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Corridoio tra lavatoi, quando è condominiale?

Azione a tutela delle parti comuni, legittimazione attiva, natura e destinazione condominiale del bene, presunzione ex art. 1117 Cod. Civ..
Avv. Laura Cecchini Avv. Laura Cecchini - Foro di Firenze 

Le vertenze in materia condominiale sono occasionate da più e diverse circostanze tra le quali, sovente, emerge la querelle sulla proprietà e l'uso di alcune parti dell'edificio per la cui risoluzione è necessario l'ingresso e la trattazione nelle aule di giustizia.

La questione portata all'interesse del Tribunale di Roma (sentenza n.4541 del 15 marzo 2021) coinvolge e vede come protagoniste due condomine e pone l'accento sulle dispute che possono nascere sulle parti comuni di un condominio a seguito della apposizione di ostacoli e/o limitazione all'accesso alle stesse.

=> Tutela delle parti comuni, chi sta in giudizio?

Per affrontare questo tema appare rilevante l'indagine sui titoli, laddove esistenti, da cui apprendere il diritto di proprietà, oppure sulla destinazione e funzione della parte o porzione dell'edificio oggetto di lite, tenuto conto anche della presunzione di condominialità dei beni, come illustrati ex art. 1117 Cod. Civ.

Corridoio condominiale, iter Giudiziale

Nella vicenda in esame, una condomina promuove giudizio innanzi al Tribunale di Roma, convenendo un'altra condomina per sentirla condannare alla restituzione, in favore del condominio, dello spazio posto sul lastrico solare e, esattamente, il corridoio tra lavatoi e stenditoi, chiuso dalla stessa con un cancello e, quindi, intercluso.

A sostegno della propria pretesa, la condomina attrice assumeva (i) di essere proprietaria di un immobile all'interno del condominio così come la convenuta, (ii) che parte avversa aveva acquistato alcuni locali adibiti come lavatoi/stenditoi ubicati sul lastrico solare, appropriandosi del corridoio interposto tra i suddetti e privando dell'accesso tutti gli altri, (vi) che il corridoio occupato illecitamente era di proprietà condominiale in quanto atto a percorrere da una parte all'altra il lastrico solare.

Si costituiva la convenuta opponendosi alla domanda ed all'uopo negando che il corridoio di cui si discute potesse essere sottoposto al regime di condominialità ex art. 1117 Cod. Civ., preliminarmente eccependo il difetto di legittimazione attiva della attrice per carenza di interesse, sostenendo che la causa avrebbe potuto essere validamente promossa solo dal Condominio.

Nel corso del giudizio veniva espletata anche una consulenza tecnica d'ufficio (CTU).

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Corridoio condominiale e legittimazione attiva nella causa per stabirlo

E' di tutta evidenza, come la disamina del Tribunale involga la eccezione preliminare avanzata dalla convenuta.

Sul punto, il Giudicante riconosce, senza alcuna esitazione, la legittimazione della attrice in quanto è noto che ciascun condomino gode di una legittimazione concorrente con quella del condominio qualora si controverta in merito alla tutela dei beni comuni.

A conferma, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno confermato che <Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota"> (Cassazione civile sez. un., 18/04/2019, n.10934).

Confermata la sede ove rinvenire i beni comuni e le eventuali 'riserve di proprietà'

In particolare, richiamando orientamento consolidato e uniforme della Giurisprudenza di Legittimità, la citata pronuncia afferma, ancora una volta, che anche un solo condomino è legittimato ad avanzare azioni difesa della proprietà comune, senza che sussista alcun obbligo di integrazione del contraddittorio verso tutti gli altri, ritenuto che il diritto di ciascuno interessa la cosa comune nella sua totalità e pienezza.

Invero e per una compiuta esposizione dell'argomento, è utile rammentare che è richiesto il litisconsorzio necessario di tutti i condomini esclusivamente nell'ipotesi di domanda di accertamento della natura comune di un bene condominiale qualora un condomino formuli domanda riconvenzionale relativamente alla proprietà dello stesso, condizione che non si è verificata nella vicenda de qua.

Condominialità del corridoio

Posto quanto sopra osservato, propedeutico ad affrontare il merito della causa, la valutazione del Tribunale non ignora, chiaramente, che beni o porzioni di essi possono ritenersi condominiali per la destinazione e la funzione cui sono designati.

Sotto tale profilo, ciò che rileva attiene proprio alla presunzione di condominialità delle parti comuni di cui all'art. 1117 Cod. Civ.

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Ebbene, il lastrico solare è menzionato tra i beni comuni individuati dall'art. 1117, comma I, n.1) Cod. Civ., in quanto rappresenta un bene che, per la sua natura, svolge la funzione di copertura del fabbricato ed anche di protezione.

Nella fattispecie in esame, inoltre, il lastrico solare esplica anche un ulteriore ruolo, ovvero quello di permettere l'accesso tra i lavatoi e le altri parti dello stesso.

Ne deriva che, in assenza della prova di un valido titolo contrario da parte della condomina convenuta, la richiamata presunzione opera senza alcun dubbio.

Nel dettaglio, sappiamo bene che, trattandosi di una porzione di bene immobile (riferito al corridoio), la proprietà non può che essere provata per iscritto con atto idoneo ad attestarne e dimostrarne il trasferimento.

In conclusione, la domanda della attrice è stata accolta dal Tribunale di Roma ritento che, salvo l'esistenza un titolo contrario e/o l'avvenuta destinazione ad uso esclusivo con l'unanimità dei consensi dei condomini, le parti individuate all'art. 1117 Cod. Civ., quale il lastrico solare, devono, conseguentemente, assumersi di natura condominiale.

Privato e comune, facciamo il punto

Sentenza
Scarica Trib. Roma 15 marzo 2021 n. 4541

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