Col contratto di comodato si costituisce, in capo al fruitore del bene, un diritto personale di godimento della cosa oggetto di concessione.
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito.
Questa la definizione di comodato contenuta nell'art. 1803 c.c.
Si tratta di un contratto di natura reale, ossia di un accordo che si perfeziona con la consegna della cosa da parte del comodante.
Comodato, elementi caratterizzanti il contratto ed il diritto
La gratuità è l'elemento che lo differenzia sostanzialmente dalla locazione; per questo nel comodato non può parlarsi di contratto a prestazione corrispettive; infatti, il comodante ha l'obbligo di consegnare la cosa pattuita, ma il comodatario, al di là degli obblighi di custodia e riconsegna, non ha un obbligo corrispondente al primo.
Il comodatario diviene detentore qualificato del bene, da ciò discende che, "quale detentore della cosa comodata, non può acquistare il possesso ad usucapionem senza aver dimostrato la sussistenza di una interversio possessionis, dovuta a provvedimento di un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore" (Cass. 17 novembre 2009 n. 24222).
Il contratto di comodato, è bene ricordarlo, non necessita della forma scritta: tuttavia il contratto di comodato è soggetto alla registrazione in termine fisso alla pari del contratto di locazione.
Contratto di comodato. Le spese condominiali le paga il comodante.
Registrazione del contratto di comodato
Ad occuparsi della registrazione degli atti, attività connessa all'assolvimento della così detta imposta di registro, è il d.p.r. n. 131/86. Ai sensi dell'art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al predetto decreto presidenziale, il contratto di comodato di immobili è soggetto a registrazione a termine fisso.
Questa, specifica la norma, va eseguita nel termine di venti giorni decorrenti dalla sottoscrizione del contratto che salgono a sessanta nell'ipotesi di atto è formato all'estero (cfr. art. 13 d.p.r. n. 131/86).
Il costo dell'imposta di registro è pari ad € 200,00 (cfr. art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131/86).
Quanto al pagamento dell'imposta di registro nonché per l'attività materiale di registrazione dell'atto sono coobbligati in solido il comodante ed il comodatario.
Modalità di determinazione della durata del comodato
Quanto alla durata può essere così disciplinato:
a) l'accordo prevede una durata prestabilita al cui termine il bene dev'essere riconsegnato;
b) l'accordo non ha una durata predefinita e se questo non è desumibile dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede (art. 1810 c.c.).
Comodato delle aree comuni: regole e gestione
In questo contesto di carattere generale, passiamo ora a sovrapporre la disciplina del comodato d'uso con quella della gestione delle parti comuni di un edificio in condominio: è possibile concedere queste ultime in comodato?
Comodato e diritto di abitazione sulle parti comuni
Se si, decide l'amministratore o l'assemblea?
E se decide l'assemblea quali sono le maggioranze necessarie?
Partiamo dal primo quesito: è sicuramente possibile addivenire alla conclusione di un contratto di comodato delle parti comuni.
Prendiamo come punto di riferimento per fornire questa risposta la disciplina della locazione delle cose comuni.
Comodato di parti comuni condominiali, la competenza a deciderla
Quando s'è occupata di questo argomento la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che "la locazione di una cosa comune è considerata atto di amministrazione ordinaria "essendo possibile conseguire la finalità del miglior godimento delle cose comuni anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'Amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo obbligasse a tanto, deve ritenersi valida la modifica del suddetto contratto di locazione disposto dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice(Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446)" (Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705).
Il fatto che rispetto alla locazione non vi sia corrispettivo (e quindi miglior godimento attraverso una rendita) non è fondamentale in quanto il miglior rendimento può consistere anche nella maggior cura messa dal comodatario nella gestione di un bene che altrimenti finirebbe per essere trascurato.
Per rispondere alle ultime due domande, quindi, è possibile affermare che è preferibile che il comodato sia deliberato dall'assemblea, anche se la concessione da parte dell'amministratore può essere ratificata dall'assemblea.
Comodato di parti comuni condominiali, partecipazione alle spese
Ipotizziamo che esista un alloggio, magari l'ex alloggio del portiere e che lo stesso sia conceduto in comodato gratuito a tempo determinato, proprio all'ex portiere in attesa che lo stesso trovi un alloggio indipendente.
L'esempio è causale, quello che diremo vale sempre, chiunque sia comodatario e per qualunque durata.
In tali ipotesi non sorgono dubbi che il comodatario debba pagare le spese per l'uso dei beni comuni.
Trattandosi di bene comune, cioè di abitazione che può sfuggire, alla parametrazione millesimale, le spese dovranno essere determinate forfettariamente, considerando caratteristiche e tipologia di alloggio, eventualmente paragonandolo agli altri presenti e simili.
