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Sonni tranquilli per i conduttori. Varata la legge «salva affitti in nero».
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Sonni tranquilli per i conduttori. Varata la legge «salva affitti in nero».

Possono strare tranquilli i conduttori che hanno denunciato l'affitto in nero.

Avv. Rosario Dolce  

Chi ha denunciato la mancata registrazione del contratto pagando il «canone agevolato» almeno fino al 31 dicembre 2015 non corre alcun rischio.

La Legge 23 maggio 2014, n. 80, intitolata "

Conversione, con modificazioni, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 - Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015" e pubblicata nella gazzetta ufficiale nr 121 del 27 maggio 2014, già in vigore, ha disposto in seno all'art.5 , comma 1 ter che "Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23".

In buona sostanza il Legislatore ha posto rimedio, sia pure in modo quantomeno anomalo (non fosse altro che per la contingenza temporale datasi), al vuoto normativo venutosi a creare con la Sentenza della Corte Costituzionale n° 50/2014, con la quale era stato dichiarato costituzionalmente illegittimo l'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011.

Il predetto articolo, invero, stabiliva che: "Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

  1. la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
  2. al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
  3. a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai.

    Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.".

La Corte Costituzionale - ancorché a causa di un vizio formale legato all'eccesso di delega - ha così censurato la super sanzione prevista normativamente per chi non registrava il contratto di locazione, oppure per chi dichiarava di percepire un canone inferiore rispetto quello poi effettivamente riscosso.

Gli effetti della Sentenza nella realtà concreta (in ciò riferendoci ad ogni singolo rapporto di locazione, intessutosi in forza della citata norma di legge) sono stati chiaramente a dir poco dirompenti: generando molta confusione e incertezza, anche tra gli addetti a lavori.

Tutti i contratti sorti a seguito della "denuncia fiscale" sono, infatti, caduti nel nulla ed il vuoto normativo venutosi a creare ha fatto poi il resto.

Cosicché i locatori, da una parte, hanno preteso dai conduttori dei propri immobili il pagamento degli arretrati, aggiornati al canone originariamente pattuito, forti della dichiarata inefficacia del contratto "fiscale" sorto ope legis. In taluni e non sporadici casi hanno pure intimato la restituzione dell'immobile a fronte di un'ammannita occupazione abusiva.

Dall'altra parte, i conduttori - motivati dall'interesse di non perdere la disponibilità e il godimento dell'appartamento e di tutelare la residenza familiare, oltre che dalla necessità di conformare la propria condotta ai criteri della correttezza e della buona fede di cui al combinato disposto 1175 e 1375 cod. civ. - si sono trovati in non poca difficoltà a fornire delle risposte adeguate ed appropriate.

Il tutto, per di più, condito dal latente dubbio sulla reviviscenza, o meno, del contratto originario.

Il Legislatore ha infine tolto tutti dall'impaccio, con una soluzione in grado di scontentare equanimemente: per quanto essa appaia precaria e parziale, oltre che suscettibile di essere ulteriore vagliata dal Supremo Giudice delle Leggi.

Vedremo che succederà da qui a venire? Per ulteriori approfondimenti

=> Affitti in nero, tempi duri per i conduttori che hanno denunciato il proprietario

=> Illegittimi i canoni di locazione ridotti al minimo per i proprietari che non hanno registrato il contratto di locazione

Affitti in nero: Bye Bye canoni agevolati e super sanzioni contro i proprietari

Allegato -> Testo del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 (in Gazzetta Ufficiale - serie generale - n. 73 del 28 marzo 2014), coordinato con la legge di conversione 23 maggio 2014, n. 80, recante:"Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015."

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