Quali sono tutti i precisi passaggi di una stipula di un contratto perfetto?

[antoniosk]

Sono un potenziale inquilino ma sono giovane ed ho il timore di essere fregato, come spesso capita per questo motivo.

 

A titolo informativo vorrei chiedervi alcune cose molto precise sul come, idealmente, si debba svolgere la prassi di ufficializzazione del contratto, passando anche da agenzia.

 

Io so (e presumo) che:

 

1) Una volta scelto l'appartamento, vado nell'agenzia di riferimento e glielo comunico.

2) Entro in contatto con il proprietario (Come? Mi danno loro i contatti? O deve venire in agenzia con me e lo incontrerò là con appuntamento?).

3) Verso una caparra all'agenzia per prenotare l'appartamento, ottengo una ricevuta affinchè non rischi di perdere tale somma e questa mi viene trattenuta se poi non firmo alcun contratto entro tot, altrimenti viene integrata nel deposito cauzionale o negli anticipi, automaticamente. (oppure, viene scalata dalle spese per l'agenzia?)

4) Decido di firmare il contratto, quindi mi incontro con il proprietario privatamente, che me ne fornirà uno con sopra il bollo dell'Agenzia delle Entrate e gli rendo i 15,00 €. Leggo che siano presenti tutte le tariffe del caso e le condizioni già concordate a voce e firmo il contratto, producendone una fotocopia da tenere.

5) Mi reco in agenzia, mostro il contratto ufficializzato e pago l'agenzia (o li autorizzo a tenersi la caparra di prenotazione?) e con l'agenzia tanti saluti, fine. Se non vado in agenzia si tengono la caparra comunque. Nel mentre il proprietario va a depositare questo contratto all'Agenzia delle Entrate. (Mi deve arrivare copia di una qualche ufficializzazione da parte dell'Agenzia delle Entrate?).

6) Consegno al proprietario, entro un tot specificato nel contratto, due assegni: uno per il deposito cauzionale ed uno per l'anticipo dei primi mesi, specificati nel contratto. Al che, mi consegna le chiavi.

7) Ho un tot di tempo per controllare che tutto sia a posto e faccio l'inventario, ne faccio una copia e poi lo consegno al proprietario. (Devo far partire in tempo le riparazioni non a mio carico, giusto?). Specifico nell'inventario che non avendo potuto fare la voltura delle bollette per (X) ragioni, e che potessi solo fare un subentro, io abbia 20 giorni di attesa per poter testare anche l'efficienza degli impianti e che pertanto io abbia diritto ad altri 10 giorni per questi test dopo l'allacciamento e che quelle riparazioni non saranno a mio carico (come rendere legale questa specificazione e far sì che mi tuteli?).

E' giusto? Potete chiarirmi i miei dubbi durante il percorso?

Vorrei sapere sempre cosa pretendere e di cosa sospettare o comunque insomma, avere tutto sotto controllo sapendo bene dove possano esserci lacune, ogni volta.

[spartakus]

1) Se vi è agenzia si, altrimenti vai al punto 2) e tratti direttamente con il proprietario.

3) Prima di versare caparre confirmatorie, sempre tramite assegno o bonifico, sarebbe bene farsi dare una bozza di contratto di locazione per esaminarlo e farlo esaminare da quacuno competente (avvocato), il resto dipende dagli accordi contrattuali che deciderete.

4) le spese di bollo sono interamente a carico del conduttore, mentre l'imposta di registro va suddivisa al 50%, sempre salvo patti contrari. La copia da tenere provvisoriamente, in attesa della registrazione, deve essere firmata in originale. E' bene firmare tutte le pagine del contratto in originale al fine di evitare potenziali sostituzioni.

5) se vi è mandato dell'agenzia, questa va saldata una volta definito e formalizzato il contratto attraverso l'apposizione delle firme sulle varie copie, non prima.

6) Più o meno si, ma dipende sempre dagli accordi pattuiti. Solitamente con la firma sul contratto devi necessariamente corrispondere la cauzione e la prima mensilità.

7) Tale aspetto va sempre curato prima della stipula del contratto e non successivamente. E' bene effettuare una documentazione fotografica sullo stato dei luoghi, e sul regolare funzionamento degli impianti, debitamente firmata da te e dal proprietario, di cui terrete gelosamente una copia ciascuno, oppure da allegare al contratto registrato (ma in tal caso costerà di più la registrazione), specie se l'immobile viene concesso in locazione ammobiliato. Gli impianti devono essere a norma di legge, pertanto occorre verificare la documentazione inerente tali aspetti, soprattutto se presente l'impianto di riscaldamento con caldaia autonoma.

Per altre delucidazioni puoi visitare un sito di sindacati inquilini ed eventualmente scaricare e leggere alcune tipologie di contratto, almeno per farti un'idea...

ciao

[antoniosk]

Grazie Spartakus! Ho ancora qualche dubbio:

2) L'agenzia mi da direttamente il contatto del proprietario appena gli pago la caparra confirmatoria? O lo convoca con appuntamento mentre che ci sono anche io?

3) La caparra confirmatoria poi da cosa mi verrà scalata? Dal pagamento dell'agenzia? E se con privato, dall'anticipo, dal deposito cauzionale...?

4) Non ho ben capito, forse perchè non conosco i termini... Esiste una copia del contratto provvisoria con applicato sopra il bollo e poi una definitiva rilascata dall'Agenzia delle Entrate, di cui me ne fornirà copia il proprietario, giusto? Per pagare questa tassa di registrazione devo andare all'Agenzia delle Entrate con in mano la copia di quello provvisorio? O porto quella definitiva che mi fornirà il proprietario?

7) Per fare il controllo sugli impianti, per esempio che l'acqua scenda e la doccia non sia intasata, che tutte le prese funzionino... Se devo fare la voluta posso verificare queste cose in tempi brevi ma se devo fare il subentro posso metterci più di 20 giorni, quindi dici che è consigliabile farmi mettere nel contratto una tempistica di 10 giorni per il controllo del mobilio e 30 giorni per il controllo generale degli impianti, a prescindere?

Se l'inventario non è inserito nel contratto non sarà legalmente valido se solo firmato? E così il proprietario potrà tenersi il deposito cauzionale imputandomi danni che non sono di mia mano?

Come verifico la documentazione degli impianti io che non ne capisco nulla?

 

Grazie ancora!

[Simo]

Cercherò di fare un po' di chiarezza :

Non esiste nessuna copia provvisoria del contratto. Una volta trovato un accordo sui termini del contratto di locazione (canone, oneri accessori, durata, periodo di preavviso, caparra ecc...) si firmano due/tre copie del contratto. Se il contratto non è fatto con la cedolare secca su ciascuna copia del contratto verrà applicata una marca da bollo da 16 euro (una ogni 4 facciate da 100 righe ciascuna). Il proprietario con le copie firmate e bollate si reca presso l'agenzia delle entrate e provvederà alla registrazione. Una volta registrato una delle copie ti verrà restituita perché tu la conservi scrupolosamente. In genere è il proprietario che si assume l'incombenza della registrazione, soprattutto se per legge deve fare quella telematica.

Personalmente non ho mai affidato la registrazione di un contratto di locazione né all'inquilino né all'agenzia.

Un altro argomento che capisco ti stia particolarmente a cuore e quello della funzionalità degli impianti. Puoi risolverlo molto semplicemente, prima di firmare il contratto chiedi di verificarli. Ti rechi insieme al proprietario presso l'immobile che ti piacerebbe prendere in locazione e fai una scrupolosa indagine; apri tutti i rubinetti e fai scorrere l'acqua, controlli che non ci siano perdite. Ti porti una piccola lampadina con la quale provare tutte le prese dell'abitazione, controlli poi tutti i mobili, apri gli armadi ed i cassetti. Insieme al proprietario poi fate un dettagliato elenco di tutto ciò che è presente nella casa e poi lo firmate entrambi. Ricorda! se lo alleghi al contratto pagherete di più.

Infine la documentazione sullo stato degli impianti non è redatta dal proprietario (ci mancherebbe) bensì' da un tecnico abilitato che sottoscrive sotto la sua responsabilità.

Pertanto, una volta che hai trovato l'appartamento che potrebbe soddisfare le tue necessità lo comunichi all'agenzia la quale lo farà sapere al proprietario insieme alle tue eventuali richieste (per esempio uno sconto sulla locazione) Il proprietario a sua volta dirà se tu (con le tue referenze) e le tue richieste incontrano le sue necessità. La caparra confirmatoria una volta stipulato il contratto diventerà deposito cauzionale, a parte naturalmente dovrai pagare la commissione all'agenzia.

Visto che sei così preoccupato e dubbioso concordo con il suggerimento di spartakus sul leggere e cercare informazioni se non rivolgerti e farti assistere da un sindacato di inquilini.

In bocca al lupo!

[antoniosk]

Grazie mille ad entrambi! Sì la mia preoccupazione deriva dal fatto che se ne sentono di tutti i colori, specie verso chi si presume non conosca bene le prassi, come i giovani... (io).

[antoniosk]

Scusami ho ancora una domanda... Su internet leggo che all'Agenzia delle Entrate va pagata la registrazione del contratto, 50% e 50% fra inquilino e proprietario.

L'inquilino come la deve pagare? Va direttamente all'Agenzia delle Entrate con il contratto in mano e paga? O come?

 

Grazie ancora

[SisterOfNight]

il proprietario va in AdE registra il contratto paga, ti porta poi la tua copia di contratto. E tu gli paghi la metà della registrazione che lui avrà anticipato.

Non è che ognuno va in AdE e paga la sua metà

[antoniosk]

Ah perfetto grazie mille a tutti!!! 😂