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Art. 1117-quater c.c. - Tutela delle destinazioni d'uso
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Art. 1117-quater c.c. - Tutela delle destinazioni d'uso

Art. 1117-quater del Codice Civile

 

Art. 1117-quater c.c.

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

In materia di modificazione delle destinazioni d'uso delle parti comuni (art. 1117 ter c.c.), principio generale desumibile dall'art. 1102 c.c. in tema di comunione è che l'uso delle "cose" condominiali avvenga nel rispetto del duplice limite della non alterazione della loro destinazione e del mantenimento, in capo agli altri partecipanti, della possibilità di «farne parimenti uso secondo il loro diritto». Al riguardo si chiarisce che "Tra questi limiti preminente è il primo, giacché è la destinazione impressa alla res che condiziona i poteri dei partecipanti".

Ora l'utilizzazione della cosa comune, di regola espressa dall'uso "normale", come praticato dalla generalità degli utenti, può, in realtà, avvenire da parte di uno o più dei partecipanti anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, senza sconfinare in abuso, purché la destinazione della 24 cosa resti rispettata (Trib. Roma, 22 febbraio 2012, n. 3565).

I giudici di legittimità affermano, dal canto loro, che «In considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione» (Cass. civ., 21 dicembre 2011, n. 28025).

A tal riguardo la nuova norma di cui all'articolo 1117-quater cod. civ., ha lo scopo di tutelare l'uso che il singolo condomino può fare delle parti comuni dando la possibilità non solo all'amministratore, ma anche al singolo condomino di intervenire allorquando detto uso vada ad incidere in modo negativo e sostanziale sulla destinazione delle parti comuni stesse.

Pertanto, a fronte di «attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni», «l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie».

Per effetto della nuova previsione di cui all'art. 1117-quater sembrerebbe che il condomino possa obbligare l'amministratore a convocazioni anche in mancanza di fondate motivazioni e con intenti tutt'altro che conciliativi: la norma non chiarisce, infatti, come debba intendersi l'incidenza negativa di una diversa destinazione d'uso.

D'altro canto, si prevede che «l'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista del secondo comma dell'articolo 1136», ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. È da ritenersi che, concretamente, dovrà sovente farsi ricorso ad una delibera assembleare, al fine sia di intimare o ribadire la cessazione dell'attività che integra la violazione, sia di avviare l'azione giudiziaria, potendo non risultare sufficiente allo scopo la semplice diffida all'esecutore da parte di singoli condomini o dello stesso amministratore.

Tale disposizione appare invero idonea a generare qualche perplessità, dal momento che subordina la reazione della comunità condominiale ad una maggioranza comunque qualificata.

TUTELA DELLE DESTINAZIONI D'USO (art. 1117-quater cod. civ.)

ATTIVITA' PREGIUDIZIEVOLI

  • Incidenza negativa: diminuiscono l'uso;
  • Incidenza in modo sostanziale: limitano la funzione fondamentale.

LEGITTIMATI ATTIVI

  • Amministratore di condominio;
  • Condomini, collettivamente o singolarmente.

AZIONI ESERCITABILI

  • Diffidare l'esecutore materiale dal proseguire l'attività dannosa;
  • Convocare un'assemblea condominiale finalizzata a far cessare l'attività medesima;
  • Azione giudiziaria un mancanza di bonaria composizione.

Come può il singolo condomino tutelare la destinazione d'uso delle parti comuni?

Nell'ipotesi di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni il condomino, anche singolarmente, può diffidare il contravventore e, nel caso di inottemperanza all'invito a desistere dalla condotta illecita e by-passando l'amministratore, può convocare direttamente l'assemblea affinché adotti le opportune decisioni.
L'articolo 1117-quater, cod. civ., pertanto, legittima l'iniziativa del singolo condomino, a prescindere dalla sua caratura millesimale.

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