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Condominio minimo - quorum deliberativo superbonus 110%

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Danielabi dice:

Purtroppo giurisprudenza consolidata ritiene che in un condomìnio minimo se uno dei due condòmini non è d'accordo, la maggioranza non si puo' raggiungere: o entrambi sono d'accordo o è necessario che la decisione sia presa da un Giudice.

Anche se ti accolli interamente il costo non riesci a convincere l'altro?

No, persona tostissima, si tratta di una nota stilista abituata a dettare legge nel suo mondo e che non fa altro che trasferire nel condomio lo stesso tipo di comportamento, semplicemente "odioso".

  • Disapprovo 1
Elisabart dice:

No, persona tostissima, si tratta di una nota stilista abituata a dettare legge nel suo mondo e che non fa altro che trasferire nel condomio lo stesso tipo di comportamento, semplicemente "odioso".

Ahia....purtroppo non ti resta che la via giudiziale.

Danielabi dice:

Ahia....purtroppo non ti resta che la via giudiziale.

Grazie anche della solidarietà

Elisabart dice:

Grazie anche della solidarietà

di nulla, e in bocca al lupo 😊

Elisabart dice:

Mi riaggancio a questa discussione, cosa si intende per condomino committente e dove posso trovare la normativa per far valere la seconda ipotesi, nel caso che l'altro condomino non intenda effettuare nessun tipo d'intervento, nemmeno se totalmente a carico dell'altro condomino?

Si tratta, infatti, di condominio non indipendente, dove l'unica strada possibile potrebbe essere quella di ricorrere al giudice. Non trattandosi di lavori urgenti, il giudice potrebbe non concedere l'autorizzazione e quale potrebbe essere il criterio della "maggioranza", quello dei millesimi? Grazie.

Anche senza l'assenso dell'altro condomino, puoi fare tutti i lavori che vuoi sulle parti comuni, basta si configurino come migliorie e non come innovazioni.

Naturalmente dovrai pagare tutto tu, ma questo problema solitamente insormontabile dovrebbe essere meno importante grazie al bonus 110%.

  • Mi piace 1
Danielabi dice:

Be'....l'interpello è sempre possibile, sarebbe interessante farlo e verificare la risposta. Pensi di farlo tu?

Se si, saresti così carino da postare la risposta di AdE? 😊

e se non è carino?...aiuto mamma

Danielabi dice:

Di nulla......pero', per favore, fai interpello ad AdE e, sempre per favore, posta la risposta nel forum. Grazie. 😊

non mancherà senz'altro...è carinissimo

Salve, 

L’art. 119 del D.L. n° 34/2020, sancisce al comma 1, lett. c), che «godono della detrazione del 110%, fra gli altri, gli interventi sugli edifici unifamiliari e sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».

L’Agenzia delle entrate, con la risoluzione 24/E/2020, ha voluto precisare che una unità immobiliare, per essere qualificata come funzionalmente indipendente, «deve essere provvista di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per il gas, per l’acqua, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di una proprietà esclusiva».

Inoltre, precisa l’Agenzia, la presenza di un accesso autonomo esterno presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consente l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino di proprietà esclusiva».

Il MEF ha chiarito che l’autonomia funzionale e la presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno costituiscono le peculiarità basilari che un edificio debba possedere per essere considerato autonomo ed indipendente.

Se il condominio minimo è composto da due unità immobiliari con ingresso indipendente l'intervento è possibile come meglio indicato sopra. Io comunque ho presentato un ricorso per la nomina dell'amministratore di condominio giudiziario per la bega di un servizio comune di un super condominio e ho colto l'occasione per integrare la domanda di amministratore giudiziario del condominio minimo.

 

Scusate se intervengo in una discussione così vecchia ma l'ho trovata facendo ricerca.

 

Trovo questo link:

 

Da cui traggo:

 

In altri termini: in un condominio minimo è sufficiente, per approvare gli interventi che fruiscono del Superbonus, che voti a favore l’unico condomino che sia presente in assemblea (regolarmente convocata) che rappresenti almeno 333 millesimi?

La Corte di Cassazione risponde di no.

 

Quindi?

Eh quindi ci vuole l'unanimità.

Ovvero:

  • condominio di 2 -> 2 su 2 a favore
  • condominio di 3 -> 2 su 3 a favore
  • condominio di 4 -> 2 a favore su 3 presenti in assemblea, oppure 3 a favore su 4 presenti in assemblea
  • ecc

 

condo77 dice:

Eh quindi ci vuole l'unanimità.

Ovvero:

  • condominio di 2 -> 2 su 2 a favore
  • condominio di 3 -> 2 su 3 a favore
  • condominio di 4 -> 2 a favore su 3 presenti in assemblea, oppure 3 a favore su 4 presenti in assemblea
  • ecc

 

Grazie Condo77 per le tue risposte 😉

 

 

  • Grazie 1
condo77 dice:

Eh quindi ci vuole l'unanimità.

Ovvero:

  • condominio di 2 -> 2 su 2 a favore
  • condominio di 3 -> 2 su 3 a favore
  • condominio di 4 -> 2 a favore su 3 presenti in assemblea, oppure 3 a favore su 4 presenti in assemblea
  • ecc

 

@condo77 scusami se torno sulla questione condominio minimo. Ma se serve l'unanimità, perchè sopra scrivi

 

"Anche senza l'assenso dell'altro condomino, puoi fare tutti i lavori che vuoi sulle parti comuni, basta si configurino come migliorie e non come innovazioni."

 

Quindi serve o no l'assenso dell'altro proprietario per fare un cappotto che incide anche sulla facciata dell'altro?

 

Tra l'altro trovo:

Modificato da Biagio77
Biagio77 dice:

@condo77 scusami se torno sulla questione condominio minimo. Ma se serve l'unanimità, perchè sopra scrivi

 

"Anche senza l'assenso dell'altro condomino, puoi fare tutti i lavori che vuoi sulle parti comuni, basta si configurino come migliorie e non come innovazioni."

 

Quindi serve o no l'assenso dell'altro proprietario per fare un cappotto che incide anche sulla facciata dell'altro?

Ogni condomino può apportare le migliorie che ritiene più opportune senza passare dall'assemblea, purché se le paghi.

Il cappotto viene considerata una miglioria, quindi in teoria potresti realizzarlo senza il consenso dell'altro proprietario, purché non gli crei alcun danno/disagio ecc. e lo paghi integralmente tu.

Attenzione però a percorrere questa strada, perché se il vicino s'arrabbia ha mille modi per rendere più difficoltosi i lavori o addirittura bloccarli.

Quindi in pratica sicuramente meglio trovare un accordo, p.e. lavori + relative detrazioni tutto in capo a te, ma nessuna opposizione da parte dell'altro condomino e un minimo di collaborazione per risolvere i dettagli che inevitabilmente coinvolgono entrambi (p.e. spallette finestre, soglie, balconi ecc).

condo77 dice:

Ogni condomino può apportare le migliorie che ritiene più opportune senza passare dall'assemblea, purché se le paghi.

Il cappotto viene considerata una miglioria, quindi in teoria potresti realizzarlo senza il consenso dell'altro proprietario, purché non gli crei alcun danno/disagio ecc. e lo paghi integralmente tu.

Attenzione però a percorrere questa strada, perché se il vicino s'arrabbia ha mille modi per rendere più difficoltosi i lavori o addirittura bloccarli.

Quindi in pratica sicuramente meglio trovare un accordo, p.e. lavori + relative detrazioni tutto in capo a te, ma nessuna opposizione da parte dell'altro condomino e un minimo di collaborazione per risolvere i dettagli che inevitabilmente coinvolgono entrambi (p.e. spallette finestre, soglie, balconi ecc).

Capisco... Ma la realizzazione del cappotto deve essere su tutto il fabbricato o può essere fatta solo sulla mia parte? E se per ottenere il parare favorevole del comune devo andare davanti alle sue finestre???

Biagio77 dice:

Capisco... Ma la realizzazione del cappotto deve essere su tutto il fabbricato o può essere fatta solo sulla mia parte? E se per ottenere il parare favorevole del comune devo andare davanti alle sue finestre???

Generalmente si fa su tutto il fabbricato.

Devi verificare con il comune se sia possibile farlo solo sulla tua parte.

Altro aspetto determinante: la tua è un'unità funzionalmente indipendente con ingresso autonomo?

In tal caso il calcolo dell'APE ai fini superbonus può essere fatto solo sulla tua unità, invece che sull'intero condominio, regola che sicuramente ti favorirebbe.

Attenzione però che nel caso di unità funzionalmente indipendente i tempi sono più stretti che come condominio: 31/12/2022 con almeno il 30% dei lavori realizzati al 30/06/2022, al posto di 31/12/2023.

condo77 dice:

Generalmente si fa su tutto il fabbricato.

Devi verificare con il comune se sia possibile farlo solo sulla tua parte.

Altro aspetto determinante: la tua è un'unità funzionalmente indipendente con ingresso autonomo?

In tal caso il calcolo dell'APE ai fini superbonus può essere fatto solo sulla tua unità, invece che sull'intero condominio, regola che sicuramente ti favorirebbe.

Attenzione però che nel caso di unità funzionalmente indipendente i tempi sono più stretti che come condominio: 31/12/2022 con almeno il 30% dei lavori realizzati al 30/06/2022, al posto di 31/12/2023.

E' unità funzionalmente indipendente, ma per fare il cappotto su una delle due facciate di modo che il comune dia parere favorevole, in pratica devo coprire anche parte del muro del vicino che ha tre finestre, altrimenti resterebbe fuori un pezzetto dalla facciata e probabilmente il comune boccia una cosa fatta così.

 

Io comunque non riesco ancora a comprendere come su un condominio minimo di due uno dei due possa andare avanti senza assenso dell'altro...

 

"

In condominio, come illustro anche in questo video, per poter beneficiare della detrazione al 110% per interventi trainati sul singolo appartamento, è obbligatorio portare a termine una mirata riqualificazione delle parti comuni del condominio.

Ovviamente, gli interventi dovranno consentire il doppio salto di classe energetica a tutto il condominio, altrimenti non sarà possibile accedere al Super Ecobonus né per gli interventi sulle parti comuni né per quelli da portare a termine per migliorare l’efficienza della singola unità immobiliare."

 

Modificato da Biagio77
Biagio77 dice:

E' unità funzionalmente indipendente, ma per fare il cappotto su una delle due facciate di modo che il comune dia parere favorevole, in pratica devo coprire anche parte del muro del vicino che ha tre finestre, altrimenti resterebbe fuori un pezzetto dalla facciata e probabilmente il comune boccia una cosa fatta così.

 

Io comunque non riesco ancora a comprendere come su un condominio minimo di due uno dei due possa andare avanti senza assenso dell'altro...

 

 

Perché il muro non è "del vicino" ma "in corrispondenza del vicino", essendo condomini.

Tutto il muro è di entrambi.

Fino a quando fai delle migliorie puoi agire autonomamente, perché si presuppone che stai appunto solo migliorando la situazione.

Se fai delle innovazioni, dovete essere d'accordo.

 

Esempio di miglioria: ho un cancello manuale sul passo carrabile comune, lo elettrifico.

Esempio di innovazione: ho un giardino comune, ci realizzo una piscina.

 

Il cappotto è un po' borderline, ma la giurisprudenza lo considera miglioria e non innovazione.

Però bisogna stare molto attenti, p.e. come ti comporti se devi fare il cappotto in corrispondenza delle finestre del vicino e questo si rifiutasse di sostituire i davanzali? inoltre non puoi occupare con lo spessore del cappotto spazi di proprietà esclusiva del vicino, p.e. il suo balcone, oppure un giardino privato, ecc.

Modificato da condo77
condo77 dice:

Perché il muro non è "del vicino" ma "in corrispondenza del vicino".

Tutto il muro è di entrambi.

Fino a quando fai delle migliorie puoi agire autonomamente, perché si presuppone che stai appunto solo migliorando la situazione.

Se fai delle innovazioni, dovete essere d'accordo.

 

Esempio di miglioria: ho un cancello manuale sul passo carrabile comune, lo elettrifico.

Esempio di innovazione: ho un giardino comune, ci realizzo una piscina.

 

Il cappotto è un po' borderline, ma la giurisprudenza lo considera miglioria e non innovazione.

Però bisogna stare molto attenti, p.e. come ti comporti se devi fare il cappotto in corrispondenza delle finestre del vicino e questo si rifiutasse di sostituire i davanzali? inoltre non puoi occupare con lo spessore del cappotto spazi di proprietà esclusiva del vicino, p.e. il suo balcone, oppure un giardino privato, ecc.

Scusami @condo77 ma io sono parecchio puntiglioso ed anche rompi balle..

 

Ma perchè trovo, quindi non possibile?

 

Superbonus 110 e condominio: il dissenso di un comproprietario blocca i lavori

Superbonus 110: il tribunale di Milano in composizione collegiale in sede di reclamo ha emesso una interessante ordinanza che stabilisce il seguente principio di diritto: “se la realizzazione del cappotto termico sulla facciata ne muta l’originaria fisionomia, solo il consenso unanime dei condomini può consentire che si proceda ai lavori”. Basta la contrarietà di un solo comproprietario per rendere annullabile la relativa delibera assembleare.

 

 

Ed ancora:

 

 

cito:

"Quindi occorre realizzare interventi trainanti ed eventualmente trainati le parti comuni che consentano di ottenere la riduzione di due classi energetiche per il fabbricato nel suo complesso"

 

"Condizione indispensabile perché si possa ottenere il riconoscimento dell'agevolazione, però, è quella di avere il consenso ad eseguire i lavori sulle parti comuni e l'approvazione della relativa delibera."

 

"Nel caso del  condominio composto da solo due proprietari  qualunque decisione deve essere presa all'unanimità, dal momento che per la validità delle assemblee è sempre richiesta la doppia maggioranza, ossia la maggioranza sia dei condomini che dei millesimi. Quindi il fatto che un proprietario possieda più millesimi rispetto all'altro in un condominio bifamiliare non consente di prendere le decisioni autonomamente poiché, appunto, non basta la maggioranza dei millesimi ma occorre anche quella dei condomini. E' perciò necessario  che il proprietario che non è interessato i lavori dia il suo assenso in maniera formale nell'ambito della delibera che approva i lavori. In concreto nel suo caso, vista la situazione, per essere in regola è sufficiente che il proprietario del piano superiore firmi un documento nel quale si dà conto dell'approvazione dell'esecuzione dei lavori, senza necessariamente approvare il contratto di appalto, e si precisa che i  lavori saranno interamente a suo carico."

 

Quindi?

Modificato da Biagio77
Biagio77 dice:

Superbonus 110 e condominio: il dissenso di un comproprietario blocca i lavori

Superbonus 110: il tribunale di Milano in composizione collegiale in sede di reclamo ha emesso una interessante ordinanza che stabilisce il seguente principio di diritto: “se la realizzazione del cappotto termico sulla facciata ne muta l’originaria fisionomia, solo il consenso unanime dei condomini può consentire che si proceda ai lavori”. Basta la contrarietà di un solo comproprietario per rendere annullabile la relativa delibera assembleare.

 

Qui parlano di un problema diverso, ovvero l'alterazione del decoro architettonico:

In un condominio composto da 12 palazzine veniva deliberata la realizzazione di un cappotto termico che comportava la sostituzione del materiale che rivestiva la facciata e l’installazione di una fascia verticale in corrispondenza dei balconi.

Alcuni condomini impugnavano la delibera assembleare lamentando la lesione del decoro architettonico dell’edificio in violazione dell’articolo 1120, ultimo comma del codice civile.

 

Spero che nel tuo caso non vi siano materiali di rivestimento particolari e quindi il decoro non venga alterato dalla realizzazione del cappotto; naturalmente dovrai porre attenzione a replicare l'aspetto originale come colore e finitura superficiale.

Biagio77 dice:

"Quindi occorre realizzare interventi trainanti ed eventualmente trainati le parti comuni che consentano di ottenere la riduzione di due classi energetiche per il fabbricato nel suo complesso"

Questo nel caso di unità non funzionalmente indipendenti e/o senza ingresso autonomo.

Nel tuo caso, puoi decidere se effettuare l'intervento come unità indipendente (e sostanzialmente hai le regole degli edifici unifamiliari) o come condominio.

Biagio77 dice:

"Condizione indispensabile perché si possa ottenere il riconoscimento dell'agevolazione, però, è quella di avere il consenso ad eseguire i lavori sulle parti comuni e l'approvazione della relativa delibera."

Più che indispensabile, direi che è caldamente raccomandabile.

Inoltre nel caso di condominio, in assenza di una delibera che specifichi come l'intera spesa sia a tuo carico, l'Agenzia delle Entrate potrebbe imporre che l'agevolazione venga calcolata solo nel limite dei tuoi millesimi (ovvero agli effetti pratici, il 110% ti si ridurrebbe a 55%).

condo77 dice:

Qui parlano di un problema diverso, ovvero l'alterazione del decoro architettonico:

In un condominio composto da 12 palazzine veniva deliberata la realizzazione di un cappotto termico che comportava la sostituzione del materiale che rivestiva la facciata e l’installazione di una fascia verticale in corrispondenza dei balconi.

Alcuni condomini impugnavano la delibera assembleare lamentando la lesione del decoro architettonico dell’edificio in violazione dell’articolo 1120, ultimo comma del codice civile.

 

Spero che nel tuo caso non vi siano materiali di rivestimento particolari e quindi il decoro non venga alterato dalla realizzazione del cappotto; naturalmente dovrai porre attenzione a replicare l'aspetto originale come colore e finitura superficiale. 

Questo nel caso di unità non funzionalmente indipendenti e/o senza ingresso autonomo.

Nel tuo caso, puoi decidere se effettuare l'intervento come unità indipendente (e sostanzialmente hai le regole degli edifici unifamiliari) o come condominio.

Bè ma @condo77 secondo te un gradino di 10cm che si presenta su una facciata per metà.... non rovina la facciata dell'intero edificio?

Inoltre, se effettuo il lavoro come unità indipendente, non ho bisogno di alcun permesso del vicino per poter mettere il cappotto sul suo pezzo di muro e finestre? Troverei strano che per andare a mettere un cappotto sul pezzo di muro della facciata che riguarda l'altra unità e quindi tolga luce alle sue finestre, io possa fare quel che voglio...

 

In pratica io penso che:

- se scelgo di fare l'intervento come unità condominiale devo mettere il cappotto su TUTTO lo stabile e avere l'unanimità

-se scelgo di farlo come unità indipendente ho per forza bisogno dei permessi del vicino per distanze etc

Modificato da Biagio77
Biagio77 dice:

Bè ma @condo77 secondo te un gradino di 10cm che si presenta su una facciata per metà.... non rovina la facciata dell'intero edificio?

Siete uno sopra e uno sotto?

Perdona ma non ricordavo, pensavo affiancati (il che minimizzerebbe il problema di scalini).

Effettivamente il "gradino" può essere un buon candidato per eccepire un'alterazione del decoro architettonico.

Biagio77 dice:

Inoltre, se effettuo il lavoro come unità indipendente, non ho bisogno di alcun permesso del vicino per poter mettere il cappotto sul suo pezzo di muro e finestre? Troverei strano che per andare a mettere un cappotto sul pezzo di muro della facciata che riguarda l'altra unità e quindi tolga luce alle sue finestre, io possa fare quel che voglio...

Sarebbe utile vedere lo stato dei luoghi.

Come detto, puoi intervenire finché non crei danno all'altro condomino.

Biagio77 dice:

In pratica io penso che:

- se scelgo di fare l'intervento come unità condominiale devo mettere il cappotto su TUTTO lo stabile e avere l'unanimità

Sì è quello che ti dicevo.

Teoricamente puoi fare da solo, ma in pratica ti ritrovi tanti di quei paletti e tagliole che l'assenso dell'altro condomino diventa un must.

Biagio77 dice:

-se scelgo di farlo come unità indipendente ho per forza bisogno dei permessi del vicino per distanze etc

Il cappotto non computa ai fini delle distanze.

E' un po' difficile però fare un discorso generico: ci sono situazioni che esigono tassativamente l'assenso del vicino/condomino, altre che non lo esigono (p.e. mia mamma riqualifica una villetta a schiera, non serve consenso dei vicini).

condo77 dice:

Siete uno sopra e uno sotto?

Perdona ma non ricordavo, pensavo affiancati (il che minimizzerebbe il problema di scalini).

Effettivamente il "gradino" può essere un buon candidato per eccepire un'alterazione del decoro architettonico.

Sarebbe utile vedere lo stato dei luoghi.

Come detto, puoi intervenire finché non crei danno all'altro condomino.

Siamo affiancati ma su edificio vincolato per ripristino tipologico...

 

Inoltre il cappotto "affiancato" che andrebbe praticamente ad attaccarsi alle finestre e andando oltre la proprietà credo violi anche qualche norma su distanze. Immagino che un conto sia arrivare ad esatta distanza dal confine ed un altro superarlo.

 

Comunque andrebbe visto caso per caso.

Modificato da Biagio77

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