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Cambia il proprietario di casa? Con il nuovo valgono solo gli accordi scritti
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Cambia il proprietario di casa? Con il nuovo valgono solo gli accordi scritti

Locazione, gli accordi verbali valgono solamente tra le parti che li hanno raggiunti e non anche per i loro successori

Avv. Alessandro Gallucci 

Ciao amici di Condominioweb! Vi racconto che cosa mi sta succedendo e spero possiate darmi un aiuto. Nel mese di dicembre dello scorso anno è cambiato il proprietario della casa nella quale vivo in locazione.

Io ho un contratto 4+4 regolarmente registrato. Con il precedente proprietario avevamo stabilito per iscritto un termini di recesso libero di sei mesi, come nei contratti standard. A voce, però, eravamo rimasti d'accordo che me ne sarei potuto andare anche con un preavviso minore, tipo con due mesi.

Quando è cambiato il locatore e ci siamo incontrati per conoscerci, gli ho spiegato questo fatto, ma lui molto garbatamente mi ha detto che vale solamente quello che c'è scritto sul contratto. Per me questo è un problema: se compro casa andarmene con questo preavviso potrebbe diventare economicamente molto impegnativo se non impossibile. Possibile che la parola non valga nulla? Chi ha ragione?

La domanda che il nostro lettore ci ha posto vale per tutti quegli accordi verbali intercorrenti tra proprietario ed inquilino nell'ipotesi di cambio della persona del locatore. Che si tratti della clausola del recesso, del pagamento del canone (es. accordo bonario per il pagamento di un canone leggermente inferiore) o di altro, la risposta è sempre la stessa: quegli accordi verbali valgono solamente tra le parti che li hanno raggiunti e non anche per loro successori se non espressamente accettati.

=> Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.

Ciò perché, dice la Cassazione oramai da molti anni, “l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. n. 11895/2008)” (Cass. 12 febbraio 2015 n. 2751).

È utile ricordare che il contratto di locazione intercorrente tra il venditore ed il conduttore ha effetto verso l'acquirente se ha data certa, ossia se è stato regolarmente registrato presso l'ufficio del registro (oggi agenzia delle entrate). La registrazione del contratto assolve ad una duplice funzione:

a) adempimento degli obblighi di natura fiscale previsti dalle leggi vigenti;

b) garanzia di tutela della posizione del conduttore per il caso in cui dovesse cambiare la persona del proprietario.

=> Perchè se il contratto di locazione è registrato tardivamente è valido ex nunc?

È utile ricordare che ai sensi dell'art. 1602 c.c., come letto dalla giurisprudenza, “il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore, (cfr Cass. n. 22669/04, Cass. n. 8328/01, Cass. n. 15021/04), con la conseguenza che la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato” (Cass. 12 febbraio 2015 n. 2751).

Insomma sebbene il contratto sia lo stesso, cambia uno dei contraenti e quindi si volta pagina.

Registrazione della modifica del contratto all'agenzia delle entrate

Scarica Cass. 12 febbraio 2015 n. 2751

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