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La risoluzione del contratto di locazione è nulla se non fatta per iscritto
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La risoluzione del contratto di locazione è nulla se non fatta per iscritto

Contratto di locazione: è necessaria la forma scritta per la risoluzione. Nulla la tacita risoluzione

Avv. Leonarda Colucci  

La risoluzione di un contratto di locazione può avvenire per mutuo dissenso, e quindi per fatti concludenti, oppure è necessario che l'intenzione di risolvere il contratto debba essere comunicata per iscritto?

La risposta a tale domanda è stata offerta dalla Suprema Corte che ha precisato che la risoluzione consensuale del contratto di locazione richiede necessariamente l'adozione della forma scritta non essendo ritenere possibile una sua tacita risoluzione.

Tizio, proprietario di un immobile concesso in locazione, ottiene un decreto ingiuntivo che ordina a Caio (conduttore) il pagamento della somma di oltre mille euro a titolo di canoni di locazione. Caio si oppone al decreto ingiuntivo sostenendo che la risoluzione del contratto era avvenuta per mutuo dissenso, e quindi per fatti concludenti, e di non essere quindi obbligato al pagamento di tali canoni.

Impugnata la sentenza di primo grado dal locatore dinanzi alla Corte d'appello, anche tale giudizio si conclude con la conferma della sentenza di primo grado con la conclusione che il contratto di locazione doveva considerarsi concluso per mutuo dissenso senza necessità di osservare alcun onere formale (comunicazione per iscritto della volontà di risolvere il contratto).

Non condividendo le argomentazioni sulle quali si fondava la sentenza della Corte d'appello Tizio decide di ricorrere in Cassazione.

(In tema di nullità del contratto di locazione per mancanza della forma scritta si segnala: Nulla la locazione abitativa concordata verbalmente)

Alla base delle doglianze mosse dal locatore alla sentenza di secondo grado vi è la contestazione che la pronuncia sia fondata sull'affermazione che vi sarebbe stato uno scioglimento del contratto di locazione per mutuo dissenso avvenuto per comportamenti concludenti senza la necessità, pertanto, di ricorre alla forma scritta.

Risoluzione consensuale contratto di locazione

A parere del ricorrente, però, tale interpretazione della vicenda non tiene conto in alcun modo del fatto che essendo necessaria la forma scritta ad substantiam per la stipula di un contratto di locazione a scopo di abitazione, parimenti era necessario osservare tale adempimento formale anche per la risoluzione contrattuale.

I giudici della terza sezione civile della Cassazione hanno condiviso pienamente tale assunto soffermandosi su alcuni degli interventi giurisprudenziali più recenti in tema di contratti di locazione ed adempimento della forma scritta ad substantiam.

Analizzando il caso di specie, infatti, hanno constatato che al centro della vicenda giunta al loro vaglio vi è un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo stipulato con l'osservanza della forma scritta ad substantiam nel rispetto del principio sancito dall'art. 1, comma quarto, della legge n. 431/1998 contenente la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo".

=> Il contratto di locazione concluso verbalmente è valido?

Fra l'altro, puntualizzano gli Ermellini, tale principio è stato ribadito dalle Sezioni Unite che hanno sottolineato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza il rispetto della forma scritta ad substantiam è affetto da nullità assoluta rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio (Cass. sez. Un., 17.9.2015, n. 18124).

Pertanto, muovendo da tale presupposto, i giudici della terza sezione civile della Cassazione non hanno potuto far altro che constatare che essendo richiesta la forma scritta per il contratto di locazione di immobile adibito ad uso abitativo il mutuo dissenso per la risoluzione del rapporto deve rivestire la medesima forma. (Ex multis: Cass. sez. III; 17.11.2006 n. 25126)

Tale pronuncia della Suprema Corte si colloca nell'alveo di un sostanzioso gruppo di sentenze che, dopo l'entrata in vigore della legge n. 431/1998 che ha sancito la forma scritta per la validità dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, ha definitivamente superato l'orientamento precedente che considerava valida la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per mutuo dissenso.

Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente.

Locazione, le varie tipologie contrattuali ed il recesso

Sentenza
Scarica Corte di Cassazione, sez. III Civile, 18 aprile 2016, n. 7638

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