro solo l'agenzia delle entrate  potrà decidere se è ammissibile

Tini presente che AdE non puo' "inventare" soluzioni, in materia di condomìnio deve ricorrere al Codice Civile e alla Giurisprudenza di merito, come ha fatto nella guida al superbonus.

Pertanto è altamente probabile (per non dire certo) che AdE non ritenga l'intervento condominiale, se deciso da un solo condòmino.

Le regole della maggioranza per un condomìnio minimo sono quelle indicate dalla Giurisprudenza che non contraddicono il dettato legislativo relativo all'ecobonus.

[madhu]

L'agenzia delle entrate risponde all'interpello del contribuente sul singolo caso.

Come scritto nel messaggio introduttivo si tratta di interpretare il comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, 

 

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

 

L'agenzia delle entrate potrebbe rispondere che ritiene valida la delibera del singolo condomino - condominio minimo di due e che potrà ammettere in detrazione la quota di propria spettanza pari al 50% dei millesimi.

[Danielabi]

madhu dice:

L'agenzia delle entrate potrebbe rispondere che ritiene valida la delibera del singolo condomino - condominio minimo di due e che potrà ammettere in detrazione la quota di propria spettanza pari al 50% dei millesimi.

Be'....l'interpello è sempre possibile, sarebbe interessante farlo e verificare la risposta. Pensi di farlo tu?

Se si, saresti così carino da postare la risposta di AdE? 😊

[madhu]

Requisiti per l’esercizio dell’opzione relativamente alle detrazioni spettanti nella misura del 110%. Viene richiesta l'asseverazione del tecnico. Non ho letto che sia richiesta anche copia della delibera dell'assemblea. Potrebbe essere esclusa la necessità dell'eventuale interpello all'agenzia delle entrate

[condo77]

Danielabi dice:

Pertanto è altamente probabile (per non dire certo) che AdE non ritenga l'intervento condominiale, se deciso da un solo condòmino.

L'intervento è condominiale anche se deciso da un solo condomino, basta se ne accolli l'onere ed i rischi, come da DL Semplificazioni citato prima:

 

3. Ciascun partecipante alla comunione o al condominio puo' realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all'articolo 1102 del codice civile. Alla legge n. 13 del 1989 sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 2, comma 1, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: "Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell'articolo 1120 del codice civile.";

 

Diciamo che Madhu ha ragione nel merito (può detrarre), ma non per il motivo che riporta (assemblea di 1 solo condomino). 😉

 

[Danielabi]

madhu dice:

Requisiti per l’esercizio dell’opzione relativamente alle detrazioni spettanti nella misura del 110%. Viene richiesta l'asseverazione del tecnico. Non ho letto che sia richiesta anche copia della delibera dell'assemblea. Potrebbe essere esclusa la necessità dell'eventuale interpello all'agenzia delle entrate

A pag. 44 della guida al superbonus AdE scrive:

 

Nel caso in cui gli interventi sono effettuati su parti comuni degli edifici va, altresì, acquisita copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese. Tale documentazione può essere sostituita dalla certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio

 

Quindi un verbale di assemblea, quantomeno per la ripartizione dei costi, lo devi avere.

 

Inoltre, stai partendo dal presupposto di avere ragione, io non sarei affatto così sicura; gli interpelli si inviano proprio per "spazzare via" i dubbi, nel tuo caso, se vuoi seguire la strada del "decide uno" l'interpello è necessario.

condo77 dice:

Diciamo che Madhu ha ragione nel merito (può detrarre), ma non per il motivo che riporta (assemblea di 1 solo condomino)

No, non ha ragione nel merito, perchè non scrive che è disposto ad accollarsi l'intero costo, chiede relativamente alle maggioranze.

Se poi intende accollarsi l'intero costo, è ovvio che la questione non esiste.

[condo77]

Danielabi dice:

Quindi un verbale di assemblea, quantomeno per la ripartizione dei costi, lo devi avere.

Esatto.

Ho cercato più volte di scriverlo nel messaggio precedente ma chissà perché non me lo aggiorna...

 

"Riterrei invece necessaria una delibera all'unanimità per poter usufruire della detrazione per intero e non limitatamente alla propria quota millesimale."

[madhu]

Si è perso il filo. Innanzitutto io non mi permetto mai di avere ragione. Se pensassi di avere ragione non avrei postato il quesito. Ripeto quello che ho scritto meramente ai fini del superbonus 110%. Non ho detto che l'altro condomino deve pagare e non ho detto che l'unico condomino che delibera (che non sono io) non si accolli tutte le spese. Diversamente non potrebbe eseguire l'intervento. Il dubbio rimane sull'ammissibilità al superbonus del 110% per la quota dei 500/1000 a fronte della delibera del singolo condomino - condominio minimo di due. Spero di essere stato chiaro. Poi quando uno non sa una cosa ha diritto ad alzare il dito e chiedere e in questo caso l'unico ente che può spazzare via ogni dubbio è l'agenzia delle entrate e non certo le sentenze di merito della S.C. che nulla hanno a che vedere con le questioni fiscali e detrazioni.

[Danielabi]

madhu dice:

non certo le sentenze di merito della S.C. che nulla hanno a che vedere con le questioni fiscali e detrazioni.

Benissimo, la questione in realtà era chiara.

Fai pure l'interpello e, torno a chiedere, se potresti poi postare la risposta.

 

Comunque, vorrei farti presente che è vero che AdE ha una propria autonomia, che, pero', tale autonomia non puo' superare le norme civilistiche e/o penali, tanto è che quando un contribuente non è d'accordo con AdE e le sue interpretazioni, ricorre presso i tribunali e le sentenze arrivano quasi sempre in Cassazione: AdE solitamente rettifica il proprio orientamento in seguito a sentenza di Corte Suprema, a volte aspetta di avere piu' sentenze a sfavore, ma non ha il potere decisionale che hanno i tribunali.

Restiamo in attesa dell'interpello, 😊

[condo77]

madhu dice:

Si è perso il filo. Innanzitutto io non mi permetto mai di avere ragione. Se pensassi di avere ragione non avrei postato il quesito. Ripeto quello che ho scritto meramente ai fini del superbonus 110%. Non ho detto che l'altro condomino deve pagare e non ho detto che l'unico condomino che delibera (che non sono io) non si accolli tutte le spese. Diversamente non potrebbe eseguire l'intervento. Il dubbio rimane sull'ammissibilità al superbonus del 110% per la quota dei 500/1000 a fronte della delibera del singolo condomino - condominio minimo di due. Spero di essere stato chiaro. Poi quando uno non sa una cosa ha diritto ad alzare il dito e chiedere e in questo caso l'unico ente che può spazzare via ogni dubbio è l'agenzia delle entrate e non certo le sentenze di merito della S.C. che nulla hanno a che vedere con le questioni fiscali e detrazioni.

La decisione di un singolo condomino non è una delibera.

Questo non pregiudica però l'accesso al bonus 110% (v. DL "Semplificazioni"), tanto più se si è disposti a pagare l'intero lavoro e detrarre solo la propria quota millesimale.

Mi unisco a Daniela nell'attesa della risposta di AdE all'interpello, così vediamo se segua o meno le considerazioni di cui sopra. 👍

[madhu]

La risposta all'interpello per il singolo caso è vincolante per l'Agenzia delle Entrate. Con il buon senso la risposta comunque arriva da sola. Il singolo condomino che delibera paga l'intera somma. Puoi può chiedere all'altro condomino cedere il credito. Se l'altro condomino non cede il credito sarà ammessa in detrazione la quota dei 500/1000 in capo al condomino che ha deliberato e sostenuto l'intera spesa finanche ad arrivare che anche il condomino che non ha pagato potrebbe avere diritto al superbonus 110% in quanto in assenza di amministratore il pagamento è stato eseguito dal singolo condomino....

[Danielabi]

madhu dice:

Puoi può chiedere all'altro condomino cedere il credito.

Stai un po' facendo un "risotto" come si dice dalle mie parti.

 

1) se un condòmino si accolla l'intero costo, non ha piu' nulla da chiedere all'altro

2) se un condòmino si accorda con l'altro (assemblea unanime, direi) puo' acquisire il suo credito, ma in questo caso non si accolla l'intero costo

3) in assensa dell'amministratore, il pagamento delle ristrutturazioni puo' essere eseguito da un condòmino a nome di tutti, pero'. Ritorniamo alla questione che l'accollo dell'intero debito è da pattuire ed è tale se il secondo condòmino non mette mano ne' al portafoglio, ne' alla penna per firmare la cessione del credito.

[madhu]

La questione riguarda l'ammissibilità o meno all'ecobonus 110% perlomeno della quota 500/1000 per le motivazioni ampiamente narrate. Se le spese sono sostenute dal singolo condomino per l'intero importo anche l'altro avrà diritto alla detrazione fiscale.....

[Danielabi]

madhu dice:

Se le spese sono sostenute dal singolo condomino per l'intero importo anche l'altro avrà diritto alla detrazione fiscale.....

be'. Madhu......se io pago l'intero importo del cappotto del condomìnio dove io e te abitiamo, la detrazione spetterà tutta a me: vuoi ritrovarti con il cappotto senza pagare nulla e in piu' avere la detrazione? Mi sembra francamente un po' troppo.

Le detrazioni (tutte) sono fruite solo da chi sostiene il costo.

 

Potrai dire: se viene ceduto tutto il credito, come si fa a dimostrare che solo un condòmino ha sostenuto il costo? La domanda te la potrebbe fare anche AdE, per questo è necessaria una delibera, scrittura privata, qualsiasi cosa che preveda quali siano i patti fra i condòmini, sia nel caso uno solo sostenga l'intero costo, sia nel caso in qui il costo venga diviso, sia per stabilire se e chi e per quanto cede il credito.

Inoltre non dimentichiamo che sarà necessario il visto di un commercialista o equipollente, per cui la documentazione deve essere in ordine.

[condo77]

Danielabi dice:

be'. Madhu......se io pago l'intero importo del cappotto del condomìnio dove io e te abitiamo, la detrazione spetterà tutta a me: vuoi ritrovarti con il cappotto senza pagare nulla e in piu' avere la detrazione? Mi sembra francamente un po' troppo.

Le detrazioni (tutte) sono fruite solo da chi sostiene il costo.

 

Potrai dire: se viene ceduto tutto il credito, come si fa a dimostrare che solo un condòmino ha sostenuto il costo? La domanda te la potrebbe fare anche AdE, per questo è necessaria una delibera, scrittura privata, qualsiasi cosa che preveda quali siano i patti fra i condòmini, sia nel caso uno solo sostenga l'intero costo, sia nel caso in qui il costo venga diviso, sia per stabilire se e chi e per quanto cede il credito.

Inoltre non dimentichiamo che sarà necessario il visto di un commercialista o equipollente, per cui la documentazione deve essere in ordine.

Spiegazione cristallina. 👍

 

Direi che si possono configurare i seguenti casi nel condominio minimo di 2 partecipanti e unità:

• lavori con un solo condomino committente e interamente pagati da questi:
  • solo su un'unità (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE della singola unità)
    • non serve assemblea;
    • non serve delibera;
    • se unità funzionalmente indipendente e con ingresso autonomo, accede al bonus 110% per l'intero importo dei lavori;
  • sull'intero condominio (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE dell'intero condominio)
    • non serve assemblea;
    • non serve delibera;
    • accede al bonus 110% per l'importo dei lavori nei limiti della sua quota millesimale;
    • in caso di delibera all'unanimità che stabilisca una differente ripartizione della spesa (100% a carico del condomino che fa i lavori), accederebbe al bonus 110% per l'intero importo dei lavori;
• lavori con entrambi i condomini committenti e pagati da entrambi:
  • sull'intero condominio (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE dell'intero condominio)
    • serve assemblea con entrambi i condomini presenti;
    • serve delibera presa all'unanimità;
    • ciascun condomino accede al bonus 110% per l'importo dei lavori nei limiti della sua quota millesimale e di quanto versato, a meno di patti diversi da prendere sempre all'unanimità.

 

Anche con il bonus 110% fare il lavoro da parte di un solo condomino sull'intero condominio resta ben diverso dal farlo in due, dato che responsabilità e rischi sono in capo al committente (pensiamo solo a cosa succederebbe se per qlc motivo la pratica del bonus non andasse in porto).