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Si può chiedere la risoluzione del contratto di locazione in caso di immobili non a norma?
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Si può chiedere la risoluzione del contratto di locazione in caso di immobili non a norma?

Immobili non a norma. Come si può tutelare il conduttore?

Avv. Maurizio Tarantino  

Il conduttore riceve in locazione un'abitazione; dopo averla visitata e aver riscontrato che essa è adeguata a soddisfare le necessità abitative, riceve in possesso la cosa. Solo dopo, si accorge che l'immobile non rispetta i requisiti di legge. Ci si chiede a quel punto quali siano le tutele che il conduttore dispone per far valere proprie eventuali ragioni.

Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore

La locazione ad uso abitativo. Il contratto di locazione, in base a quanto previsto dall'art.1571 c.c., è un contratto con la quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

Il contratto di locazione rientra nell'alveo dei c.d. contratti tipici ed è essenzialmente a titolo oneroso, ove le parti vengono individuate con la denominazione di locatore (proprietario del bene) nonché di conduttore che gode della cosa (mobile ed immobile oggetto del contratto).

Infatti obbligo iniziale del locatore è quello di consegnare il bene in favore del conduttore, attraverso l'affidamento delle chiavi dell'immobile.

Tale consegna rappresenta il momento iniziale del diritto di godimento del bene oggetto del rapporto locatizio da parte del conduttore, il quale realizza l'immissione nella detenzione della cosa e configura in capo al locatore un obbligo misto di dare e di facere, sostanziandosi nell'attività di mettere a disposizione dell'inquilino, salvo patto contrario, anche tutti gli accessori e pertinenza che abbiamo destinazione strumentale rispetto all'uso pattuito, secondo quanto stabilito dagli accordi intercorsi tra le parti.

La seconda parte del n.1 dell'art.1575 c.c. impone un'ulteriore obbligo in capo al locatore, ovvero il bene deve essere consegnato "in stato di buona manutenzione".

Ciò che si rileva dalla disposizione contenuta nella menzionata norma, è che l'immobile, nel momento in cui entra nella sfera di disponibilità del conduttore, si trovi in condizioni tali da poter essere subito idoneo all'uso.

Locazione: spese di manutenzione e spese condominiali

I vizi della cosa locata. Secondo l'art.1578 c.c., qualora il bene oggetto del contratto, al momento della consegna, sia affetto da vizi "che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili". Il secondo comma della norma, inoltre, stabilisce che il locatore, se non prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa al momento della consegna (ovvero l'impossibilità di venirne a conoscenza con la normale diligenza), è tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi stessi.

Premesso ciò, in materia di vizi della cosa locata, la giurisprudenza ritiene che sia necessario fare un distinguo tra due ipotesi tipiche:

1) il caso in cui i vizi erano conosciuti e/o conoscibili al momento della consegna, in questo caso, si ritiene che il conduttore non possa avvalersi di alcuna garanzia, in quanto si presume che l'immobile sia stato accettato "nello stato di fatto in cui si trova" (Cassazione, 7 giugno 2011, n. 12.286).

Comunque è pacifico che se la cosa risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore, il locatore è esonerato dalla responsabilità ex art.1575 n.1 c.c., ove il conduttore, conoscendo la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione, abbia accettato il rischio economico come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione stessa, restando quest'ultimo tenuto ugualmente al pagamento del corrispettivo (Cass. civ.15.10.2002 n.14659).

2) il caso in cui i vizi non erano conosciuti e/o conoscibili in quel momento, in questa ipotesi, invece, il conduttore potrà constatare l'esistenza di vizi capaci di determinare una diminuzione apprezzabile dell'idoneità della cosa locata rispetto all'uso pattuito, chiedendo la risoluzione del contratto, ovvero la riduzione del canone pattuito.

La Corte di Cassazione, in un precedente avente ad oggetto un immobile con l'impianto elettrico non a norma, ha riconosciuto il proprietario dell'immobile, responsabile dell'incidente occorso all'inquilino.

Difatti mancava il salvavita, e un banale incidente domestico aveva causato la morte del conduttore. (Cassazione Penale, Sez. IV, 10 ottobre 2012, n. 40.050).

In tutte queste situazioni di (vizi occulti) il conduttore può recedere dal contratto di locazione.

La tutela del conduttore. L'articolo 1578 stabilisce che il conduttore può domandare o la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo a seconda della gravità o meno del vizio. La scelta tra i due rimedi non spetta però al conduttore, il quale per tal modo sarebbe arbitro nella determinazione della gravità del vizio, ma dovrà essere stabilita dal giudice, il quale, caso per caso, rileverà se ricorrano gli estremi per l'una o per l'altra delle due azioni.

L'esercizio delle azioni spetta al conduttore indipendentemente dalla buona o malafede del locatore, perché esse prescindono dal comportamento soggettivo e si riferiscono ad uno stato di fatto oggettivo. Detto esercizio non è sottoposto a termini, tranne quelli comuni della prescrizione.

La risoluzione del contratto. Tale rimedio (artt. 1453 e ss. del codice civile) si riferisce a una disfunzione del rapporto contrattuale sopravvenuta e causata da una delle fattispecie espressamente indicate dal codice.

A differenza di quanto accade nei casi di nullità e annullabilità del contratto, la risoluzione opera anche se all'origine, il contratto era stato validamente stipulato ed era esente da vizi.

In caso di vizi dell'immobile locato, pur se conosciuti dal conduttore al momento della conclusione del contratto, si configura, in capo a quest'ultimo, il diritto ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente diritto al risarcimento del danno ex art. 1453 c.c., qualora parte locatrice abbia assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alle necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all'uso convenuto (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 06/03/2012 n° 3454).

Inoltre, per quanto concerne la risoluzione del contratto si osserva che costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c., "quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione" (cfr. Cass. 6 marzo 1995 n. 2605).

Tra i tanti precedenti in materia, giova ricordare la pronuncia del Tribunale Bologna del 15 maggio 2012 n. 1295 (risoluzione per la presenza di amianto nell'immobile locato) e della Cass. civ. del 26 novembre 2002, n. 16677 (risoluzione mancanza di concessione amministrativa).

La riduzione del canone di locazione. Il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (Trib. Novara, 09/01/2006).

Sul tema in esame,in un recente pronuncia giurisprudenziale del 3 maggio 2016 n. 8637, la Corte ha avuto modo di precisare che "il conduttore non paga il canone di locazione se esso riguarda un immobile inutilizzabile.

Nell'ipotesi di mancato totale godimento dell'immobile è lecita la sospensione del pagamento.

Anche se il motivo non attiene alle funzioni sostanziali dell'abitare, ma alla sicurezza elettrica".

Difatti, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. (In senso conforme Corte di Cassazione Sentenza 17 luglio 2012, n. 12231, Tribunale Padova, Sentenza 4 novembre 2014, n. 3343).

In altri episodi, invece, è stato confermato il principio in base al quale il conduttore che continua a godere dell'immobile che presenta dei vizi può chiedere una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento dipendente dai difetti dell'immobile, imputabili ad inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione a suo carico, in applicazione analogica dei principi di cui all'art. 1584 c.c. (Cass. n. 3341 del 7.3.01; Trib. Benevento, 10/12/2007).

Basta una semplice raccomandata senza Ar per disdire il contratto di locazione

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che per costante giurisprudenza di legittimità, in tema di vizi della cosa locata, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere l'esatto adempimento da parte del locatore, bensì soltanto la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578 c.c.

Il certificato di agibilità non ostacola la locazione dell'immobile.

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