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madhu

Condominio minimo - quorum deliberativo superbonus 110%

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Nel caso di spese sostenute dal singolo condomino nel condominio minimo senza amministratore l'altro condomino può usufruire della detrazione fiscale per gli interventi edilizi inserendo nella denuncia dei redditi il codice fiscale del soggetto che ha effettuato il pagamento come chiarito dalla circolare dell'agenzia delle entrate in assenza di amministratore di condominio

madhu dice:

Nel caso di spese sostenute dal singolo condomino nel condominio minimo senza amministratore l'altro condomino può usufruire della detrazione fiscale per gli interventi edilizi inserendo nella denuncia dei redditi il codice fiscale del soggetto che ha effettuato il pagamento come chiarito dalla circolare dell'agenzia delle entrate in assenza di amministratore di condominio

In assenza di amministratore, uno dei condomini si può sostituire a questi nel fare i bonifici parlanti alla ditta esecutrice dei lavori.

Condizione imprescindibile per poter detrarre è comunque aver sostenuto la spesa, quindi nel caso dei due condomini senza amministratore ci dovrà cmq essere un bonifico o altro trasferimento di denaro tracciato e dimostrabile dal condomino "partecipante" al condomino "bonificante e segnalante".

madhu dice:

Nel caso di spese sostenute dal singolo condomino nel condominio minimo senza amministratore l'altro condomino può usufruire della detrazione fiscale per gli interventi edilizi inserendo nella denuncia dei redditi il codice fiscale del soggetto che ha effettuato il pagamento come chiarito dalla circolare dell'agenzia delle entrate in assenza di amministratore di condominio

Madhu, se continui ad ignorare il succo della questione (devo partecipare alla spesa!) è chiaro che chiunque puo' fare cio' che gli pare, attenendosi al significato letterale di qualche riga estrapolata qua e là.

Comunque, resta sempre viva l'attenzione all'interpello che effettuerai.

Trattasi di villetta bifamiliare con due appartamenti con ingresso indipendente.

Qualcuno ha scritto che l'agenzia dell'entrate richiede la delibera dell'assemblea....... ai fini del superbonus 110%.

Se il singolo condomino paga per intero l'intervento edilizio anche l'altro avrà diritto alla detrazioni fiscali che gli spettano per legge indipendentemente dai rapporti (dare e avere) tra i due condomini.

madhu dice:

Trattasi di villetta bifamiliare con due appartamenti con ingresso indipendente.

Qualcuno ha scritto che l'agenzia dell'entrate richiede la delibera dell'assemblea....... ai fini del superbonus 110%.

Se il singolo condomino paga per intero l'intervento edilizio anche l'altro avrà diritto alla detrazioni fiscali che gli spettano per legge indipendentemente dai rapporti (dare e avere) tra i due condomini.

Nel primo post, però, sei partito dal fatto che se il condòmino è assente in assemblea è sufficiente la maggioranza di uno due per fare il cappotto.

A prescindere dal fatto fiscale, l'altro condòmino è d'accordo?

Ad esempio, se ci sono finestre con davanzale che sporge di un centimetro dalla facciata per fare da gocciolatoio o infissi a raso, per fare un cappotto da 2/3 cm. occorre smontare marmi e infissi delle finestre private e spostarle in avanti.

L'altro condòmino sarà d'accordo a fare effettuare questi lavori alla sua proprietà?

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madhu dice:

Trattasi di villetta bifamiliare con due appartamenti con ingresso indipendente.

Se anche gli impianti sono indipendenti e gli ingressi avvengono da proprietà privata esclusiva del proprietario di ciascun appartamento, allora ogni appartamento viene considerato un edificio, quindi volendo si può accedere disgiuntamente al bonus 110%.

madhu dice:

Qualcuno ha scritto che l'agenzia dell'entrate richiede la delibera dell'assemblea....... ai fini del superbonus 110%.

Dipende dalle circostanze e dai lavori fatti.

Se questi p.e. interessano un solo appartamento considerato edificio indipendente (v. sopra), allora non serve delibera.

madhu dice:

Se il singolo condomino paga per intero l'intervento edilizio anche l'altro avrà diritto alla detrazioni fiscali che gli spettano per legge indipendentemente dai rapporti (dare e avere) tra i due condomini.

Gli spettano solo per le spese effettivamente sostenute e rimaste a suo carico, come ripetuto più volte.

V. p.e. nella Circolare 24/E:

 

La detrazione spetta sulle spese effettivamente sostenute e rimaste a carico
del contribuente. Ne consegue che la detrazione non spetta se le spese sono
rimborsate e il rimborso non ha concorso al reddito; eventuali contributi ricevuti
dal contribuente devono, dunque, essere sottratti dall’ammontare su cui applicare
la detrazione.

 

Ricordo che l'onere della prova è del contribuente, che dovrà quindi dimostrare con adeguata documentazione il fatto di aver sostenuto la spesa.

Modificato da condo77

Ringrazio tutti. Ci sono sufficienti punti di vista su cui riflettere e trarre spunto. Non ritengo comunque che la singola unità immobiliare ancorché con ingresso indipendente possa essere considerata un edificio. Irrilevante dovendo affrontare la questione degli interventi ammissibili al superbonus 110% con delibera del singolo condomino (minimo)

madhu dice:

Ringrazio tutti. Ci sono sufficienti punti di vista su cui riflettere e trarre spunto. Non ritengo comunque che la singola unità immobiliare ancorché con ingresso indipendente possa essere considerata un edificio. Irrilevante dovendo affrontare la questione degli interventi ammissibili al superbonus 110% con delibera del singolo condomino (minimo)

Di nulla......pero', per favore, fai interpello ad AdE e, sempre per favore, posta la risposta nel forum. Grazie. 😊

Soddisfo la richiesta e riferisco che funzionario dell'agenzia delle entrate da me contattato mi ha rimandato alla lettura di quanto segue. Quindi ognuno può trarre le proprie conclusioni.

 

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Grazie Madhu, ma non risolve la tua questione, anzi....a mio parere l'aggrava, perchè anche la circolare (ovviamente) richiama alle disposizioni civilistiche sul condomìnio e quindi torniamo a quanto ti abbiamo scritto in diversi.

E si conferma che AdE ha dei problemi a rispondere a questioni non strettamente fiscali......

 

La conclusione che traggo è che:

1) o i due condòmini deliberano i lavori (fanno l'assemblea)

2) o uno dei due esegue il lavoro tutto a suo carico (in questo caso la detrazione è tutta sua)

3) o ognuno, se esistono i presupposti, si occupa solo della propria parte di edificio

 

Insomma, per quanto mi riguarda, nulla di nuovo, considerando, anche, che la circolare l'avevo già letta. 😉

Per me la questione è risolta.

Le norme civilistiche sono state modificate dal comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio.

 

Mi permetto inoltre di fare notare che  

 

--img_rimossa--

 

 

Per cui ognuno ha facoltà di trarre le conclusioni che ritiene più opportune come io ho tratto le mie.

Modificato da madhu
madhu dice:

Le norme civilistiche sono state modificate dal comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio

Ah....interessante, e dove starebbe scritto che è stato modificato il Codice Civile?

Il richiamo agli articoli rettificati è ad articoli del Testo Unico delle Imposte Dirette.

Comunque, contento tu..

madhu dice:

Le norme civilistiche sono state modificate dal comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio.

Naturalmente, come erano e sono tutt'ora derogate dall'art. 26 comma 2 della legge 10/91 (testo sostanzialmente sovrapponibile al 9-bis).

Resta il fatto che un solo condomino non puoi mai rappresentare "la maggioranza degli intervenuti", come chiarito dalla Cassazione nella sentenza riportata precedentemente e in altre dello stesso tenore.

In bocca al lupo per i lavori. 🙂

 

Danielabi dice:

Ah....interessante, e dove starebbe scritto che è stato modificato il Codice Civile?

Il richiamo agli articoli rettificati è ad articoli del Testo Unico delle Imposte Dirette.

Comunque, contento tu..

E' derogato il codice civile e in particolare gli artt. 1120, 1121 e 1136 c.c. perché si prevede un quorum minore di quello standard.

Però sempre di quorum si tratta, quindi deve formarsi l'assemblea e dev'esserci una maggioranza che delibera a favore.

Con un solo condomino, non avviene né l'uno, né l'altro.

Modificato da condo77
condo77 dice:

E' derogato il codice civile e in particolare gli artt. 1120, 1121 e 1136 c.c. perché si prevede un quorum minore di quello standard.

Che sia una deroga, d'accordo, esistono già altre normative speciali che derogano i quorum, ma non è certo una modifica al Codice Civile.

 

madhu dice:

Per me è tutto chiaro. Questione risolta. Grazie mille

Perfetto, beato te che hai risolto. 😊

Danielabi dice:

Che sia una deroga, d'accordo, esistono già altre normative speciali che derogano i quorum, ma non è certo una modifica al Codice Civile.

Hai perfettamente ragione.

Il funzionario dell'agenzia delle entrate ritiene pienamente valida la deliberazione dell’assemblea del condominio avente per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al superbonus 110% se deliberata dal singolo condomino, in assenza dell'altro condomino regolarmente convocato,  in quanto si forma la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Se l'altro condomino si presentasse in assemblea la questione sarebbe diversa.... 

madhu dice:

Il funzionario dell'agenzia delle entrate

Ottimo, spera solo che l'altro condòmino non impugni la delibera, perchè potrebbe accadere che la magistratura la pensi in altro modo.

Comunque, non insisto oltre, in bocca al lupo. 😊

L'altro condomino avrà trenta giorni per impugnare la delibera..... sempre nel caso che non si presenti in assemblea....

madhu dice:

L'altro condomino avrà trenta giorni per impugnare la delibera..... sempre nel caso che non si presenti in assemblea....

No è radicalmente nulla, potrà impugnarla quando vorrà.

 

La diversa scelta di decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in una mera manifestazione unilaterale di volonta’ proprio perche’ – lo si ripete – mancava l’unanimita’ della decisione e quindi la condizione essenziale per l’applicabilita’ al condominio minimo di (OMISSIS) delle regole codicistiche.

Non merita pertanto nessuna censura la sentenza impugnata che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ha rilevato di ufficio la nullita’ o addirittura l’inesistenza della delibera posta a fondamento del decreto stesso.

Io mi adeguo al parere del funzionario dell'agenzia delle entrate che ritiene valida la delibera ai fini del superbonus 110%. Grazie.

Mi riaggancio a questa discussione, cosa si intende per condomino committente e dove posso trovare la normativa per far valere la seconda ipotesi, nel caso che l'altro condomino non intenda effettuare nessun tipo d'intervento, nemmeno se totalmente a carico dell'altro condomino?

condo77 dice:

Spiegazione cristallina. 👍

 

Direi che si possono configurare i seguenti casi nel condominio minimo di 2 partecipanti e unità:

  • lavori con un solo condomino committente e interamente pagati da questi:
    • solo su un'unità (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE della singola unità)
      • non serve assemblea;
      • non serve delibera;
      • se unità funzionalmente indipendente e con ingresso autonomo, accede al bonus 110% per l'intero importo dei lavori;
    • sull'intero condominio (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE dell'intero condominio)
      • non serve assemblea;
      • non serve delibera;
      • accede al bonus 110% per l'importo dei lavori nei limiti della sua quota millesimale;
      • in caso di delibera all'unanimità che stabilisca una differente ripartizione della spesa (100% a carico del condomino che fa i lavori), accederebbe al bonus 110% per l'intero importo dei lavori;
  • lavori con entrambi i condomini committenti e pagati da entrambi:
    • sull'intero condominio (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE dell'intero condominio)
      • serve assemblea con entrambi i condomini presenti;
      • serve delibera presa all'unanimità;
      • ciascun condomino accede al bonus 110% per l'importo dei lavori nei limiti della sua quota millesimale e di quanto versato, a meno di patti diversi da prendere sempre all'unanimità.

 

Anche con il bonus 110% fare il lavoro da parte di un solo condomino sull'intero condominio resta ben diverso dal farlo in due, dato che responsabilità e rischi sono in capo al committente (pensiamo solo a cosa succederebbe se per qlc motivo la pratica del bonus non andasse in porto).

Elisabart dice:

cosa si intende per condomino committente

E' il condòmino che commissiona gli interventi.

 

Elisabart dice:

dove posso trovare la normativa per far valere la seconda ipotesi, nel caso che l'altro condomino non intenda effettuare nessun tipo d'intervento, nemmeno se totalmente a carico dell'altro condomino?

Se non capisco male: condomìnio minimo (due condòmini), un condòmino vuole fruire del superbonus, l'altro no.

Se le due unità hanno ingressi autonomi e impianti indipendenti, possono intervenire in assoluta autonomia, cioè il condòmino che intende effettuare i lavori, puo' senza dover avere assenso dall'altro, così cpme stabilito dal Decreto Rilancio e dalla circolare 24/2020 di AdE.

Se le due unità non sono indipendenti, il condòmino che intende eseguire i lavori si deve accollare l'intero costo e deve avere l'assenso dell'altro; altrimenti deve ricorrere al Giudice, che stabilirà chi è "in maggioranza" per poter procedere con i lavori e ripartire il costo fra entrambi i condòmini.

Mi riaggancio a questa discussione, cosa si intende per condomino committente e dove posso trovare la normativa per far valere la seconda ipotesi, nel caso che l'altro condomino non intenda effettuare nessun tipo d'intervento, nemmeno se totalmente a carico dell'altro condomino?

condo77 dice:

Spiegazione cristallina. 👍

 

Direi che si possono configurare i seguenti casi nel condominio minimo di 2 partecipanti e unità:

  • lavori con un solo condomino committente e interamente pagati da questi:
    • solo su un'unità (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE della singola unità)
      • non serve assemblea;
      • non serve delibera;
      • se unità funzionalmente indipendente e con ingresso autonomo, accede al bonus 110% per l'intero importo dei lavori;
    • sull'intero condominio (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE dell'intero condominio)
      • non serve assemblea;
      • non serve delibera;
      • accede al bonus 110% per l'importo dei lavori nei limiti della sua quota millesimale;
      • in caso di delibera all'unanimità che stabilisca una differente ripartizione della spesa (100% a carico del condomino che fa i lavori), accederebbe al bonus 110% per l'intero importo dei lavori;
  • lavori con entrambi i condomini committenti e pagati da entrambi:
    • sull'intero condominio (intervento trainante + miglioramento 2 classi APE dell'intero condominio)
      • serve assemblea con entrambi i condomini presenti;
      • serve delibera presa all'unanimità;
      • ciascun condomino accede al bonus 110% per l'importo dei lavori nei limiti della sua quota millesimale e di quanto versato, a meno di patti diversi da prendere sempre all'unanimità.

 

Anche con il bonus 110% fare il lavoro da parte di un solo condomino sull'intero condominio resta ben diverso dal farlo in due, dato che responsabilità e rischi sono in capo al committente (pensiamo solo a cosa succederebbe se per qlc motivo la pratica del bonus non andasse in porto).

Danielabi dice:

E' il condòmino che commissiona gli interventi.

 

Se non capisco male: condomìnio minimo (due condòmini), un condòmino vuole fruire del superbonus, l'altro no.

Se le due unità hanno ingressi autonomi e impianti indipendenti, possono intervenire in assoluta autonomia, cioè il condòmino che intende effettuare i lavori, puo' senza dover avere assenso dall'altro, così cpme stabilito dal Decreto Rilancio e dalla circolare 24/2020 di AdE.

Se le due unità non sono indipendenti, il condòmino che intende eseguire i lavori si deve accollare l'intero costo e deve avere l'assenso dell'altro; altrimenti deve ricorrere al Giudice, che stabilirà chi è "in maggioranza" per poter procedere con i lavori e ripartire il costo fra entrambi i condòmini.

Si tratta, infatti, di condominio non indipendente, dove l'unica strada possibile potrebbe essere quella di ricorrere al giudice. Non trattandosi di lavori urgenti, il giudice potrebbe non concedere l'autorizzazione e quale potrebbe essere il criterio della "maggioranza", quello dei millesimi? Grazie.

Elisabart dice:

quale potrebbe essere il criterio della "maggioranza", quello dei millesimi?

Purtroppo giurisprudenza consolidata ritiene che in un condomìnio minimo se uno dei due condòmini non è d'accordo, la maggioranza non si puo' raggiungere: o entrambi sono d'accordo o è necessario che la decisione sia presa da un Giudice.

Anche se ti accolli interamente il costo non riesci a convincere l'altro?

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