Quorum deliberativo per uso esclusivo della canna fumaria condominiale dismessa

[Mamo02]

Sono proprietario di un negozio accanto al quale transita una canna fumaria condominiale dismessa che in origine serviva per il riscaldamento centralizzato.

Sto richiedendo l'uso della canna fumaria, dietro messa a norma a mie spese,  e vorrei sapere, secondo l'art. 1136 qual'è il quorum deliberativo.

Evidenzio che nella vostra esaustiva spiegazione dell'art. 1136 cc (https://www.condominioweb.com/art-millecentotrentasei-codice-civile.13020), nella tabella riportante LE NUOVE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI, compare una delibera "Rinunzia al diritto delle parti comuni (esclusa rinunzia all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento)" che stabilisce il consenso all'unanimità. Nel caso dell'esclusione, che credo sia il mio caso, qual'è il quorum?

[Leonardo53]

Mamo02 dice:

Sono proprietario di un negozio accanto al quale transita una canna fumaria condominiale dismessa che in origine serviva per il riscaldamento centralizzato.

Sto richiedendo l'uso della canna fumaria, dietro messa a norma a mie spese,  e vorrei sapere, secondo l'art. 1136 qual'è il quorum deliberativo.

Evidenzio che nella vostra esaustiva spiegazione dell'art. 1136 cc (https://www.condominioweb.com/art-millecentotrentasei-codice-civile.13020), nella tabella riportante LE NUOVE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI, compare una delibera "Rinunzia al diritto delle parti comuni (esclusa rinunzia all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento)" che stabilisce il consenso all'unanimità. Nel caso dell'esclusione, che credo sia il mio caso, qual'è il quorum?

Assegnarti l'uso esclusivo di un bene condominiale richiede l'unanimità di TUTTI i condòmini e cioè 1000 millesimi

[MADDY60]

Mamo02 dice:

Sto richiedendo l'uso della canna fumaria, dietro messa a norma a mie spese,  e vorrei sapere, secondo l'art. 1136 qual'è il quorum deliberativo.

Per averne il solo uso (e non acquisirne la proprietà) potrebbero (a mio parere) essere più che sufficienti i quorum previsti per la locazione dei beni comuni (maggiranza dei presenti che rappresenti almeno 500 mm). Sarebbe un comodato gratuito, da cui il Condominio trae il vantaggio della manutenzione gratuita della dismessa canna fumaria. 

 

Pr acquisirne la proprietà, invece, è proprio sicuro che a nulla varrebbe una "delibera" a 1000 mm, perchè la proprietà può essere ceduta soltanto con atto contrattuale il cui la volontà di cederla sia manifestata e sottoscritta da TUTTI i comproprietari (e quindi l'assemblea non c'entra nulla, e l'atto, per la proprietà singola che sia cointestata a sette fratelli, dovrebbe essere sottoscritto da tutti e sette i fratelli). 

 

[Mamo02]

 

Leonardo53 dice:

Assegnarti l'uso esclusivo di un bene condominiale richiede l'unanimità di TUTTI i condòmini e cioè 1000 millesimi

Grazie!

Vorrei porre alla tua attenzione che questo caso potrebbe ricadere nell'art. 1102 (uso esclusivo della cosa comune) ma non credo sia esattamente tale poichè recita anche "purchè non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso" ma solo alcuni condomini potrebbero in realtà utilizzare la canna fumaria interna peraltro perforando la colonna montante.

E' questo il caso?

MADDY60 dice:

Per averne il solo uso (e non acquisirne la proprietà) potrebbero (a mio parere) essere più che sufficienti i quorum previsti per la locazione dei beni comuni (maggiranza dei presenti che rappresenti almeno 500 mm). Sarebbe un comodato gratuito, da cui il Condominio trae il vantaggio della manutenzione gratuita della dismessa canna fumaria. 

 

Pr acquisirne la proprietà, invece, è proprio sicuro che a nulla varrebbe una "delibera" a 1000 mm, perchè la proprietà può essere ceduta soltanto con atto contrattuale il cui la volontà di cederla sia manifestata e sottoscritta da TUTTI i comproprietari (e quindi l'assemblea non c'entra nulla, e l'atto, per la proprietà singola che sia cointestata a sette fratelli, dovrebbe essere sottoscritto da tutti e sette i fratelli). 

 

Grazie!

[MADDY60]

Mamo02 dice:

Grazie!

Di nulla. 😉

 

Tra l'altro è un "caso" che ho vissuto nel concreto reale, e in una situazione immensamente più complicata della tua (perchè la CT era stata dismessa dieci anni prima che io amministrassi il condominio, ma non c'era niente di verbalizzato perchè era avvenuto tutto "in famiglia" !!!) 🤢.

 

Ebbene...è bastato parlarne (più di una volta, onestamente) in assemblea, tra "chi divaga di qua" e chi "divaga di là". 

Ma alla fine ci siamo riusciti: splendido accordo VERBALIZZATO per il quale...è consacrato che la canna fumi sia utilizzata solo dall'attività X, che da allora in poi non paga nulla ma riconosce di farsi integralmente carico di una canna fumi che serve soltanto ad essa!

 

Basta RAGIONARE e DIALOGARE! (tra persone civili) 😉

 

 

[Leonardo53]

Mamo02 dice:

Vorrei porre alla tua attenzione che questo caso potrebbe ricadere nell'art. 1102 (uso esclusivo della cosa comune) ma non credo sia esattamente tale poichè recita anche "purchè non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso" ma solo alcuni condomini potrebbero in realtà utilizzare la canna fumaria interna peraltro perforando la colonna montante.

E' questo il caso?

Infatti la differenza non sta nell'USO ma nell'USO ESCLUSIVO

Per avere l'esclusività dell'uso ti serve l'unanimità di 1.000 millesimi che probabilmente troverai se ne parlerai con persone civili ma ritengo che qualsiasi forma che non abbia l'unanimità non reggerebbe se un condòmino volesse davvero opporsi.

Prendiamo ad esempio, il comodato.

Il comodato è gratuito ma un comproprietario non può dare una cosa in comodato a se stesso ed allo stesso tempo, sempre a mio avviso, non si può concedere un comodato a condizione che... perchè sarebbe una sorta di elusione di compenso.

Se poi anche un solo condòmino decide di usare quella colonna fomaria dismessa per collegarci la cappa della cucina e scaricare i vapori, proprio avvalendosi dell'art. 1102, perchè non dovrebbe poter usare una cosa di sua proprietà?

 

Non so che tipo di locale hai ed a cosa ti serve la canna fumaria (immagino una pizzeria o una braceria) ma se anche un solo condòmino dovesse mettersi per traverso, fai prima a farti una canna fumaria tua personale ex novo e farla passare sulla facciata (salvo divieto del regolamento di condominio).

Tra il denaro che spenderesti per mettere a Norma la vecchia canna fumaria per poterla utilizzare e farne una tua personale dove nessuno potrà accampare diritti... secondo me oltre ad evitare rogne ci vai pure a risparmiare. Ti sei fatto fare dei preventivi per entrambe le soluzioni?

 

P.S. L'art. 1102 non parla affatto di uso ESCLUSIVO, bensì di "miglior godimento" senza nulla togliere agli altri aventi diritto. Se usi solo tu come fanno ad usare anche gli altri?

Per maggiore chiarezza ti riporto integralmente l'art. 1102 così potrai vedere da te che non è mai nominata la parola ESCLUSIVO:

 

Art. 1102 c.c.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

[MADDY60]

Leonardo53 dice:

P.S. L'art. 1102 non parla affatto di uso ESCLUSIVO, bensì di "miglior godimento" senza nulla togliere agli altri aventi diritto. Se usi solo tu come fanno ad usare anche gli altri?

Per maggiore chiarezza ti riporto integralmente l'art. 1102 così potrai vedere da te che non è mai nominata la parola ESCLUSIVO:

E infatti..nessuno aveva nominato l'art. 1102 cc....

In  quel condiimimi c'è  un bene comune (canna fumi) che oggi non è utilizzata da nessuno, e che l'assembla è liberissima di "locare" con le prescritte maggioranze. 

Onestamente non vedo il "problema"...

E quando si loca o si concede in comodato un bene comune a qualcuno...l'uso ESCLUSIVO nei termini previsti dalla concessione deliberata è......semplicemente........ovvio.... 

 

[Esmeralda]

Mamo02 dice:

Sto richiedendo l'uso della canna fumaria, dietro messa a norma a mie spese,  e vorrei sapere, secondo l'art. 1136 qual'è il quorum deliberativo.

Hanno ragione sia Leonardo che Maddy: per una locazione fino a 9 anni basta la maggioranza semplice, mentre per una superiore è necessaria l'unanimità. Dipende quindi dalle tue necessità, nel primo caso sappi comunque che l'amministratore può stipulare autonomamente (sempre che sia disposto) il contratto di locazione, salvo ratifica successiva dell'assemblea.

[Esmeralda]

Riguardo al mio post precedente volevo precisare che mi riferisco all'art. 1108 c.c.

 

è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

[Leonardo53]

Esmeralda dice:

per una locazione fino a 9 anni basta la maggioranza semplice, mentre per una superiore è necessaria l'unanimità.

Buongiorno Esmeralda.

Innanzitutto ti voglio precisare che avevo risposto in modo diretto ad una CITAZIONE di MAmo02 che ha posto alla mia attenzione l'art. 1102 per cui se ho citato l'art. 1102 è solo perchè qualcuno lo ha nominato e mi ha fatto una domanda specifica proprio sull'art. 1102.

 

Detto questo, io ho fatto solo la mia anonima "consiglienza" perchè questo può fare chiunque in questo forum, indipendentemente dai titoli e lauree ad honorem.

Per quanto riguarda le locazioni di beni, la canna fumaria, prima che un bene è un impianto per cui la vedo proprio improbabile che si possa locare.

Immagina un'ascensore dismesso perchè non ci sono soldi per fare manutenzione.

Secondo te è possibile locarlo per 9 anni?

 

Beh, come dicevo, qui tutte le "consiglienze" sono buone ma se Mamo02 riuscirà a trovare un avvocato che su propria carta intestata con tanto di timbro e firma gli fa una "consulenza" a pagamento e gli assicura con certezza la possibilità di locare la canna fumaria con una delibera a maggioranza, impegnandosi ad andare in causa e pagare tutte le spese se un solo condòmino dovesse opporsi e l'avvocato dovesse aver torto.... di sicuro non sarò io ad ostacolare Mamo02, anzi, mi auguro che la cosa vada a buon fine, magari con una bella CONVENZIONE all'unanimità di 1.000 millesimi senza dover scomodare Avvocati e Giudici.

 

P.S. Il quesito era stato posto sulle maggioranze necessarie per ottenere l'uso ESCLUSIVO ed a quello avevo risposto.

Cara Esmeralda ti auguro buona domenica 

 

 

Modificato 9 Settembre, 2018 da Leonardo53

[Esmeralda]

Leo, concordo che se parliamo di "uso esclusivo" e Mamo è un condòmino non ci sono dubbi sulla necessità di una delibera all'unanimità per far sì che possa ottenerlo. Nella mia precedente risposta mi riferivo, come detto, alla locazione (ed, in seconda battuta, al comodato).

 

Comunque l'importante è chiarirsi.

[MADDY60]

Buongiorno 🙂

 

La facoltà di  "uso esclusivo" (temporaneo o perpetuo) di un bene immobile può derivare, legalmente, da mille rapporti diversi che danno vita a mille diritti diversi, e che possono essere tanto reali quanto obbligatori.

 

In condominio non c'è dubbio che i diritti reali sui beni comuni si possano trasferire soltanto con l'unanimità dei consensi di tutti i comproprietari; che i diritti di godimento ultranovennali possano essere concessi soltanto con la maggioranza qualificata sopra ricordata da Esmeralda; e che i diritti di godimento non ultranovennali possano essere concessi con la maggioranza ordinaria anch'essa detta sopra. 

 

La canna fumaria è una costruzione edile in piena regola, e - a seconda delle sue modalità costruttive - può richiedere manutenzioni molto onerose anche quando inutilizzata (in un caso che mi ha riguardato: la canna fumi , notevolmente più alta dello stabile a cui era in aderenza , pur dismessa, creava il problema di essere divenuta pericolante in quanto spezzata ed addirittura inclinata per gli ultimi due metri di altezza) . 

 

Prima di pensare anche alla Corte di Bruxelles... a me sembra possibile e sensato (e questo farei se fossi in Mamo) chiedere al condominio che mi accordi (come può fare con le stesse maggioranze di una locazione ordinaria) un comodato precario, a fronte del quale io garantirei il mantenimento in sicurezza e a  norma del manufatto sino a quando me ne sarà concesso l'uso. 

Nulla è più "agile e reversibile" del comodato precario, che cesserà precisamente nel momento il cui il condominio dirà "stop". 

E non riesco ad immaginare una sola ragione per la quale un'assemblea sensata dovrebbe rinunciare ad un patto con cui dà e riceve utilità su un manufatto che verosimilmente non servirà mai più a nessuna delle altre unità immobiliari, ma che...se dovesse servire...resta perfettamente disponibile nel buon diritto di ciascuno. 

Poi le assemblee insensate ci sono, e questo comodato potrebbe essere negato anche per semplice dispetto, ma ...almeno provare a proporre mi sembra logico e semplice. 

 

 

 

[Mamo02]

Io vi ringrazio umilmente e sentitamente tutti. Ora è più chiaro.

 

Per Esmeralda

Grazie per il tuo prezioso consiglio

 

Per Leonardo53

Ho già chiesto ai condomini l'autorizzazione alla realizzazione di una canna fumaria esterna ma si sono opposti poichè aderirebbe alla ringhiera dell'attico i cui balconi circondano perimentralmente il palazzo e sporgono esternamente rispetto gli altri piani sottostanti. Sono stati gli stessi proprietari dell'attico a suggerirmi la soluzione dell'utilizzo della canna fumaria del riscaldamento centralizzato ormai dismessa, che è interna al palazzo (scusami, avevo omesso di specificarlo).

 

Per Maddy60

Grazie per la consiglienza conclusiva (accolgo il senso del neologismo di Leonardo53 🙂 e lo ringrazio). Il contratto di comodato dovrebbe essere una soluzione percorribile se questa, come ho inteso, richiede la maggioranza ordinaria (50% condomini in assemblea con il 50% mm)

Vorrei essere solo più tutelato per la rescissione del contratto.

 

Se ritenete opportuno aggiungere altro, ne sarei contentissimo, in caso contrario vi ringrazio davvero nuovamente e vi saluto. Mi avete dato una grossa mano.

 

 

 

[Esmeralda]

Mamo02 dice:

Vorrei essere solo più tutelato per la rescissione del contratto.

Il comodato può prevedere anche un termine preciso di durata, non deve essere obbligatoriamente precario. L'importante, se vuoi mantenere la maggioranza semplice, è non superare i 9 anni come evidenziato in precedenza.

[Mamo02]

Esmeralda dice:

Il comodato può prevedere anche un termine preciso di durata, non deve essere obbligatoriamente precario. L'importante, se vuoi mantenere la maggioranza semplice, è non superare i 9 anni come evidenziato in precedenza.

Vorrei porre come condizione l'esistenza della sola mia attività, revocandone l'autorizzazione in caso di cambio di attività ad opera di altri. 

Sono proprietario del locale e servirebbe al condominio come garanzia in caso lo locassi ad altri che farebbero uso non gradito.

 

[Esmeralda]

Mamo02 dice:

Vorrei porre come condizione l'esistenza della sola mia attività, revocandone l'autorizzazione in caso di cambio di attività ad opera di altri. 

Sono proprietario del locale e servirebbe al condominio come garanzia in caso lo locassi ad altri che farebbero uso non gradito.

 

A questo proposito credo si debba tener presente cosa recita l'art. 1804 c.c.

 

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.
Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

 

Quindi, in linea di massima, il problema non dovrebbe nemmeno presentarsi perchè, in caso di cessione dell'attività, il condominio dovrebbe manifestare un consenso esplicito a far sì che si trasferisca anche il tuo comodato sulla canna fumaria.

[Mamo02]

Esmeralda dice:

A questo proposito credo si debba tener presente cosa recita l'art. 1804 c.c.

 

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.
Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

 

Quindi, in linea di massima, il problema non dovrebbe nemmeno presentarsi perchè, in caso di cessione dell'attività, il condominio dovrebbe manifestare un consenso esplicito a far sì che si trasferisca anche il tuo comodato sulla canna fumaria.

Grazie 1000

[Mamo02]

E' stata fissata l'assemblea di condominio e per averne aggiornamenti mi sono recato dall'amministratore di condominio che mi dice che in assemblea si raccoglieranno i voti e con questi dovrò recarmi da un avvocato per stabilire se quel quorum è sufficiente ad ottenere l'autorizzazione motivandolo come caso limite di difficile risoluzione.

Se ho ben capito, in fase di assemblea stanno cercando di non deliberare se l'autorizzazione è concessa o meno.

Ma è mai possibile??

 

 

 

[Esmeralda]

Mamo02 dice:

E' stata fissata l'assemblea di condominio e per averne aggiornamenti mi sono recato dall'amministratore di condominio che mi dice che in assemblea si raccoglieranno i voti e con questi dovrò recarmi da un avvocato per stabilire se quel quorum è sufficiente ad ottenere l'autorizzazione motivandolo come caso limite di difficile risoluzione.

Se ho ben capito, in fase di assemblea stanno cercando di non deliberare se l'autorizzazione è concessa o meno.

Ma è mai possibile??

 

 

 

La tua domanda è stata inserita nell'ordine del giorno dell'assemblea che dovrebbe deliberare in merito? Non c'è bisogno di un avvocato, abbiamo già stabilito in questa discussione le maggioranze che servono per le diverse opzioni; non capisco quindi il senso di questa risposta dell'amministratore.

 

Giusto per chiarire perchè volevo già chiederlo in precedenza: tu sei uno dei condòmini?

[Mamo02]

Esmeralda dice:

La tua domanda è stata inserita nell'ordine del giorno dell'assemblea che dovrebbe deliberare in merito? Non c'è bisogno di un avvocato, abbiamo già stabilito in questa discussione le maggioranze che servono per le diverse opzioni; non capisco quindi il senso di questa risposta dell'amministratore.

 

Giusto per chiarire perchè volevo già chiederlo in precedenza: tu sei uno dei condòmini?

Si.