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Contratto di locazione 3+2
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Contratto di locazione 3+2

Breve panoramica sul contratto di locazione 3+2

Avv. Alessandro Gallucci  

Le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo – locatore e conduttore – possono stipulare un contratto liberamente, ossia contrattando tra di esse ciò che ritengono più opportuno in termini di determinazione del canone ed oneri accessori, ferma restando la durata imposta per legge (il così detto contratto 4+4) oppure possono scegliere una tipologia contrattuale più rigida ma di durata inferiore.

Il riferimento è ai così detti contratti 3+2 disciplinati dall'art. 2, terzo comma, legge n. 431/98.

=> Affitti concordati: cosa sono e perchè potrebbero non convenire

Recita la norma:

“In alternativa a quanto previsto dal comma 1 (i contratti 4+4 n.d.A.), le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprieta' edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4.

I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata”.

Alla durata del contratto (al di là dei casi di locazione transitoria) si fa riferimento nel quinto comma del medesimo articolo in esame, a mente del quale “I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5.

Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di diritto per due anni fatta salva la facolta' di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3.

Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

In mancanza della comunicazione il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.

Il contratto dura tre anni e si rinnova, nei fatti automaticamente, per un altro biennio salvo i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile a propria abitazione, oppure venderlo ma nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 3 legge n. 431/98.

Al termine del quinquennio è possibile attivare la procedura di rinnovo o di rinuncia al rinnovo: il silenzio delle parti comporta la prosecuzione del vincolo contrattuale alle medesime condizioni.

Rispetto al contratto 4+4, chi decide di utilizzare il così detto 3+2 è tenuto al rispetto di più vincoli.

Si pensi al canone. In ragione di quanto previsto dalla legge n. 431/98 è stato emanato un decreto ministeriale (d.m. 30 dicembre 2002) atto a disciplinare più di un aspetto della contrattazione relativa ai contratti in esame ed a quelli transitori.

Rispetto alle pigioni, l'art. 1 del dm. 30 dicembre 2002, specifica che “Gli Accordi territoriali, in conformità delle finalità indicate all'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti”.

Il decreto ministeriale specifica una serie di parametri e riferimenti per la determinazione delle fasce di oscillazione del canone per i contratti 3+2.

L'utilizzazione di questa formula contrattuale non prevede l'obbligo di rivolgersi alle associazioni di categoria di proprietari e conduttori maggiormente rappresentative per la sua stipula ma è consigliabile farlo laddove si abbiano incertezze su uno o più punti del contratto che si andrà a sottoscrivere.

In ogni caso è bene evidenziare che tali accordi sono materialmente depositati presso i Comuni competenti.

Come il contratto 4+4, anche il contratto con canone concordato, il così detto 3+2, dev'essere redatto in forma scritta e registrato a pena di nullità.

=> Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato

Gli oneri accessori, ossia le spese condominiali, sono dovute in ragione di quanto previsto negli accordi tipo.

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