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La mancata registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità
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La mancata registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità

Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato

Avv. Leonarda Colucci 

Una recente sentenza chiarisce che la mancata registrazione di un contratto di locazione determina la nullità del contratto stipulato precisando che, il pagamento della sanzione e degli interessi maturati per l'illecito tributario, non sana il rapporto contrattuale nullo.

I locatori di un immobile intimano lo sfratto per morosità al conduttore, il conduttore si oppone allo sfratto adducendo di aver contestato svariati vizi ai proprietari dell'immobile nonché la mancata registrazione del contratto di locazione, avvenuta dopo un anno dalla sua stipula.

La sentenza del Tribunale di Roma, ignorando le eccezioni sollevate dal conduttore, dichiara risolto il contratto di locazione per inadempimento condannando quest'ultimo al pagamento di una somma pari all'importo dei canoni non versati oltre a quelli maturati dalla domanda di rilascio.

Il conduttore impugna tale pronuncia dinanzi alla Corte di Appello sostenendo che:

- con lettera raccomandata aveva comunicato ai locatori l'avvenuta risoluzione del contratto per inadempienze scaturenti dalla mancata eliminazione dei vizi dell'immobile locato,

- e ribadendo che l'omessa registrazione del contratto da parte dei locatori aveva determinato come effetto la nullità del rapporto contrattuale.

La quarta sezione della Corte di Appello di Roma ritiene fondata l'eccezione sollevata dall'appellante e cioè quella relativa alla nullità del contratto di locazione a fronte della sua mancata registrazione in virtù di quanto a tal proposito sancito dall'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004.

Osservano i giudici di secondo grado che mentre la nullità, in virtù del principio sancito dall'art. 1423 del codice civile, è per sua natura insanabile, un ragionamento diverso può effettuarsi per quanto concerne il mero illecito tributario che può essere sanato tramite il semplice pagamento della sanzione e dei relativi interessi, senza che ciò contribuisca in alcun modo a ripristinare un rapporto contrattuale ormai irrimediabilmente viziato da nullità assoluta, a tal proposito la sentenza evidenzia che “ il principio di indifferenza fra ambito negoziale ed ambito fiscale implica, piuttosto, che la sanatoria dell'illecito tributario non si estende di per sé alla disciplina contrattuale, in applicazione della quale si è nella fattispecie già integrata una nullità assoluta ai sensi dell'art. 1418 c.c.”

In tal modo, quindi, la corte romana evidenzia quindi che la nullità della locazione inizialmente non registrata non può in alcun modo considerarsi sanata in seguito alla tardiva registrazione del contratto, non potendo estendersi ai profili civilistici la sanatoria fiscale seguente al successivo adempimento dell'obbligo tributario inizialmente eluso.

La sentenza della Corte di appello in commento si conclude, quindi, con la dichiarazione della nullità del contratto di locazione e con il rigetto delle contrapposte domande di risoluzione unitamente alle domande di condanna al pagamento di: corrispettivi, indebiti e risarcimenti danni.

La complessa disciplina della nullità del contratto di locazione per mancata registrazione.

Gli effetti che scaturiscono dalla mancata registrazione di un contratto di locazione sono al centro di una serie di interventi legislativi che si sono succeduti nel corso degli anni.

Per analizzare tale disciplina occorre partire dall'esame del primo comma dell'art. 13 della legge n. 431/1998 che ha sancito la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Tale precetto quindi si fonda sull'obbligo di registrazione del contratto di locazione, ma la giurisprudenza di legittimità ha provveduto a depotenziare la portata di tale norma provvedendo ad individuare lo scopo da questa perseguito e cioè quello di scongiurare che le parti possano stabilire un canone di locazione superiore rispetto a quello previsto dal contratto registrato (Cass. 27.10.2003 n. 16089, riguardo a tale questione la Cassazione con ordinanza n. 37 del 3 gennaio 2014 ha rimesso alla Sezioni Unite la decisione della questione della nullità del contratto di locazione non registrato).

Oltre a tale norma, la nullità del contratto di locazione non registrato risulta essere disciplinata dall'art. 1, comma 346 della legge n. 311/2004, norma alla quale fa riferimento come già detto la sentenza appena commentata, che espressamente statuisce che “ I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

La nullità del contratto non registrato prevista dalla norma appena menzionata, quindi, rientra fra quei casi di nullità previsti dalla legge ai quali fa riferimento l'ultimo comma dell'art. 1418 c.c..

Più recentemente, inoltre, la questione della nullità seguente alla mancata registrazione dei contratti di locazione è stata disciplinata dal decreto legislativo n. 23/2011, che introduce la cosiddetta cedolare secca sugli affitti, ed all'art. 3 commi 8 e 9 fa riferimento al trattamento sanzionatorio delle locazioni non registrate, ma l'intervento della Corte Costituzionale che con sentenza n. 50/2014 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale di tali norme sotto il profilo del difetto di delega crea nuove incertezze; infatti, malgrado la censura della Corte Costituzionale la legge n. 80 del 2014 ha fatto salvi i rapporti giuridici sorti fino al 31.12.2015 sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell'art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011.

Non può ignorarsi, a parere di chi scrive, la dubbia compatibilità di tale disposizione ripristinatoria rispetto alla disciplina dichiarata incostituzionale alla quale si è appena fatto riferimento, pertanto in materia di nullità scaturente dalla mancata registrazione del contratto di locazione occorre attendere le prossime mosse del legislatore per avere una visione più chiara della questione.

=> Il contratto di comodato gratuito dev'essere registrato?

Scarica Corte di Appello di Roma, IV sez., 24.6.2015 n. 3753

Cerca: locazione nullità conduttore

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Fausto
Fausto martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

Io abiTavo con mia madre causa separazione dal 2004 l'anno scorso mia madre è deceduta e io ho chiesto un nuovo contratto a nome mio ma non è stato registrato perché nel frattempo al proprietario sono arrivate delle sanzioni da pagare io adesso vivo con una compagna che vorrebbe prendervi la residenza e il medico curante ma senza il contratto registratto non è possibile volevo chiedere se lo posso fare esibendo il vecchio contratto a nome di mia madre che scade a settemere 2015 come erede ?

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