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Quando il cortile è in supercondominio
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Quando il cortile è in supercondominio

Il cortile può essere in comunione di più edifici? Si costituisce così il cortile in supercondominio?

Avv. Anna Nicola  

La presunzione di condominialità

Occorre ricordare condominio che l'art. 1117 c.c. dispone che se, non risulta il contrario dal titolo, oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, sono, ai sensi del n. 1 della norma in oggetto tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, tra queste espressamente indicati anche i cortili.

Questa disposizione indica una presunzione di comproprietà, salvo che non vi sia titolo che disponga diversamente o che la destinazione del bene non sia a favore della collettività.

Si pensi ad esempio al sottotetto, bene menzionato nell'art. 1117 c.c. ma che, per destinazione, abbia la sola funzione isolante e protettiva dell'alloggio sottostante.

In questo caso non è bene comune ma pertinenza di questo alloggio, in ragione della sua funzione.

Il supercondominio esiste di fatto, e le spese per l'acqua devono essere pagate dai singoli condomìni che lo compongono.

Applicazione delle norme del condominio ai casi ad esso assimilabili

L'art. 1117 c.c. deve essere letta unitamente al successivo art. 1117 bis c.c. sulla cui base la disciplina del condominio si estende "a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art 1117".

Si tratta dei casi, ad esempio, di condominio orizzontale, delle villette a schiera, del supercondominio.

Cortile in supercondominio, il caso del Trib. Chieti 28 ottobre 2020, n. 599

Nel caso sottoposto alla recente decisione del Tribunale di Chieti del 28 ottobre 2020, n. 599, iin prima battuta il condominio ricorrente ha sostenuto che il cortile esistente tra lui e altro condominio convenuto non fosse tra loro oggetto di condominio.

Nel corso del giudizio, tramite apposita CTU, si è accertato che se anche è vero che vi è un uso predominante dell'area cortilizia in favore del condominio convenuto è altrettanto vero che su di essa il condominio ricorrente proietta parti rilevanti della sua proprietà e dispone di utenze e servizi necessari per il loro funzionamento.

Peraltro tutti i balconi, ricavati nell'intera facciata posteriore del condominio ricorrente, sporgono sull'area in questione con aggetti di m. 1.10.

Sulla stessa area si aprono numerose finestre che illuminano i locali al piano terra sempre del condominio ricorrente, con aperture che determinano affacci diretti essendo i loro davanzali rialzati, rispetto al sottostante piano di calpestio, con altezze che variano dai m. 0.50 ai m. 0.80.

Infine il condominio ricorrente, sulla medesima facciata posteriore, dispone dei propri contatori idrici e del gas mentre svariati pozzetti, ricoperti con chiusura a ghisa, definiscono sulla sottostante area cortilizia gli schemi di allaccio alle reti pubbliche.

Infine nulla si oppone all'ingresso nella corte di cui si discute da parte degli abitanti di entrambi gli edifici, che in effetti vi accedono abitualmente per la lettura dei contatori, l'ispezione dei pozzetti, raccogliere quanto caduto dai balconi e dalle finestre, passeggiare.

Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?

Quest'accertamento si era reso necessario perché il condominio ricorrente doveva eseguire determinati lavori nella corte dovendo occupare aree anche del cortile del condominio convenuto che negava l'uso.

L'azione del primo era quindi volta a far cessare i comportamenti di turbativa del secondo e alla richiesta di autorizzazione di utilizzare l'area della corte del convenuto per lo svolgimento dei lavori da intraprendere.

Il tribunale ha affermato che si tratta di area in supercondominio per i rilievi del CTU nonché in ragione del fatto che; nel caso di specie, i titoli di proprietà nulla disponevano in termini di diversa titolarità.

A supporto delle sue conclusioni, ha richiamato alcuni principi giurisprudenziali.

Cortile in supercondominio e principi giurisprudenziali

La Suprema Corte ha affermato che il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti.

Nel termine cortile possono considerarsi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - che, anche se non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. Sez. 2, 09/06/2000, n. 7889).

L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?

Ed ancora, sempre il Supremo Collegio ha chiarito che la presunzione ex art. 1117 c.c. di comunione di talune parti è applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi.

Deve però trattarsi di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014).

Ne consegue che l'art 1117 c.c., si applica, anche nel caso di parti comuni (nel caso di specie, il cortile) interposte tra due edifici limitrofi ed autonomi, senza che si debba cadere nell'onere probatorio del diritto dominicale.

Poteri rappresentanti supercondominio

Ciò in quanto la presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune della, sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica (Cass., Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020).

Si ricorda infine che, come per il condominio, anche il supercondominio si costituisce di fatto, senza alcun atto formale di riconoscimento, nel momento in cui un bene è comune ovvero a servizio dei palazzi che formano il supercondominio.

Solo un atto dispositivo dello stesso può sottrarlo alla comproprietà collettiva o dare regole di gestione diverse da quelle codicistiche in tema di condominio.

Per il primo caso, si pensi all'atto di cessione della propria quota del bene; per il secondo ad uno specifico accordo di comunione del medesimo.

Cortile in supercondominio, conclusioni

Il Tribunale conclude quindi per l'esistenza del cortile in supercondominio, essendo corte comune di proprietà comune di entrambi gli edifici condominiali.

Ne consegue la declaratoria della cessazione della materia del contendere per la domanda di autorizzazione ad occupare lo spazio della corte (del condominio convenuto) per lo svolgimento dei lavori, essendo detto bene in comunione e comunque, nel frattempo, essendo intervenuto specifico accordo tra le parti.

Nomina giudiziale del rappresentante per l'assemblea supercondominio, un caso da manuale

Scarica Trib. Chieti 28 ottobre 2020 n. 599

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