Disdetta immediata contratto locazione, è possibile?

Molti nostri lettori, sempre più spesso, anche tramite il forum, chiedono se è possibile una disdetta immediata del contratto di locazione.

Che cosa s'intende per disdetta immediata?

Si fa riferimento ad una comunicazione che produca l'effetto di consentire il rilascio dell'abitazione fin dal momento della sua ricezione.

Vediamo che cosa consente la normativa e di conseguenza se e quando è possibile parlare di disdetta immediata del contratto di locazione.

Si badi: analizzeremo la situazione guardando tanto alla facoltà di disdetta (recesso) che la legge riconosce al conduttore, tanto nell'ottica del locatore.

Disdetta con preavviso di sei mesi per gravi motivi

Per la legge n. 431/98, che sul punto ricalca la legge n. 392/78, «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi» (art. 3, sesto comma, le. n. 431/98).

Che cosa s'intende per gravi motivi? Come chiarito dalla giurisprudenza si deve trattare di accadimenti successivi alla conclusione del contratto e che rendono impossibile, o eccessivamente gravosa, la prosecuzione del contratto da parte del conduttore.

Si pensi, per fare degli esempi, a questi casi:

trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Roma e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell'attuale abitazione.

Disdetta con preavviso di sei mesi

Ai sensi dell'art. 5, primo comma, della legge n. 392/78 (la così detta legge sull'equo canone, tutt'ora, parzialmente, vigente) «è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.»

Si tratta del così detto recesso libero del conduttore, ossia della facoltà di recedere dal contratto dandone preavviso secondo le modalità previste dalla norma.

Tanto che si tratti di recesso per gravi motivi, tanto di disdetta libera, la legge fa riferimento ad un preavviso di sei mesi.

La ratio della norma è quella di dare al proprietario un termine congruo per provvedere alla sostituzione del conduttore e quindi di ridurre al minimo la possibilità di un pregiudizio economico

Disdetta del locatore

La legge n. 431/98, per le locazioni ad uso abitativo, e la legge n. 392/78 per le locazioni ad uso differente da quello abitativo, prevedono la facoltà di recesso del locatore.

Tale possibilità di disdire il contratto può essere esercitata entro sei mesi dalla sua prima scadenza (parliamo di contratti 4+4, 3+2 ovvero 6+6) e solo al ricorrere di ben precisi motivi, con possibilità di ottenere il ripristino del contratto, ovvero un indennizzo, ove sia avvenuta una disdetta fondata su motivi inesistenti.

Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso

Disdetta immediata tra risoluzione del contratto e accordo tra le parti

Dato questo quadro sembrerebbe doversi concludere che la legge non dà possibilità di disdetta dal contratto di locazione, né in capo al conduttore, né in capo al proprietario.

Su quest'ultimo è effettivamente così, sul conduttore la situazione è leggermente diversa.

Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 (decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti) s'è occupato di disciplinare aspetti attuativi dei contratti così detti a canone concordato (3+2), nonché dei contratti per studenti universitari e quelli transitori.

Proprio in relazione a quest'ultimo, il contratto tipo approvato, prevede che «il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ………………….. prima».

L'ampia facoltà lasciata alle parti di individuare il periodo di tempo lascia intendere che lo stesso possa anche essere di pochi giorni, in sostanza una disdetta immediata. Tale norma, specifica il modello contrattuale approvato col decreto non si applica ai contratti di durata inferiore a trenta giorni.

Locazione, le varie tipologie contrattuali ed il recesso

Nulla vieta che le parti possano prevedere in seno ai contratti diversi da quelli transitori un periodo di disdetta inferiore a quello semestrale indicato dalla legge, tale da potere essere nella sostanza assimilata ad una disdetta immediata.

Ad avviso di chi scrive, però, solamente a favore del conduttore. Ciò perché questo è considerato la parte debole del rapporto contrattuale e simile facoltà in capo al locatore sarebbe considerata eccessivamente vessatoria.

La disdetta immediata, poi, può avvenire anche se vengono a mancare completamente i presupposti della locazione (es. inagibilità dell'appartamento o del locale), ma in tal caso più che di disdetta si parlerà di risoluzione del contratto di locazione.