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Allagamento dell'immobile locato. Se la causa rimane sconosciuta o dubbia, chi ne risponde il conduttore o il proprietario?
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Allagamento dell'immobile locato. Se la causa rimane sconosciuta o dubbia, chi ne risponde il conduttore o il proprietario?

Responsabilità in caso di perdita o deterioramento della cosa locata

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il fatto. La controversia affrontata dalla Suprema Corte trae origine da un allagamento avvenuto all'interno di una villa concessa in locazione, durante un periodo di assenza del conduttore, da cui erano derivati danni alle strutture e al mobilio interni.

Nel giudizio di primo grado, avviato dalla proprietaria della villa, era stata riconosciuta la responsabilità del conduttore.

La decisione era stata però ribaltata dalla Corte d'appello, che riteneva raggiunta la prova idonea a superare la presunzione di responsabilità del conduttore ex art. 1588 c.c.

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso proposto dalla proprietaria dell'immobile, ha annullato con rinvio la sentenza della Corte d'appello per erronea applicazione dell'art. 1588 c.c.

Da leggere --->Spese condominiali nei rapporti tra proprietario e conduttore, di Alessandro Gallucci

La presunzione di responsabilità del conduttore. Ai sensi dell'art. 1588 c.c., il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile.

Viene posta, dunque,una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile.

Se tale prova - a carico del conduttore - non viene fornita, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a carico dello stesso conduttore, che dovrà rispondere dei danni.

Ne discende che, a tal fine, occorre che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.

=> Incendio immobile dato in locazione, responsabilità

Senza prova contraria, paga il conduttore.Nel caso in esame - osservano gli Ermellini - la Corte d'appello è partita dal presupposto, errato, che la causa sconosciuta del danneggiamento non è a carico del conduttore.

Anche se fosse così, in realtà nelle risultanze probatorie manca la prova piena e completa della estraneità del conduttore ai fatti; si parla di una presunzione di probabilità e imprevedibilità dell'allagamento, verosimilmente riconducibile alla rottura di un flessibile di un sanitario del bagno, prontamente sostituito dalla proprietaria, stante l'assenza del conduttore.

La causa va identificata in maniera positiva e concreta. Per superare la presunzione di colpa ex art. 1588 c.c., dunque, la Corte d'appello ha considerato sufficiente che il convenuto opponesse che l'allagamento, con tutta probabilità, sia stato causa di un vizio occulto e non prevedibile degli impianti di un sanitario.

Ma la stessa Corte d'appello ha ritenuto che non vi sia una prova certa di tale assunto; inoltre, il CTU non ha riscontrato rotture di tubazioni idriche o di scarico del fabbricato.Sotto il profilo giuridico - affermano la Cassazione - «i giudici di merito avrebbero dovuto svolgere considerazioni diverse, alla luce dei criteri sopra indicati, ai fini della valutazione della causa esimente prospettata dal conduttore, sulla base del materiale probatorio acquisito e in relazione alle circostanze concrete rilevanti ai fini del decidere, trattandosi di un rapporto contrattuale in cui occorre anche delineare quali siano gli obblighi di conservazione e di manutenzione di un bene immobile, concesso in locazione, di cui il conduttore mantiene, per molti aspetti, anche l'obbligo di custodia e di manutenzione ex art. 2051 cod. civ.»

=> Perdita d'acqua nel bagno e danni, paga il proprietario o il condominio?

Il principio affermato dalla Cassazione.Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile.

Il conduttore può superare tale presunzione di colpa soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento non sia a lui imputabile.

In difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.

Scarica CORTE DI CASSAZIONE Sez. III civ, ord. 26.9.2018, n. 22823

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