Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
107724 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Se il conduttore non consente di eseguire i lavori il proprietario dell'immobile non è responsabile.
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Se il conduttore non consente di eseguire i lavori il proprietario dell'immobile non è responsabile.

Obbligare il proprietario ad eseguire lavori di manutenzione, per esigenze di igiene e decoro. Si, ma solo se il conduttore lo consente.

Avv. Leonarda Colucci 

Una recente sentenza del Tar Lazio ha annullato una determinazione dirigenziale che obbligava il proprietario di un immobile locato ad eseguire lavori di manutenzione, per esigenze di igiene e decoro, poiché questi non era riuscito ad ottenere la materiale disponibilità dell'immobile.

Il fatto. Un appartamento, rilevato dalle forze dell'ordine, in uno stato di assoluto degrado, viene concesso in locazione. Il proprietario, sebbene si fosse attivato ad avviare lo sfratto per morosità del locatore, non riesce ad entrare in possesso dell'appartamento per adempiere a quanto intimatogli dalla determina dirigenziale.

Il ricorrente nell'impugnare il provvedimento dirigenziale che ha disposto l'irrogazione nei suoi confronti della sanzione per mancata esecuzione di lavori di manutenzione dell'immobile, ha chiarito che l'appartamento in questione era stato concesso in locazione per uso di civile abitazione, che tale contratto era scaduto e non era stato rinnovato ma ciononostante non era riuscito a rientrare in possesso dell'immobile, e che malgrado tali circostanze la Polizia di Roma capitale gli aveva notificato il verbale di accertamento della violazione dell'articolo 33 del Regolamento comunale "Igiene del suolo e dell'abitato", e sulla scorta di tale verbale e della impugnata determinazione dirigenziale l'amministrazione ordinava allo stesso di provvedere all'esecuzione di tali lavori di bonifica e manutenzione in caso contrario la stessa avrebbe provveduto d'ufficio.

Il proprietario dell'immobile in questione, nell'impugnazione del provvedimento del dirigente del Comune di Roma dopo aver richiamato le norme che disciplinano la ripartizione dell'onere dei lavori di manutenzione fra locatore e conduttore precisa che egli non aveva potuto provvedere ad onorare gli impegni che la legge pone a suo carico, poiché non era riuscito ad entrare in possesso dell'immobile.

Per dimostrare tali circostanze il ricorrente ha prodotto anche documentazione volta a dimostrare che egli ha attivato lo sfratto per morosità.

La decisione del Tar Lazio.Il Tar Lazio ha deciso di accogliere la domanda cautelare formulata dal ricorrente giungendo alla conclusione che lo stato di degrado dell'immobile, a fronte del fallimento dei tentativi del locatore di rientrarne in possesso per poter procedere alla sua bonifica, era da imputare esclusivamente al conduttore.

Il quadro normativo. L'accoglimento del ricorso presuppone qualche riflessione sul quadro normativo nel quale lo stesso si colloca.

A tal proposito si precisa che l'articolo 33 del Regolamento del Comune di Roma "Igiene del suolo e dell'abitato" definisce quali sono le caratteristiche che devono possedere gli immobili adibiti a civile abitazione stabilendo, oltre ad una serie di requisiti che rispettano i principi di igiene e decoro urbano, che le case destinate a civile abitazione devono essere intonacate ed imbiancate internamente ed esternamente e devono essere asciutte e pulite.

Lo stesso regolamento, inoltre, prevede che le aree scoperte entro i fabbricati (come ad esempio le strade) devono essere tenute sgombre da rifiuti, in modo tale da non ostacolare il deflusso delle acque piovane e da garantire il pieno rispetto dell'igiene dei luoghi immediatamente adiacenti alle abitazioni.

In virtù di quelle che sono le prescrizioni contenute dal regolamento comunale l'amministrazione capitolina ha ritenuto che nel giudizio in questione nessuna rilevanza possa assumere i rapporti che intercorrono fra locatore e conduttore. (Vedi anche: Le spese a carico del proprietario e quelle di competenze dell'inquilino)

I giudici del Tribunale amministrativo, invece, hanno valutato che nessuna rilevanza può assumere la tesi della resistente amministrazione capitolina poiché il dirigente del settore non si era limitato ad adottare un provvedimento che ordinava al proprietario dell'immobile in questione di provvedere all'esecuzione dei lavori di manutenzione e pulizia, ma lo stesso dirigente aveva provveduto con una successiva determinazione dirigenziale ad ordinare l'adempimento dello stesso ordine anche al conduttore dimostrando, in tal modo, di essere a conoscenza del contratto di locazione ed in ragione di quanto sancito dall'articolo 33 del Regolamento comunale riteneva che gli obblighi in questione gravavano su locatore e conduttore.

A tal riguardo i giudici amministrativi del collegio Tar Lazio hanno evidenziato che al caso di specie non poteva essere applicato quanto sancito dall'articolo 1 del Regolamento comunale "Igiene del suolo e dell'abitato" in quanto tale regola faceva riferimento all'obbligo di provvedere alla pulizia e manutenzione delle aree interne al fabbricato, facendo gravare tale onere non solo al proprietario ma anche su coloro che hanno la materiale disponibilità del bene o sono titolari di un diritto reale di godimento; questo in altri termini voleva dire che non poteva essere emesso alcun provvedimento dirigenziale che obbligasse il conduttore ad eseguire i lavori in questione.

Dunque valutando tali circostanze i giudici della seconda sezione del Tar del Lazio hanno annullato il provvedimento dirigenziale che obbligava il proprietario all'esecuzione dei lavori di manutenzione per motivi di igiene e decoro dell'immobile locato, ritenendo che il ricorrente pur consapevole degli obblighi di manutenzione che l'articolo 1576 del codice civile pone a carico del locatore aveva dimostrato di non aver potuto effettuare tali lavori a causa del comportamento poco collaborativo del conduttore ed una volta scaduto il contratto aveva provveduto ad attivare il procedimento di sfratto per morosità senza riuscire, tuttavia, ad entrare in possesso dell'immobile tanto da poter eseguire quanto gli era stato intimato.

Valutando tali circostanze nessun addebito può essere contestato al locatore e pertanto la sentenza in commento ha provveduto ad annullare la determinazione dirigenziale impugnata.

Vedi anche Se i lavori per la ristrutturazione della facciata si protraggono a lungo il conduttore ha diritto al risarcimento.

Scarica TAR LAZIO - Roma 1008, sezione Seconda, del 27-01-2014

Cerca: lavori conduttore dell'immobile

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento