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Fenomeno degli affitti brevi in condominio e limiti del regolamento condominiale
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Fenomeno degli affitti brevi in condominio e limiti del regolamento condominiale

Il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio?

Avv. Michele Orefice  

Nel mondo immobiliare una delle principali novità è rappresentata dagli affitti brevi, che continuano a crescere in tutta Italia grazie ai vantaggi economici insiti nella fattispecie e conseguiti "bipartisan", dai proprietari e dai loro inquilini.

Sotto il profilo della convenienza il contratto di "locazione breve", sebbene sia stato osteggiato da parte di molte regioni italiane, si conferma uno strumento fondamentale del settore turistico e non solo, in quanto si rivolge a target diversi in termini di disponibilità economiche, condizioni di soggiorno, età e provenienza geografica.

Tale tipologia contrattuale è disciplinata dall'art. 4 della Legge n. 96 del 21/06/2017 e riguarda esclusivamente gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), ovvero può interessare singole stanze dell'abitazione.

In particolare la locazione breve può essere stipulata soltanto da persone fisiche, fuori dal regime di impresa, direttamente o tramite agenti immobiliari, oppure attraverso gestori di portali telematici, tipo Airbnb, Booking o Homeaway, ossia community mondiali in grado di mettere in contatto milioni di persone.

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Di fatto l'affitto breve non è altro che una scrittura privata tra proprietario e ospite, con una durata massima di trenta giorni e la possibilità per l'inquilino di ricomprendere nel canone di affitto anche l'utilizzo di servizi accessori, come ad esempio il cambio della biancheria, la pulizia dei locali, l'aria climatizzata e la connessione wi-fi.

Per molti si tratta di un hotel fai da te, senza colazione, senza pasti e soprattutto senza tasse, che i proprietari usano improntare in casa propria, senza avere l'obbligo di registrazione del contratto.

È facile intuire il perché gli albergatori e soprattutto gli enti locali, che nell'ipotesi non percepiscono tasse di soggiorno, siano sul piede di guerra.

Fondamentalmente è un sistema simile al car sharing, che consente di affittare la propria auto agli estranei in cambio di un compenso.

Di certo al proprietario conviene affittare, per brevi periodi, un intero appartamento, oppure una o più stanze dell'abitazione, come il classico affittacamere, soprattutto perché il sistema non comporta particolari problematiche amministrative e fiscali.

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Le vere problematiche per i proprietari, invece, nascono quando l'affitto breve riguarda l'appartamento posto all'interno del fabbricato condominiale, in quanto, sempre più spesso, i residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto pregiudizi sugli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall'abitazione.

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Le lamentele più diffuse dei residenti in condominio si registrano nel caso in cui i condòmini affittano, per brevi periodi, il proprio appartamento a prostitute camuffate da turiste, per lo più straniere, che arrivano da sole, con bagagli e abiti abituali, e si danno il cambio ogni trenta giorni, con altre prostitute affittuarie.

Di solito tali circostanze fruttano ai condòmini-locatori un botto di soldi, consentendo loro di guadagnare cifre nell'ordine di 150/200 euro al giorno, in nero e per ogni prostituta, a parte il pagamento quotidiano ufficiale di 20/30 euro.

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Facendo due conti, il proprietario-locatore guadagna più di quattromila euro al mese, e tutti rigorosamente in nero. Fatta la legge trovato l'inganno.

Per i residenti in condominio, però, ciò che importa non è tanto il fatto che il proprietario usufruisca della locazione breve per guadagnare cifre choc, cosa che potrebbe interessare più la procura e la guardia di finanza, ma è piuttosto il fatto che la quiete condominiale venga disturbata, dal via vai dei clienti attratti, soprattutto, dagli annunci, che le prostitute pubblicano in internet.

In queste ipotesi, i condòmini sono sul piede di guerra, perché di solito i clienti, non essendo dotati di chiave, bussano ai vari citofoni, per farsi aprire il portone a tutte le ore, anche notturne, o alle brutte forzano lo stesso portone creando danni.

Ma non è questa l'unica ipotesi a generare le lamentele dei condòmini, in quanto va menzionato anche il caso in cui gli affittuari "brevi" siano dei pusher, che usano nascondere dosi di droga nelle parti comuni del fabbricato, come ad esempio i vani con chiusura a sportelli e le cassette della posta, per essere ritirate dai clienti tossicodipendenti.

E ancora si registrano lamentele quando ufficialmente l'immobile risulta essere stato affittato ad un inquilino, per un breve periodo, ad uso transitorio stagionale, ma in realtà nell'appartamento abitano più persone, magari anche clandestine, che oltre a fare baccano vivono pure in condizioni igieniche precarie e per problemi di spazio si riversano finanche nelle parti comuni più nascoste dell'edificio, tipo il piano attico, per dormire a terra e fare pure i bisogni nelle piante.

In tutti i casi predetti, che dimostrano la labilità del confine tra locazione breve e attività "illegittima" di impresa, si sprecano le lettere e le segnalazioni telefoniche dei residenti all'amministratore di condominio, che molte volte, ahimè, non sa neanche come affrontare il problema.

Ma il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio?

In linea generale affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d'uso residenziale dell'immobile. Peraltro la legge non specifica come il condomino debba utilizzare la propria abitazione, anche se è noto che l'utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio.

Sulla scorta di tali considerazioni è legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, in quanto l'attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini (Cass. n. 24707/2014).

L'unico limite a tale tipo di attività è rappresentato da un divieto espresso, in modo chiaro ed esplicito, nel regolamento di condominio, che per essere opponibile deve essere di natura contrattuale, indipendentemente dalla relativa trascrizione (Cass 19212/2016).

Ciò significa che il regolamento deve essere stato approvato all'unanimità dei condòmini presenti nell'edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio, ma anche il regolamento di condominio, poiché la sola menzione ne presuppone la conoscenza e l'accettazione (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990; Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016).

In proposito si è stabilito che neanche la legge regionale, in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condòmini (Cass ord. n. 704/2015).

In ogni caso le locazioni per brevi periodi, ad uso transitorio stagionale, non rientrano negli impedimenti regolamentari, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo (Cass. n. 22711/2017).

E poi, nel caso in cui il conduttore non rispetti la destinazione d'uso dell'abitazione locata o delle parti comuni, in violazione delle disposizioni del regolamento di condominio, l'amministratore a chi deve rivolgersi all'inquilino o al condomino locatore?

In generale il conduttore è responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l'abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio.

Con riferimento agli usi consentiti dalla legge, è noto che in condominio sono applicabili i divieti disciplinati dall'art. 844 c.c., nel caso che il godimento dell'unità immobiliare o delle parti comuni dell'edificio dia luogo ad immissioni moleste o dannose alla proprietà degli altri condòmini.

In ogni modo, l'applicazione di tale norma in condominio deve essere sempre rapportata ai criteri di normale tollerabilità delle immissioni, nonché alle peculiarità dei rapporti tra condòmini ed alla destinazione urbanistica assegnata al fabbricato.

Qualora, poi, i condòmini abbiano provveduto a disciplinare i loro rapporti, in tema di immissioni, con norme regolamentari più restrittive di quelle dettate dall'art. 844 c.c., che ha carattere dispositivo, si deve giudicare la liceità della concreta immissione non in base al criterio di legge, bensì con i criteri valutativi fissati dal regolamento di condominio (Cass. n. 1195/1992).

Di conseguenza, il condominio può rivolgersi direttamente nei confronti del conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell'immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore (Cass. n. 15756/2001).

È vero che il conduttore, con il contratto di locazione, assume la posizione di "detentore nei confronti diretti del locatore, ma anche nell'interesse proprio, quindi detentore qualificato, assimilato totalmente al possessore, ex art. 1168 c.c., nei confronti dei terzi" (pret. Chieti 6.6. 1983).

Tuttavia il soggetto primario obbligato al rispetto delle norme regolamentari resta pur sempre il condomino, che è tenuto a controllare l'operato del suo inquilino in merito all'uso ed al godimento dei beni e dei servizi condominiali.

Ciò comporta che il locatore-condomino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione (Cass. n. 11859/2011).

In mancanza il condominio può decidere di agire sia contro il condomino-locatore sia nei confronti del suo conduttore, in quanto entrambi sono responsabili, in via solidale, della violazione regolamentare e quindi tenuti a risarcire i danni arrecati.

Per tali ragioni conviene che l'amministratore diffidi congiuntamente locatore e conduttore, per il comportamento illegittimo posto in essere dallo stesso conduttore o dai suoi ospiti, in violazione delle norme disposte dal regolamento condominiale o dalla legge.

Ed infine, quali obblighi ha il locatore che ospita delle persone nei confronti del condominio?

In linea generale il condomino che ospita, per un massimo di trenta giorni, nella sua abitazione delle persone non ha nulla da segnalare, anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tantomeno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l'immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino, perché qualora lo facesse tale clausola sarebbe da intendersi nulla (Cass. n. 14343/2009).

Attenzione però, perché chi stipula il contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web, ai sensi dell'art. 109 del Testo Unico della Legge di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.) deve obbligatoriamente acquisire i dati degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità, conforme al modello approvato dal Ministero dell'Interno, e dopo averla fatta sottoscrivere dall'interessato la deve trasmettere alla Questura competente per territorio, anche tramite fax o posta elettronica certificata, avendo cura di conservare la ricevuta per cinque anni. L'obbligo di comunicazione delle generalità dei clienti di cui all'art. 109 T.U.L.P.S.

è riferito a tutti i proprietari o gestori di alberghi, ma anche di tutte le altre strutture ricettive, senza distinzioni di sorta, comprese quelle non convenzionali (Cass. n. 23308/2017).E quindi, entro le 24 ore dall'arrivo dell'ospite il proprietario che abbia stipulato contratto di locazione breve deve ottemperare agli obblighi informativi anzidetti, riferiti alle generalità delle persone alloggiate nell'abitazione, altrimenti rischia di incorrere nelle sanzioni previste dall'art. 107 T.U.L.P.S., ossia la denuncia alla Procura della Repubblica, con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a € 206,00.In pratica gli inquilini sono obbligati a fornire al proprietario documento valido in Italia o riconosciuto in Europa e se sono extra Unione Europea, l'unico documento valido che possono esibire è il passaporto.

Tutto ciò considerato, per tutelare la sicurezza della comunità condominiale, nulla impedisce all'amministratore, che deve aggiornare il registro di anagrafe condominiale, di richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, con contratto di locazione breve, e degli eventuali ulteriori ospiti abituali, procedendo, in caso di diniego, ad informare direttamente la Questura, per effettuare le necessarie verifiche presso il proprietario controllando se siano stati adempiuti gli obblighi di comunicazione di cessione dell'immobile.

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In conclusione, dal punto di vista penale, il condomino che utilizza consapevolmente l'espediente dell'affitto breve per ricavare lauti guadagni, anche in nero, dalla locazione dell'abitazione concessa alle prostitute, potrebbe incorrere nel reato di favoreggiamento della prostituzione (Cass. Pen. n. 28754/2013).

In proposito gli affitti di durata troppo breve, gli spostamenti continui di appartamento in appartamento e la presenza di letti matrimoniali pure in cucina, configurano elementi idonei a smascherare l'effettivo utilizzo dell'appartamento come luogo adibito all'esercizio abituale della prostituzione (Cass. n. 47387/2014).

Nel caso in cui, invece, il condomino conceda in locazione il suo immobile, consapevole che il conduttore svolge nella sua proprietà l'attività di "pusher", è configurabile il concorso nel reato di detenzione e spaccio di stupefacenti a carico del locatore, in quanto il suo comportamento contribuisce alla verificazione dei reati di detenzione e successiva cessione illecita di sostanze stupefacenti (Cass. n. 35744/2010).

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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