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Il contratto di comodato gratuito dev'essere registrato?

Il contratto di comodato di immobili è soggetto a registrazione a termine fisso.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Contratto di comodato gratuito e registrazione del medesimo presso l'Agenzia delle Entrate.

Questo il quesito che ci è giunto da un nostro lettore:

"Mio padre ha deciso di cedermi in comodato gratuito l'abitazione che si trova al piano superiore alla sua: mi sono recato presso il comune per fissare la residenza e mi hanno detto che il contratto di comodato gratuito dev'essere registrato.

Che voi sappiate è vero?"

La domanda al pari del titolo dell'articolo, è spesso foriera di discussioni nel nostro forum ed in generale di sollecitazione da parte dei nostri lettori.

Affrontiamo il tema partendo dal comodato

Contratto di comodato

L'art. 1803 del codice civile recita:

"Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito".

Con la stipula del contratto il comodatario diviene titolare di un diritto persona di godimento su cosa altrui, a titolo gratuito.

La durata incide sui diritti e poteri del comodante, che in caso di durata indeterminata ha diritto alla restituzione a richiesta (salvo i fisiologici tempi per liberare l'immobile, ove si tratti di comodato d'immobile).

Contratto di comodato senza determinazione di durata

Il contratto di comodato può essere tranquillamente siglato con una semplice scrittura privata. Tale modalità di conclusione dell'accordo e qui arriviamo all'oggetto dell'approfondimento, è soggetta alla registrazione finalizzata al pagamento per l'imposta di registro?

Partiamo dalla nozione di registrazione.

Che cos'è la registrazione?

La registrazione presso l'Agenzia delle Entrate è l'atto attraverso il quale il contribuente consente la sottoposizione dell'atto giuridico all'imposta di registro; la normativa che disciplina l'imposta di registro e quindi la registrazione è il Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 contenente il testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (d'ora in poi anche d.p.r. n. 131/86 p più semplicemente d.p.r.).

Quali sono gli atti che devono essere registrati e qual è la misura dell'imposta applicabile?

Ai sensi dell'art. 1 del d.p.r. n. 131/86

L'imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffa allegata al presente testo unico, agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione.

In buona sostanza o è la legge ad imporre la registrazione oppure sono le parti a poterla scegliere (pagando l'imposta prevista).

Perché è utile sottoporre a registrazione un atto?

Ai sensi dell'art. 19, primo comma, del d.p.r.:

La registrazione, eseguita ai sensi dell'art. 16, attesta l'esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi a norma dell'art. 2704 del codice civile.

Insomma registrare un atto può essere utile anche quando ciò non è obbligatorio perché la registrazione conferisce a quell'atto data certa.

Torniamo alle ipotesi di registrazione obbligatoria, rispetto ad esse la legge prevede due ipotesi:

a) registrazione in termine fisso:

b) registrazione in caso d'uso.

Si parla di termine fisso quando l'atto dev'essere registrato per il solo fatto di essere sorto; classico esempio di registrazione in termine fisso è quella del contratto di locazione di unità immobiliari.

Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile

Ai sensi dell'art. 6, primo comma, d.p.r. n. 131/86 "si ha caso d'uso quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell'esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell'adempimento di un'obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento".

Secondo la dottrina il deposito in cancelleria di un atto nell'ambito di un'azione giudiziaria non comporta l'obbligo di registrazione, trattandosi di esercizio di un'attività giurisdizionale e non di attività amministrativa.

Esso è soggetto a registrazione in termine fisso, in caso d'uso oppure dev'essere considerato esente dalla registrazione e quindi dall'imposta?

Ai sensi dell'art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131/86, il contratto di comodato di immobili è soggetto a registrazione a termine fisso.

Contratto di comodato. Le spese condominiali le paga il comodante.

La registrazione dev'essere eseguita entro venti giorni dalla sottoscrizione del contratto che diventano sessanta se l'atto è formato all'estero (cfr. art. 13 d.p.r. n. 131/86) ed il costo dell'imposta di registro è pari ad € 200,00 (cfr. art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131/86).

Registrazione contratto di comodato, chi deve adempiere?

Per il pagamento dell'imposta di registro, ergo per l'attività materiale di registrazione dell'atto sono coobbligati in solido il comodante ed il comodatario.

Ciò vuol dire che tanto l'uno, quanto l'altro, possono provvedere alla registrazione. Le istruzioni per l'esecuzione materiale della registrazione (documenti da portare, copie, luogo, ecc.) sono date dall'Agenzia delle Entrate sul proprio sito istituzionale. Solitamente, oltre ai bolli, sono richiesti quattro copie del contratto e le copie dei documenti d'identità.

Come si registra il contratto di comodato

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Lorelaxad
Lorelaxad 15-09-2015 22:46:15

Dev'essere registrato anche se è una sola stanza in appartamento dove si abita?

rispondi
Giuseppe
Giuseppe 05-08-2015 13:27:30

Mi associo alla domanda di Lorelaxad in quanto mi trovo nella medesima situazione.
Vedo che il comma 4 dell'art. 1350 c.c. prevede l'obbligo di forma scritta per "i contratti che costituiscono ... il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione" ... per "diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione" s'intende anche il comodato d'uso gratuito?!
Francamente questa richiesta dei comuni mi sembra solo un escamotage dettato dall'Agenzia Entrate per obbligare la gente a pagare i costi di registrazione di un contratto... possibili che non sono libero di ospitare una persona in casa mia, con stati di famiglia diversi (per non far perdere il gratuito patrocinio di cui attualmente fruisce in delle azioni legali già avviate), senza doverne rendere conto pagando esorbitanti costi di registrazione di un comodato tacito?!?!

rispondi
Giuseppe
Giuseppe 09-09-2015 16:00:14

Credo di aver rintracciato le norme a cui si riferiscono i comuni:

http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto-legge:2014-03-28;47

dove l'art. 5 dice che:

"Lotta all'occupazione abusiva di immobili

1. Chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non puo'
chiedere la residenza ne' l'allacciamento a pubblici servizi in
relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di
tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge. "

il suddetto DL 47/2014 è stato poi convertito nella L 23/05/2014 n° 80 :

http://www.altalex.com/documents/leggi/2014/05/28/emergenza-abitativa-e-expo-2015-legge-di-conversione-del-d-l-n-47-14

rispondi
Giuseppe
Giuseppe 05-08-2015 16:03:26

ma per quanto riguarda la richiesta di residenza permane quanto inizialmente previsto dal DL 47/2014 cioè:

"Chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non puo' chiedere la residenza"

che da questo ne discenda:

1) l'obbligo di forma scritta del comodato d'uso gratuito
2) il conseguente obbligo di registrazione del comodato in forma scritta

secondo me ce ne corre...

Il titolo per non occupare abusivamente l'immobile è dato dal comodato in forma verbale, posso dire al Comune che non c'è obbligo di presentare il contratto di comodato registrato per chiedere la residenza?
Al limite gli posso firmare una dichiarazione di atto notorio ex art. 47 del DPR 445/2000 dove si conferma che c'è in atto questo comodato?

rispondi
Luca
Luca 30-06-2020 10:14:02

Salve, mia madre mi ha messo a disposizione un immobile per andarci a vivere e per poter destinare le stanze inutilizzate ad affitto e poter avere cosi' una rendita.
Al momento dell'allaccio della rete idrica il gestore pretende che mia mamma registri presso l'agenzia delle entrate un contratto di comodato d'uso gratuito e ne fornisca gli estremi In base a quanto stabilito dall’art. 5 comma 1 D.L. 28/03/2014 n. 47 convertito dalla L. 80/14.
Per inciso l'articolo di legge norma in merito all'occupazione abusiva, non mi risulta che imponga la registrazione di un comodato d’uso gratuito di cui ci possiamo avvalere in forma verbale essendo madre e figlio.
- Puo' il gestore idrico pretendere cio'?
- Possiamo avvalerci del diritto di autocertificazione e presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (ex art. 47 del DPR 445/2000) come fatto per la richiesta di residenza e dichiarare di essere parenti di primo grado, magari presentando documentazione che attesti la parentela diretta?
Ringrazio anticipatamente.

rispondi
Smilzo
Smilzo 14-09-2020 02:52:29

Salve,
mia madre mi ha concesso in uso la sua seconda casa. Ho attivato l'utenza elettrica intestandola a mio nome.

Volevo chiedere: finchè non redigo un contratto scritto (con conseguente esborso di 200,00 euro) per prendere la residenza, posso continuare ad usare saltuariamente l'immobile, come domiciliato, senza incorrere in penali da parte dell'ADE?

rispondi
ANGELO
ANGELO 07-07-2021 13:00:57

ho letto tutto il vostro articolo soprastante riguardo all'obbligo della registrazione di un comodato d'uso gratuito. avete accennato alla scrittura privata, ma non ho ben capito se dopo la scrittura privata sono apposto oppure devo registrare all'agenzia delle entrate comunque.

rispondi
Ivan
Ivan 27-12-2022 13:21:50

Buongiorno, per causa crollo tetto in appartamento che avevo preso in affitto la proprietaria mi trasferisce in un altro appartamento di sua proprietà facendomi firmare una scrittura privata con la quale si attestava che avrei occupato suddetto appartamento fino a fine lavori dell'appartamento precedente . Con una specie di clausola penale che prevedeva il pagamento di 50 euro da parte mia per ogni giorno di ritardo nel trasferirmi nel mio appartamento di origine .purtroppo in buona fede firmai .per cause tra cui il non fornirmi né la prova né l'agibilità dei lavori svolti e soprattutto nel non restituirmi le chiavi dell'appartamento decisi di cambiare proprio casa inviando disdetta .non ricevendo più indicazioni su quando visitare l'appartamento,su come ritornare in possesso delle chiavi e soprattutto dell'esistenza di un certificato di agibilità pensai che potessi restare nell'appartamento che stavo occupando .salvo poi ricevere ingiunzione di pagamento una volta ormai trasferitomi completamente.ecco volevo chiederle se la scrittura privata di cui ho parlato senza essere registrata è valida ai fini di chiedermi il risarcimento di 50 euro per ogni giorno che ho continuato ad occupare l'appuntamento datomi come provvisorio fino al mio trasferimento?spero di essere stato chiaro e la ringrazio .buona giornata

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