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Un cortile, una macchina, 6 persone e un supercondominio
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Un cortile, una macchina, 6 persone e un supercondominio

Al supercondominio non si applicano le regole della comunione. La destinazione d'uso di un'area comune non può essere modificata con un'approvazione per "teste".

Avv. Marco Borriello  

In molti condomini, il cortile adiacente al fabbricato viene utilizzato come un vero e proprio parcheggio. Alle volte si tratta di un uso che si affianca a quello delle autorimesse personali. Non sempre, però, questo impiego è legittimo.

In alcuni casi, il cortile potrebbe essere destinato, semplicemente, al solo passaggio pedonale verso l'edificio oppure potrebbe essere riservato al transito delle auto verso i garages. Inoltre, non è raro che l'area in questione, a luce delle proprie caratteristiche, renda difficoltosa se non quasi impossibile la sosta non temporanea.

In tale circostanza, il dissidio tra condòmini è sempre dietro l'angolo. Ci sono quelli che vogliono parcheggiare a tutti i costi, magari perché hanno la doppia auto che non entra nel proprio box. Ci sono gli altri, invece, che desiderano che il cortile sia utilizzato solo come zona di passaggio.

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È, infatti, su questo argomento che si è sviluppata la lite giudiziaria culminata con la sentenza n. 320 del 09 marzo 2021, emessa dal Tribunale di Pavia.

Focalizziamoci, quindi, sul caso concreto da cui è scaturito il predetto provvedimento.

Un cortile, una macchina, 6 persone e un supercondominio: il caso

La vicenda in commento si è svolta nell'ambito di un piccolo supercondominio che ha in comune un'area cortiliva di piccole dimensioni.

Agli inizi del 2019, è stata convocata un'assemblea da alcuni proprietari la quale ha deciso di gestire questo spazio in base alle regole della comunione, di destinare la superfice al parcheggio dei veicoli e di dividere le spese di manutenzione del cortile in parti uguali tra i 6 comproprietari.

A questa riunione non hanno partecipato due condòmini che hanno provveduto ad impugnare quest'assemblea. Essi, in particolare, hanno eccepito il fatto che l'area in contestazione non poteva essere utilizzata come parcheggio, ma semplicemente per consentire l'accesso pedonale ed il transito verso le autorimesse.

In virtù di ciò, il procedimento è stato caratterizzato dall'espletamento di una Ctu che ha accertato la compatibilità dell'area esaminata alla sosta dei veicoli.

A seguito dell'istruttoria, è stato accertato che il cortile, per lo stato dei luoghi, non poteva essere adibito a parcheggio. È emerso, altresì, che la sua destinazione era stata mutata con un'approvazione per "teste", invece che nel rispetto della maggioranza sancita in materia condominiale (Art. 1117ter cod. civ.).

Per queste ragioni, il Tribunale di Pavia ha deciso per l'integrale accoglimento della domanda, con inevitabile condanna dei proprietari convenuti al pagamento delle spese di lite.

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Supercondominio: di cosa si tratta?

La sentenza in commento contiene una definizione di supercondominio che appare ineccepibile. In particolare, sull'argomento in esame si afferma che <per "supercondominio" deve intendersi la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali, il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. (cfr., Cass. Civ., sez. II, sent. n. 19939 del 14.11.2012)».

Il supercondominio, quindi, si costituisce automaticamente, né più e né meno, come avviene per un semplice condominio, ed indipendentemente dalla volontà dei proprietari, molti o pochi che siano.

Supercondominio: la disciplina applicabile

La legge afferma chiaramente che all'ipotesi del supercondominio si applicano le regole dettate in materia condominiale e non certo quelle della comunione.

Basta consultare il codice civile «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 (art. 1117bis cod. civ.)».

Comunione incidentale atipica: circostanze e spese

La giurisprudenza della Cassazione non ha, certamente, contrastato questa disposizione normativa, precisando che «anche per effetto dell'art. 1117 bis c.c., …..il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. civ. Sez. II, sent. n. 32237 del 10.12.2019)».

Supercondominio e cortile: destinazione e maggioranza

Sappiamo che per modificare la destinazione d'uso di un bene comune in condominio, è necessaria un determinata maggioranza «Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni (art. 1117ter co. 1 cod. civ.)».

La norma appena descritta è applicabile, ovviamente, anche all'ipotesi del supercondominio.

Evidentemente, quindi, per modificare legittimamente la destinazione d'uso di un'area condominiale o di un bene, quale un cortile, necessariamente accessorio a più fabbricati, è obbligatorio un voto favorevole espresso nel rispetto della maggioranza di cui all'art. 1117-ter cod. civ.

Comunione pro diviso e pro indiviso

Leggendo la sentenza in commento, tale regola non ammette eccezioni, nemmeno nel caso in cui si tratti di un piccolo condominio o supercondominio «è infondata l'affermazione, svolta dai convenuti secondo cui, trattandosi di "piccolo" condominio, non troverebbe applicazione l'art. 1117 ter c.c.: infatti, la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione finanche in caso di condominio minimo (cfr. Cass. Civ., S.U., sent. n. 2046 del 31.1.2006) e, a maggior ragione, in caso di piccolo condominio composto da sei condomini, non essendo rilevante, ad escludere tale applicabilità, la circostanza che non sia obbligatoria la nomina di un amministratore e la formazione di un regolamento.

L'applicazione delle norme in materia di condominio discende infatti dalla costituzione della comunione incidentale ex art. 1117 c.c. la quale, a sua volta, si genera ope legis in considerazione della natura del bene considerato, essendo a tal fine sufficienti anche solo due condomini».

Comproprietari di un immobile: quali sono i diritti della cosa in comune?

Scarica Trib. Pavia 9 marzo 2021 n. 320

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