In tema di locazione e di incendio della cosa locata, il conduttore va esente da responsabilità connesse al fatto dannoso se dimostra che lo stesso sia accaduto per causa a lui non imputabile.
In questo contesto, nel caso d'incendio doloso dell'immobile dato in locazione, il conduttore non può essere considerato responsabile del danno se, pur dimostrando che l'incendio sia stato causato volontariamente da terzi, non sia stato in grado di fornire prova sull'identità dei responsabili.
Questa, in breve sintesi, quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 15721 depositata in cancelleria il 27 luglio 2015.
Il caso è di quelli di cui spesso parlano le cronache: incendio in un terreno con fabbricati rurali.
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Il proprietario del fondo chiede la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore nonché il risarcimento del danno, a suo modo di vedere era questo il responsabile dell'incendio o meglio il responsabile della cosa locata che cui erano state appiccate le fiamme.
Il conduttore si difendeva spiegando che nessun addebito poteva essergli mosso in quanto le indagini di polizia avevano stabilito che si era trattato di incendio doloso non a lui addebitabile.
Tutta la controversia è ruotata attorno all'ambito applicativo dell'art. 1588 c.c., rubricato Perdita e deterioramento della cosa locata, a mente del quale:
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
E' pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.
Il Tribunale gli dava ragione, mentre la Corte d'appello ribaltava la conclusione del giudice di prime cure affermando che il conduttore era da ritenersi responsabile, in quanto sé è vero che l'incendio è stato dolosamente appiccato da terzi del pari non v'era stata identificazione deli stessi e quindi la responsabilità continuava a gravare su di esso.
Da qui la conclusione della causa davanti ai giudici della Corte di Cassazione che, nella sostanza, sono stati chiamati a rispondere al seguente quesito: il conduttore può essere chiamato a rispondere dei danni causati da piromani non identificati? La risposta degli ermellini, in conformità al loro consolidato orientamento, è stata negativa.
Si legge in sentenza che “non rientra nel contenuto della prova liberatoria a carico del conduttore l'individuazione del materiale responsabile del fatto dannoso, quasi che il conduttore si possa liberare dell'obbligo di risarcire il danno solo offrendo al danneggiato il responsabile.
Esclusa la responsabilità nella causazione dell'incendio, non può ricadere sul locatario la responsabilità della mancata individuazione dell'autore dello stesso.
In questa ipotesi, ciò che conta è che sia accertato (con gli standards probabilistici propri del procedimento civile) che il fatto a causa del danno, ovvero l'incendio, sia ascrivibile ad un terzo, non essendo invece rilevante che si conosca anche chi sia l'autore materiale dell'incendio”.
In buona sostanza, chiosa successivamente la Corte di legittimità: al conduttore non può essere chiesto di fare indagini per andare esente da responsabilità, bastandogli dimostrare che l'incendio sulla cosa da lui condotta in locazione è stato generato da terzi.
Solo nel caso di dubbio sull'individuazione “della concreta causa del danno – specificano da piazza Cavour – rimarrebbe a carico del conduttore il fatto ignoto” (Cass. 27 luglio 2015 n. 15721).
Scoppia un incendio nella casa locata, chi paga?
