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Comodato e diritto di abitazione sulle parti comuni
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Comodato e diritto di abitazione sulle parti comuni

Anche in presenza di una delibera condominiale si valuta sempre il comportamento complessivo delle parti ex art. 1362 c.c.

Avv. Dario Balsamo 

Il Tribunale di Torre Annunziata con la sentenza n. 1023 del 31 marzo 2016 , in merito alla concessione in comodato di un immobile, di proprietà condominiale, per uso portierato, ha stabilito che il contenuto della delibera condominiale va interpretato tenendo conto del comportamento complessivo delle parti ex art. 1362, co. 2, c.c..

Qualora una delibera abbia ad oggetto la concessione in godimento di un immobile a titolo di comodato e non la costituzione di un diritto reale di abitazione, essa non deve ritenersi assoggettata alla necessità del consenso unanime dei condomini.

Ma quale è la differenza tra il comodato e il diritto di abitazione? E perché per la concessione del comodato non è necessario il consenso unanime dell'assemblea condominiale e per il diritto di abitazione sì?

La risposta alla prima domanda non può prescindere dalla definizione codicistica dei due istituti.

=> Contratto di comodato a termine e rilascio dell'immobile

Il comodato, disciplinato dall'art. 1803c.c., è un contratto reale (che si perfeziona cioè con la consegna della cosa) con il quale una parte (c.d. comodante) consegna ad un'altra (c.d. comodatario)una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un periodo o un uso determinato, assumendo l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta alla scadenza del termine convenuto.

Caratteristiche del contratto di comodato sono la gratuità (diversamente si configurerebbe un contratto di locazione) e la mancanza di particolare forma costitutiva, non essendo richiesta la forma scritta se non a fini probatori.

=> Acquisto di un immobile concesso in comodato

=> Comodato ad uso gratutito. L'ICI è applicabile anche alle pertinenze dell'immobile

Il diritto di abitazione, previsto dall'art. 1022 c.c., è un diritto reale di godimento su cosa altrui, che conferisce al titolare la facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.E' un diritto personalissimo, non suscettibile di essere ceduto o di concedere la locazione dell'immobile;può essere costituito mediante testamento, usucapione o contratto, per il quale è richiesta ad substantiam la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata di cui all'art. 1350, n. 4, c.c..

=> Appartamento oggetto di diritto reale di abitazione e pagamento delle spese condominiali

=> Convivente, diritto di abitazione e problematiche di diritto condominiale

La risposta al secondo interrogativo, invece,necessita di un'analisi dettagliata della sentenza in commento.

La questione rinviene da una controversia di diritto del lavoro, di poi conclusa, nelle more del giudizio,con una transazione. Le parti, costituite daMeviae dal condominio, convenivano, che a fronte della rinuncia di quanto preteso in giudizio da Mevia, il condominio le concedeva il diritto del godimento di un immobile a titolo di comodato.

Tale diritto veniva attribuito tramite delibera assembleare approvata con maggioranza dei votanti.

=> Rinuncia al diritto di abitazione

Proprio tale delibera è impugnata da Tizio, attore della sentenza de quo, poiché, a suo dire, in favore di Mevia si era costituito un diritto reale di abitazione e non un comodato.

Le deduzioni di parte attrice trovano conferma nel verbale della delibera impugnata, dove al punto 1 dell'o.d.g. si legge “l'assemblea, preso atto della controproposta avanzata dal legale della Sig.ra M. I.(nel commento, Mevia) con lettera, fatta pervenire brevi manu all'amministratore, dopo esauriente discussione delibera di accettare la controproposta sostanzialmente in linea con quanto deliberato dall'assemblea nella riunione del 28.3.2003. Tutto ciò con la precisazione che l'immobile venga concesso a I. M.(nel commento, Mevia)con diritto di abitazione a carattere strettamente personale, non cedibile, né inter vivos, né mortis causa (...)”.

Come affermato da parte attrice, giova ricordare che ai sensi dell'art. 1108, co. 3, c.c. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.), è richiesto il consenso della totalità dei condomini per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni.

Atteso quanto innanzi, per autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni è necessaria una deliberazione adottata all'unanimità.

Benché possano sembrare a priva vista inattaccabili le deduzioni attoree, soprattutto alla luce del fatto che è lo stesso verbale di assemblea a identificare come diritto di abitazione ciò che è stato concesso a Mevia a seguito della conciliazione giudiziale, il Giudice rigetta la domanda di Tizio.Il Tribunale ha infatti valuto la delibera assembleare impugnata non affetta da nullità per violazione dell'art. 1108, co. 3, c.c., ritenendo che l'oggetto della transazione configuriun contratto di comodato e non un diritto di abitazione, perciò sufficiente la maggioranza dei votanti ex art. 1136, co. 2 c.c..

Il Tribunale ha così statuito basandosi su un importante principio ermeneutico secondo il quale ai sensi dall'art. 1362, co. 2, c.c., sirichiede all'interprete di tenere conto, nel ricostruire l'intenzione dell'autore della dichiarazione, del suo comportamento complessivo, sia antecedente che successivo all'atto, potendosi da essa inferire la rilevanza della circostanza che il dichiarante abbia preventivamente o successivamente, con un proprio atto di autodeterminazione stabilito le regole ed i limiti del proprio operare.

Ne consegue che il contenuto della delibera impugnata può essere valutato anche alla stregua del contenuto del verbale di conciliazione del 1 luglio 2004.

Orbene, nel verbale di conciliazione de quosi chiarisce che la fruizione del diritto di abitazione concesso a Mevia non è estensibile a terzi, ivi compresi i familiari conviventi. Viene esclusa, dunque, la connotazione tipica del diritto reale di abitazione, consistente nell'esigenza di garantire la soddisfazione dei bisogni del titolare e dei suoi familiari.

Per altro verso, inoltre, la giurisprudenza ritiene configurabile il comodato di una casa per consentire al comodatario di alloggiarvi per tutta la vita, senza che perciò debba ravvisarsi un contratto costitutivo di un diritto di abitazione, con conseguente necessità di forma scritta ad substantiam.

Infine, sempre avendo riguardo al comportamento successivo delle parti, va evidenziato che alla data del 4 marzo 2015 il verbale di conciliazione in parola non risultava trascritto, ciò costituisce ulteriore indice della volontà delle parti di non costituire in capo a Mevia un diritto opponibile erga omnes.

Pertanto, poiché la delibera impugnata si è limitata a prevedere la costituzione di un diritto personale di godimento riconducibile al contratto di comodato e non ha previsto invece una transazione su diritti reali (nel caso di specie, il diritto di abitazione), essa non deve ritenersi assoggettata alla necessità del consenso unanime dei condomini, con la conseguenza che essa non può ritenersi affetta da nullità.

Scarica Tribunale Torre Annunziata del 31-03-2016

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