L'uso delle cose comuni in condominio desta sempre problemi, soprattutto se tra i condòmini non corre buon sangue e ogni pretesto è buono per dar vita a un contenzioso.
La maggior parte delle diatribe sorge a causa dell'invasione illegittima degli spazi condominiali oppure dell'impiego a proprio beneficio esclusivo di cose che dovrebbero appartenere a tutti i comproprietari. Ad esempio, molti si pongono il seguente quesito: posso mettere piante in vaso nel cortile condominiale?
La questione rientra nell'alveo dei diritti che ciascun condomino può rivendicare nei confronti delle parti comuni in condominio. Per rispondere al quesito, occorre necessariamente muoversi per step progressivi e pertanto comprendere: quali sono le aree e cose comuni in condominio; quali sono i diritti dei singoli condòmini su ciascuna parte in comproprietà; i limiti derivanti dal decoro architettonico.
Se l'argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme se è possibile collocare piante nei vasi all'interno del cortile condominiale.
Parti comuni in condomini: quali sono?
Le parti comuni in condominio sono quelle aree che appartengono a tutti i proprietari e che sono utili sia all'esistenza stessa del condominio sia al godimento dei beni individuali.
Secondo l'art. 1117 del codice civile, salvo che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, costituiscono parti comuni dell'intero condominio:
- tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l'alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.
Questo elenco non è né tassativo né esaustivo, nel senso che il regolamento contrattuale potrebbe prevedere altre parti comuni rispetto a quelle elencate dalla legge oppure, al contrario, sottrarre alcune di esse alla disponibilità di tutti per attribuirle solamente ad alcuni proprietari.
Si pensi, ad esempio, al lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino che risiede all'ultimo piano.
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È dunque pacifico che il cortile, salvo espressa previsione contraria del regolamento contrattuale, rientri tra le parti comuni del condominio.
Cortile condominiale: si possono mettere vasi per piante?
Secondo l'articolo 1102 del codice civile, ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine il singolo condomino può persino apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Dal tenore del succitato articolo si comprende chiaramente come sia possibile mettere piante in vasi all'interno del cortile condominiale, purché però l'utilizzo dell'area non venga inibito anche agli altri proprietari.
Ad esempio, non sarebbe possibile riempire il cortile di piante ostacolando così la fruizione dello stesso da parte di altri. Nel caso di specie, atteso che per cortile si intende l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti, le piante non potrebbero impedire al cortile di assolvere a detta funzione.
Ugualmente, non è possibile ingombrare le zone condominiali (androni, cortili, pianerottoli, ecc.) se l'occupazione è di intralcio agli altri, i quali sono di fatto impediti a poter godere dell'area come vorrebbero.
In pratica, l'uso della cosa comune deve permettere ad ogni altro singolo condomino di servirsene anche per soddisfare le proprie analoghe esigenze.
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Da quanto detto si evince che non è possibile mettere vasi con piante nel cortile condominiale se sono di intralcio agli altri, trattandosi di luogo adibito anche transito delle persone. Lo stesso dicasi per le piante caratterizzate da foglie rigide e appuntite, le quali possono perfino essere pericolose se collocate in zone di passaggio.
Il regolamento e l'assemblea potrebbero stabilire regole più severe, vietando che le aree comuni (ivi incluso l'androne) siano sempre liberi da cose e oggetti di proprietà privata.
In assenza di un divieto esplicito, mettere vasi con piante nel cortile condominiale è lecito se non si crea intralcio al passaggio degli altri condòmini.
Piante nel cortile: c'è violazione del decoro architettonico?
Infine, si pone il problema se le piante nel cortile condominiale possano ledere il decoro architettonico dell'edificio.
Per pacifica giurisprudenza (ex multis, Cass., sent. n. 851 del 2007; Cass., sent. n. 1286 del 25 gennaio 2010; Cass., sent. n. 10048 del 24 aprile 2013), il decoro architettonico corrisponde all'estetica complessiva data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali che conferiscono una armoniosa fisionomia e un'unica impronta all'aspetto dell'edificio.
In estrema pratica, il decoro dell'edificio condominiale corrisponde al suo armonico aspetto esteriore, all'estetica dell'edificio.
Alla luce di ciò, è ben difficile ipotizzare che alcune piante possano ledere il decoro architettonico del condominio, soprattutto se poste in vasi all'interno del cortile, luogo che, per definizione, è interno all'edificio e, pertanto, invisibile all'esterno.
Non può tuttavia escludersi del tutto che, in casi davvero estremi, l'eccessiva presenza di piante possa in qualche modo ledere l'estetica del condominio, soprattutto se esse sono poste in vasi particolarmente appariscenti e contrastanti con l'aspetto esteriore del condominio (ad esempio, con l'intonaco delle pareti).
Piante nel cortile: come rimuoverle?
Nel caso in cui il cortile (o altra parte comune) sia occupato in maniera importante da piante o da altre cose di proprietà privata, l'amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie (ai sensi dell'art. 1117-quater cod. civ.).
