Tra le varie tipologie contrattuali previste in materia di locazione degli immobili ad uso abitativo, quella così detta 4+4, indicandosi così il periodo di tempo della durata, è sicuramente tra le più utilizzate.
I motivi sono semplici:
a) durata del contratto;
b) possibilità di recesso, fermo restando il mutuo consenso, per cause specificamente individuate dalla legge;
c) canone liberamente concordato tra le parti;
d) procedure di stipula e rinnovo libere sia pur nel rispetto di ben individuati vincoli formali.
Entriamo nel dettaglio.
Con ricorda l'art. 2, primo comma, legge n. 431/98 "le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni,[…]".
Due quadrienni. Ciò è importante perché, come si diceva all'inizio, al termine del primo quadriennio, il proprietario può recedere dal contratto ma solamente nei casi specificamente individuati dalla legge.
In questo contesto, si diceva, il rinnovo per i successivi quattro anni è automatico "fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3" (art. 2, primo comma, legge n. 431/98).
In sostanza si tratta di ipotesi che consentono al proprietario di recedere per, ad esempio, poter adibire la casa ad abitazione propria (poiché non ve sono più altre) o del figlio, per ristrutturazioni e ricostruzioni.
Il conduttore, invece, nell'arco del periodo 4+4, può sempre recedere in qualunque momento, con sei mesi di anticipo se ricorrono gravi motivi e con sei mesi d'anticipo e senza che ricorrano gravi motivi se così s'è messo d'accordo con il proprietario (art. 2 l. n. 431/98).
Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.
Il secondo quadriennio dev'essere considerato un'estensione automatica, salvo i casi di recesso, del primo e di conseguenza esso è regolato dalle stesse condizioni stipulate all'inizio del rapporto contrattuale.
Insomma per dirla semplicemente nel secondo quadriennio non può essere richiesto un aumento del canone. È bene ricordare inoltre che la scelta del così detto regime della cedolare secca impedisce di concordare l'aggiornamento annuale del canone agli indici ISTAT.
Perchè la cedolare secca rappresenta uno strumento utile
Che cosa accade al termine del periodo di otto anni?
Il primo comma dell'art. 2 l. n. 431/98 regolamenta in modo chiaro e preciso le possibilità poste in capo alle parti.
Recita la norma: "Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni".
Se le parti restano inattive, il contratto si rinnova per un ulteriore periodo 4+4 alle medesime condizioni previste al momento dell'originaria stipula e sempre fermo restando le modalità di recesso al termine del "nuovo primo quadriennio".
Diversamente le parti possono ricontrattare gli accordi con una procedura basata su semplici invii di raccomandate; al termine della trattativa potrà venire fuori un nuovo contratto o la semplice cessazione di quello in essere.
In tale ultimo il conduttore deve restituire la cosa locata nei termini pattuiti (ossia al termine del contratto), pena la richiesta di danni per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c.
La determinazione del canone, si diceva, è rimessa alla libera contrattazione tra le parti.
Locatore e conduttore sono liberi di raggiungere privatamente l'accordo ma, se lo ritengono, tanto per la stipula, quanto per il rinnovo "possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori" (art. 2, secondo comma, l. n. 431/98).
Gli oneri accessori, leggasi anche spese condominiali, in assenza di accordo tra le parti, sono determinati ai sensi dell'art. 5 della legge n. 431/98, anche se sul punto non v'è unità di vedute.
E' bene ricordare che i contratti di locazione in esame devono assumere la forma scritta a pena di nullità e devono essere registrati pena, anche in questo caso, la loro nullità.
Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato
